grandiesel التاريخ 12/30/2007 8:17:43 AM   أمتداد عقد الأيجار       نوع الاستشارة :  'استشــارات مدنية'     دولة النزاع :  'مصر' السلام عليكم و رحمة الله تحية طيبة وبعد ما حكم القانون فى امتداد عقد الأيجار لى و لعائلتى حيث ان عقد الأيجار باسم جدى و قد توفى جدى و بقيت جدتى و ابى كان متزوجا من أمى حيث أنجبنى انا و أختى و قد توفى أبى حيث انه كان يكمن بالشقة منذ 20 عاما و بقينا انا و جدتى و امى و اختى بالشقة فما حكم امتداد عقد الأيجار أذا حدث مكروه لجدتى لا سمح الله هل تحق لنل الشقة؟ علما باننا نكمن بها أكثر من 20 عاما و أن عقد الأيجار محرر بأسم جدى منذ 30 عاما، أرجو الأفادة   ayman44    عدد المشاركات   >>  58              التاريخ   >>  1/1/2008 ارجو تحديد تاريح وفاة جدك بالضبط وهل توفي جدك بعد ميلادك ام قبله وتحديد تاريخ وفاة والدك حتي يتثني لنا الاجابة   حسني سالم    عدد المشاركات   >>  57              التاريخ   >>  1/1/2008 الأخ الفاضل فهمت من استشارتك أن عقد الايجار كان باسم جدك وتزوج والدك وانجب ابناءه وهو يقيم مع والده , ثم توفي الجد وبقي والدك وجدتك بالعين وأنتم معه , أقصد أنت ووالدتك وأخوتك والجدة , ثم توفي الوالد وأنت الان تخشي أنت تتوفي الجدة ولا يمتد عقد الايجار لكم اذا كان الامر كذلك فقد امتد عقد الايجار لوالدك ووالدته أي جدتك , وبوفاة الوالد امتد لزوجته وأبناءه عقد الايجار , أما الجدة فقد امتد لها عقد الايجار من قبل عن طريق الجد , ولا يوجد هناك من شرط سوي أن تكونوا مقيمين بالشقة حال وفاة والدك , وفقا للفقرة الاولي من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أما بالنسبة للمشكلة التي تدور في رأسك من أن الامتداد يكون لمرة واحدة فقط , فهذا الامر لا ينطبق عليكم لان ذلك النص الوارد في القانون رقم 6 لسنة 1997 خاص بالاماكن الموجرة لمزاولة نشاط صناعي أو تجاري أو مهني أو حرفي , أما انتم المكان مؤجر لغرض السكني , ومن ثم فقد أمتد لكم عقد الإيجار , ولا علاقة لوفاة الجدة من عدمه بهذا الأمر   grandiesel    عدد المشاركات   >>  4              التاريخ   >>  4/1/2008 السلام عليكم و رحمة الله تحية طيبة لكل الزملاء الأفاضل شكرا على استيعابكم للموضوع برغم تعثرى فى صيلغة اكلمات بشكل لبق ، انى اخشى بحدوث مكروه لجدتى لا قدر الله أن لا يحق لنا(لى ولأمى و لأختى) المكوث بالشقه  حيث كثير من المحاميين يقولون انه من الصعب المكوث بالشقة فى حالة وفاة الجدة والبعض يقول يحق لكم وانى لا أعلم مدى صحة الأقاويل حيث اننى لا اعرف بالقانون فهل من رجاء ان تفيدونى بنص القانون حتى يتثنى لى الدراية الكافية بما وصف به القانون فى حالتى؟ ولكم جزيل الشكر   محمد عبد الغنى أحمد    عدد المشاركات   >>  1              التاريخ   >>  14/1/2008 أخى الفاضل طبقاً لنص المادة 29 لسنة يحق له الأمتداد القانونى وهى فى حالتك تكون جدتك.1977 فقرة أولى من قانون الإيجار سوف يحق لك الأمتداد القانونى طالما مكثت بالشقة لمدة سنة قبل وفاة آخرشخص يحق له المتداد القانونى وفى هذه الحالة تكون جدتك  محمد أحمد عبد الغنى  محمد أحمد عبد الغنى               المحــامـى                       محمود حامد    عدد المشاركات   >>  1              التاريخ   >>  13/2/2008 اخى الفاضل انت فعلا