مثلت تجارة العقارات واستثمارها موردا مهما لدى الناس وأصحاب رؤوس الأموال خاصة وعدها بعضهم (الاستثمارات الآمنة)التي لا تتسم بالتقلبات مثل باقي الاستثمارات الصناعية والمالية.

ولهذا بدا التزاحم على الاستثمار العقاري واتسعت سوقه كثيرا ونشأت فكرة المزايدات للحصول على منافع تلك العقارات.ومن أوصاف تلك المزاحمات والمزايدات الصورة المتمثلة(السرقفلية)التي صارت مصطلحا شائعا ضمن نطاق تداول عقود الإيجار الخاصة بالعقارات ونظرا لتماسها اليومي بتعامل المواطن مع العقارات نرى أن نستعرض أحكامها في ظل القانون العراقي.

(1)عد قانون أيجار العقار النافذ رقم 87لسنة1979المعدل (السرقفلية) فعلا غير مشروع يعاقب عليه بموجب المادة(الثالثة والعشرين) من القانون لأنها على رؤيا المشرع تمثل اعتداء على حقوق الآخرين لا يمكن السكوت عليه وقبول وضعه،فسعى الى حماية المستأجر والمؤجر في آن معا لأن النص القانوني يشمل كل الأطراف وهم المالك والمستأجر والوسيط وهذا المنع جعل من (السرقفلية) عملية غير مشروعة وباطلة فالذي دفع ((سرقفلية)) بموجب عقد أيجار خاضع لأحكام قانون أيجار العقار النافذ له الحق بإقامة الدعوى بإعادة المبلغ المدفوع (كسرقفلية) دون أن يكون هناك أي تأثير في العقد وشروطه الصحيحة حيث أن البطلان يسري على الشق الباطل والممنوع فقط،وكذلك له حق إقامة الدعوى الجزائية على مرتكب هذا الفعل لأنه يعد من الأفعال ذات الجرم المتعلق بالحق العام والتي لا يتوقف تحريكها على تقديم شكوى من المتضرر بل تحرك تلقائيا عند وصول خبر ذلك الفعل الى السلطات التحقيقية المختصة مما يعني عدم سقوط الحق في تحريك الشكوى إضافة الى عدم وجود نص يحدد مدة معينة لتقديم الشكوى في مثل هذه الجرائم وإنما الأمر مفتوح ولا يوجد أي تقادم يسقط هذا الحق .
(2) بعد صدور القانون رقم25لسنة1996 الذي استثنى العقارات المعدة للأغراض الصناعية والتجارية والتي تشمل (( المحال والمعامل والورش والمكاتب ومثيلاتها))من أحكام قانون أيجار العقار رقم 87 لسنة1979 المعدل فان هذه العقارات أصبحت خاضعة لأحكام القانون المدني رقم40 لسنة1951 وتحت طائلة المواد (722-793) وفي ظل هذه الأحكام لا يوجد نص يمنع (السرقفلية) سواء من قبل المالك أم المستأجر أم الوسيط ، ولا تعد عملا مخالفا للقانون ولا يمكن المطالبة بإعادة ذلك المبلغ لأن تسلمه كان مشروعا لعدم مخالفة أي نص قانوني فيصبح ذلك المبلغ ((السرقفلية)) من الأفعال المباحة التي يجيز المشرع تداولها. وكما أشرنا أن سبب بطلان ((السرقفلية))هو نص المادة (الثالثة والعشرين) من قانون أيجار العقار رقم 87 لسنة 1979 المعدل وخروج العقود الخاصة بالعقارات المعدة للأغراض التجارية والصناعية من نطاق سريان قانون أيجار العقار يعيد المشروعية الى (السرقفلية) في التعامل . وهذا ما نصت عليه فقرة (2)من المادة (4) من القانون المدني والتي نصها (إذا زال المانع عاد الممنوع ، ولكن الساقط لا يعود ) ومن ذلك فان (السرقفلية ) في العقارات الخاضعة لأحكام قانون أيجار العقار ومنها الدور والشقق السكنية والمكاتب الاستشارية ومثيلاتها لا يجوز التعامل فيها(السرقفلية) ومن يتعامل بها يتعرض الى المسائلة القانونية ويحال الى المحاكم الجزائية .