ممن امتد اليهم عقد الايجار بوفاة والدك والذى امتد اليه عقد الايجار من جدك   حسني سالم    عدد المشاركات   >>  57              التاريخ   >>  16/2/2008 الأخ الفاضل لعلك لم تستوعب ماذكرته لك منذ أمد بعيد , وبما أن الموضع تم اثارته من جديد , فعقد الايجار يمتد لك ولأخوتك من والدكم وفقا لنص المادة 29/1 من القانون رقم 47 لسنة 1977 , لان والدكم قد استفاد من الامتداد القانوني هو الآخر من والده أي جدك , وأحب أن أنوه الي ان عقد الايجار قد امتد لوالدك مع جدتك وليس منها , ومن ثم فان الشرط الوحيد لاستفادتك من الامتداد القانوني أن وأخوتك أن تكونوا مقيمين بالعين المؤجرة مع والدكم حال وفاته , أيا كانت هذه المدة ومؤدي ما سبق فان شرط المدة التي ذكرها زميلي لا يتفق وصريح نص المادة المنوه عنها بالاضافة لأحكام القضاء العديدة في هذا الصدد , فالاقامة أيا كانت مدتها حتي ولو يوم واحد تكفي لامتداد العقد , أما مدة السنة التي ذكرها زميلي فلا علاقة له من قريب أو بعيد بموضوعك , لانه خاص بالاقارب علي عمود المصاهرة (وعلشان تفهمني اقصد أقارب والدتك)  بالاضافة الي أن هذا الجزء من المادة قضي بعدم دستوريته منذ زمن بعيد , أما قوله بان الامتداد يكون من الجدة فهو قول غير صحيح في الحالة المعروضة وإلا فما سندكم في الاقامة الان , فلا تجزع حسني سالم المحامي   اسعد هيكل    عدد المشاركات   >>  68              التاريخ   >>  18/2/2008 ليسمح لي زملائي الافاضل ان اخالفهم الرآي : الماده 29 من القانون 49 لسنة 1977 تنص علي  : "مع عدم الأخلال بحكم المادة 8 من هذا القانون لاينتهى عقد ايجار المسكن بوفاة المستأجر او تركه العين اذا بقى فيها زوجه أو اولاده أو أى من والديه الذين كانوا مقيمين معه حتى الوفاه أو الترك وفيما عدا هؤلاء من اقارب المستأجر نسبا أو مصاهرة حتى الدرجة الثالثة . يشترط لأستمرا رعقد الأيجار اقامتهم فى المسكن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركه العين أو مدة شغله للمسكن ايهما اقل . فأذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى فلا ينتهى العقد بوفاة المستأجر أو تركه العين ويستمر لصالح ورثته وشركاؤه فى استعمال العين بحسب الأحوال . وفى جميع الأحوال يلتزم المؤجر بتحرير عقد ايجار لمن لهم حق فى الأستمرار فى شغل العين ويلزم هؤلاء الشاغلون بطريق التضامن بكافة احكام العقد . " - ينبغي اولا ان نقرر ان هذا النص قضي بعدم دستوريته فيما تضمنه من ـ امتداد عقد الايجار الي اقارب المستأجر الاصلي نسبا او مصاهره حتي الدرجه الثالثه ـ اي اعتبارا من الدرجه الثانيه حتي الدرجه الثالثه و من ثم يقع تحت تلك الفقره اولاد اولاد المستأجر الاصلي و زوجته . ـ اما عن الفقره الاولي من الماده و التي تشير الي امتداد العقد الي اقارب المستأجر الاصلي ( الدرجه الاولي ) زوجته و اولاده او اي من والديه فهي الحاكمه لموضوع هذه الاستشاره و حيث ان صاحب الاستشاره هو ابن ابن للمستأجر الاصلي اي قريب من الدرجه الثانيه للمستاجر الاصلي ( الجد ) و كذا امه و اخواته فمن ثم لا يمتد اليه او اليهم عقد الايجار بعد وفاة والده الذي كان قريب من الدرجه الاولي للمستاجر الاصلي . و بمعني آخر فان الامتداد القانوني لعقد الايجار اصبح مقصورا فقد علي اقارب المستأجر الاصلي من الدرجه الاولي فقط و هو