أما فيما يتعلق بالعقارات والمخازن والورش وما يماثلها فأن (السرقفلية) مباحة وتعد تصرفا قانونيا صحيحا ولكن هناك أمرا يدور في الأذهان يتعلق بأحكام (السرقفلية) التي وقعت على المحال التجارية والصناعية وقت خضوعها لأحكام قانون أيجار العقار. وبعبارة أخرى تلك التي دفعت قبل نفاذ القانون المرقم25لسنة1996 وهل هذه الأفعال مشروعة أم غير مشروعة؟ وللإجابة على هذا التساؤل فأننا أمام أمرين : الأول يتعلق بالعنصر الجزائي المتمثل بإحالة المتعامل بالسرقفلية الى المحاكم الجزائية وإيقاع العقوبة عليه.والثاني يتعلق بالحق المدني أي هل يحق للمتضرر أن يطالب بإعادة المبلغ المدفوع لبطلان التعامل به آنذاك .

ففي الحالة الأولى كانت السرقفلية فعلا غير مشروع يجرمه القانون ويعاقب عليه، أما بعد أن خرجت هذه العقارات من نطاق سريان هذا التجريم فقد أصبح الفعل مباحاً ومشروعاً ومما يعني أن من ارتكب هذا العمل في ظل القانون السابق اصبح بريئاً لكون الفعل اصبح مشروعا وهذا ما نصت عليه المادة (2) من قانون العقوبات والتي تقول (( إذا صدر قانون أو أكثر بعد ارتكاب الجريمة وقبل أن يصبح الحكم الصادر فيها نهائيا يطبق القانون الأصلح للمتهم )) ولكون النص الجديد في القانون المدني لم يرد فيه ما يشير الى عدم مشروعية السرقفلية ،وبالتالي لا يكون المتعامل بالسرقفلية متهما بارتكاب فعل يعاقب عليه القانون .

ولاحظنا أن للدكتور عصمت عبد المجيد بكر رأيا أورده في كتابه الموسوم (أحكام أيجار العقارات التجارية والصناعية دراسة في ضوء القانون رقم 25 لسنة1996) ص 71 أجاز به استمرار المسائلة القانونية حتى في ظل القانون المدني على الحالات التي وقعت في ظل قانون أيجار العقار، ونرى مع تقديرنا لرأي أستاذنا الفاضل،أن ذلك الرأي مخالف لأحكام القانون، لأن حق المطالبة بتحريك الشكوى لا يكون ألا بوجود فعل جرمه القانون ويعاقب عليه ، وانعدام الفعل الجرمي يجعل من الشكوى خالية من العنصر الجزائي إضافة الى أن قانون أصول المحاكمات الجزائية رقم 23 لسنة 1971 المعدل أورد في المادة (1) منه أن تحريك الدعوى الجزائية يتم من خلال شكوى تقدم الى السلطات التحقيقية المختصة من المتضرر من الجريمة ، أي اشتراط وجود جريمة حتى يتم تحريك الدعوى . وحيث أن التعامل بالسرقفلية اصبح مباحاً عليه فلا توجد جريمة ، ومن ثم لا يجوز حتى تحريك الشكوى ، لذلك فان انعدام العنصر الجزائي في كل الأفعال المتعلقة بالسرقفلية الخاصة بالعقارات المعدة للأغراض الصناعية والتجارية يجعلها مشروعة وقابلة للعمل بها .

أما في ما يتعلق بالشق الثاني حول إمكانية إعادة المبلغ المدفوع كسرقفلية في ظل قانون أيجار العقار ، فأرى إمكانية ذلك لان الأحكام الخاصة بالقانون المدني لا تسري بأثر رجعي أي أن أباحتها في القانون المدني تسري أبتدأ من تاريخ نفاذ القانون رقم (25) لسنة 1996 أي من تاريخ خضوع تلك العقارات لأحكام القانون المدني وهذا يعني أن المبلغ المدفوع كسرقفلية في حينها يبقى مخالفا للقانون وتصرفا باطلاً فانه لا يرتب أي اثر وان القانون المدني في المادة (141) أعطى الحق لكل ذي مصلحة أن يتمسك بالبطلان فكل فرد يبقى له الحق بالمطالبة بالمبلغ المدفوع من خلال إقامة الدعوى المدنية أمام محاكم البداءة على أن تراعى فيها أحكام التقادم المسقط لأن القانون المدني في المواد(429- 443) حدد مدة للمطالبة وإقامة الدعوى ،وعند انتهائها تمنع المحاكم من سماع الدعوى .

لذلك نستخلص مما تقدم أن السرقفلية مازالت عملاً غير مشروع مخالفاً للقانون فيما يتعلق بالعقارات التي تخضع لأحكام قانون أيجار العقار النافذ رقم (87) لسنة 1979 المعدل ومنها الدور والشقق السكنية ويتعرض من يتعامل بها للمسائلة القانونية ، وهي عمل مشروع ومسموح به فيما يتعلق بالعقارات التي تخضع فللحكام القانون المدني رقم 40 لسنة 1951 ومنها المحال التجارية والصناعية ومثيلاتها . ونأمل من هذا الرأي نش الوعي القانوني بين المواطنين لكي يعرف كل فرد حقوقه عند التعامل في مجالات الإيجار والاستئجار للعقارات .

نشر في جريدة الثورة العدد 9907 في 6 / كانون الأول / 1999

النقيب عدد المشاركات >> 6 التاريخ >> 7/10/2002

الزميل العزيز

منذ فترة ونحن ننتظر زملائنا من العراق الشقيق ، فأهلأ بك بين زملائك عزيز من وطن عزيز علينا جميعاً

ممتنين للمقالة الجيدة وننتظر مزيد من المشاركات منكم ومن كل الزملاء في العراق أرض أرض الحضارة

تحية لك ولكل الشعب العراقي

وننتظر الكثير عن

المحاماة بالعراق

المحاماة والحصار

المحاماة والتخطيط للعدوان على شعبنا وأهلنا بالعراق

نور99 عدد المشاركات >> 18 التاريخ >> 7/10/2002

بسم الله الرحمن الرحيم

الزميل الفاضل

لقد اسعدنسي كثيرا واثلج صدري سرعة استجابتكم وعرضكم لطيب مشاعركم النبيلة تحجاه اهلكم وشعبكم الثصابر وا لمناضل في العراق الشامخ

وانني باذن الله ساكون عينكم التي ترون بها بلد الشموخ العراق العظيم

وسأوافيكم بنشاطات نقابتنا المناضلة وكذلك بالمواضيع التي تم نشرها لي في الصحف اليومية والدوريات المتخصصة في الشؤون القانونية في العراق

وفي الختام تقبل فائق

احترامي وتقدير

اخوك

المحامي سالم روضان الموسوي

بغداد العراق

البندر عدد المشاركات >> 3 التاريخ >> 8/10/2002

يا أخ العروبة الف اهلا ومرحبا

عبدالله عدد المشاركات >> 3 التاريخ >> 8/10/2002

أهلابك أيها الزميل بين زملاء لك من الوطن العربي

نسعد بكل الزملاء من كل أرجاء الوطن

نسعد بزملاءنا العراقيين.... لهم منا تحيه خاصه

عبدالله الناصري

مستخدم محذوف عدد المشاركات >> 24 التاريخ >> 8/10/2002

أهلاً بكم , يا أيها الزملاء في عراقنا الحبيب , وكأننا نحن المحاصرون معكم , وكأننا نحن نعايشكم , اشتقنا , وأضنانا الشوق لفراتنا ودجلتنا .

... أهلاً بك يابن أمتي وعروبتي , قلوبنا معكم , وعقولنا تذهب إليكم , لتعايشكم لحظة بلحظة .

هذا وطنكم العربي , وهذه امتكم , وهذا الشعب العربي كله معكم , لاتيأسوا , فاصبروا , ووالله ...الفرج قريب , تمسكوا بعروبتكم ودينكم , فالله معكم , ونحن معكم , ونحن مابيدنا حيلة , دلونا كيف نكون في المعركة معكم , نحن الأفراد , نفكر , أن نفعل كل شيء , ضد من يمسسكم , في العراق وفي أي بلد عربي , وللأسف لانملك , إلا أن نقدم لكم كل ما نستطيع من العون المادي والمعنوي , وإذ كنت عربياً من سورية , فثـق , أن كل العرب معكم , حتى أخوانكم من ابناء شعب الكويت , هكذا امتنا وشعبنا يعلو , عن صغائر الأمور ويتوحدون في شدائدها , وأن أمتنا لمهما طالت كبوتها ستعود الى الحياة من جديد , بعون الله , مع خالص التحية لشعب العراق الأبي .

نور99 عدد المشاركات >> 18 التاريخ >> 8/10/2002

بسم الله الرحمن الرحيم

الزملاء الكرام

تحية وتقدير

اثمن فيكم الروح القومية التي أضحت مبعث الهمة ومنار البصيرة في ظل الظرف الراهن ، وقد أضافت لنا مشاعركم الصادقة والنبيلة تجاه شعبكم في العراق الشامخ قوة مضافة تعزز من روح الصمود ،

سادتي الكرام

إن هذا الموقع الكريم قد حقق لنا التواصل والتوحد فأسال الله تعالى أن يديمه ويحفظ مؤسسيه وزواره وأعضاء المنتدى فيه .

أعزائي الكرام

أتمنى أن يكون هذا الموقع منبر حر يتخصص بالشؤون القانونية والقضائية ومقتضيات الفقه القانوني حتى نتمكن من إثراء المعرفة القانونية لكل الزوار وكذلك نكون قد أسسنا خطوة أولى على طريق توحيد الشعب العربي الذي قطعته مؤامرات الأعداء وكيد الحاقدين من خارج الأمة وداخلها ، حيث أن الشعوب التي تتمثل ، بمثقفيها أمثال حضراتكم ، دور كبير في توجيه المسيرة ، لذلك اكرر مناشدتي لكم بان نكون النواة نحو تكوين توجه حقوقي وقانوني موحد ينسجم مع قيم السماء ونواميس الكرامة .

كما اقترح أن تكون هناك ندوة أسبوعية تتناول موضوع محدد فيدلو كل فرد منا بدلوه على وفق القوانين النافذة في القطر الذي يعيش فيه ، وسنكون عند ذاك قد حققنا تبادل معرفي مع إمكانية تشخيص مواطن الخلل واسباب التوحد .

أعزائي واخوتي

أرجو أن أكون ضيفا مريح الجانب مقبول الإقامة في ربعكم الثقافي المعطاء

وتفضلوا بقبول وافر الاحترام والتقدير

أخوكم

المحامي

سالم روضان الموسوي

بغداد العراق

أسامة عدد المشاركات >> 17 التاريخ >> 15/10/2002

الأخ العزيز

والزميل الفاضل

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته

أهلا بك وبكل محامين العراق فى المنتدى

ونرجو من الله أن يزيح هذه الغمة ، وتعود العراق كما كانت فى أزهى عصورها ، ويعو الود والألفة وتتواصل جسور المودة والمحبة فيما بيننا .

ولك شكرى وتقديرى