ابناءه 0 و منهم والد صاحب الاستشاره الذي توفي ) او زوجته ( و هي الجده الباقيه علي قيد الحياه ) او اي من والديه . بقي ان اشير الي احقية صاحب الاستشاره هو و اشقاءه في البقاء في العين من خلال امرين : 1 ـ وجود الجده و بقائها علي قيد الحياه بصفتها احد المستفيدين الوحيدين الباقين علي قيد الحياه و المقيمين بالعين و التي امتد لها عقد الايجار من زوجها و احقية صاحب الاستشاره في الاقامه بالعين هنا مستمده من حق الاستضافه المقرر لصالح الجده و بوفاتها ينتهي هذا الحق . 2 ـ حق المساكنه و هذا الحق مقرر بمباديء استقر عليها قضاء النقض و هو حق مستمد من ان عقد الايجار هو عقد ذو طابع عائلي ابرمه المستأجر الاصلي ليأوي معه اسرته فأذا ما توفي و بقي في العين احد من هؤلاء الاقارب من غير الدرجه الاولي حق له البقاء بالعين استنادا لحق المساكنه شريطة ان يثبت انه كان مقيم مع المستأجر الاصلي منذ بدء الايجاره او عقب بدايتها بفتره زمنيه يسيره و ان تكون اقامته بالعين مع المستأجر الاصلي مستمره و ظاهره و مستقره .. و اعتقد ان تلك الشروط تنطبق علي هذه الحاله المعروضه . و خلاصه الرآي عندي ان الاخ صاحب الاستشاره لا يمتد اليه عقد الايجار بوفاة والده و انما حقه و حق اشقائه و امه في البقاء بالعين يستند الي امرين هما حق الاستضافه المقرر لصالح الجده التي هي الوحيده التي علي قيد الحياه و التي امتد اليها عقد الايجار و كذا حق المساكنه علي التفصيل السابق . اسعد هيكل   اسعد هيكل    عدد المشاركات   >>  68              التاريخ   >>  18/2/2008 عفوا تصحيح : الخطأ هو : - ينبغي اولا ان نقرر ان هذا النص قضي بعدم دستوريته فيما تضمنه من ـ امتداد عقد الايجار الي اقارب المستأجر الاصلي نسبا او مصاهره حتي الدرجه الثالثه ـ اي اعتبارا من الدرجه الثانيه حتي الدرجه الثالثه و من ثم يقع تحت تلك الفقره اولاد اولاد المستأجر الاصلي و زوجته . الصحيح : - ينبغي اولا ان نقرر ان هذا النص قضي بعدم دستوريته فيما تضمنه من ـ امتداد عقد الايجار الي اقارب المستأجر الاصلي نسبا او مصاهره حتي الدرجه الثالثه ـ اي اعتبارا من الدرجه الثانيه حتي الدرجه الثالثه و من ثم يقع تحت تلك الفقره اولاد اولاد المستأجر الاصلي و زوجات اولاده  . اسعد هيكل   حسني سالم    عدد المشاركات   >>  57              التاريخ   >>  18/2/2008 شكرا للاستاذ اسعد هيكل علي توضيحه لكن الاجابة مني تكون في حدود السؤال دون التطرق لمسائل قد لا تعني السائل , وأهما أن أحكام عدم الدستورية عينيه , بمعني أن النص يصبح معدوما من تاريخ صدوره , لكن هذا الاصل ليس مطلقا , لان تلك الاحكام تطبيق بأثر فوري , وليس لها أثر رجعي , وأقصد بذلك مع عدم الأخلال بالحقوق المكتسبة قبل صدور حكم عدم الدستورية , معني ذلك أن الأب قد أصبح مستأجرا أصليا بوفاة والده وفقا للرأي القائل بأن المستأجر الأصلي نائبا عن باقي أفراد الاسرة , وقد تحقق ذلك حال حياة الاب , ومن ثم يمتد العقد لأولاده الذين هم أحفاد المستأجر الأصلي , لانهم قد ترتب لهم حق مكتسب قبل الحكم بعدم الدستورية , وفقا لما فهمته من الاستشارة  حسني سالم   اسعد هيكل    عدد المشاركات   >>  68              التاريخ   >>  18/2/2008 صديقي الاستاذ المجتهد حسني سالم : لك مني بالغ التحيه و التقدير علي آرائك الكثيره و السديده التي اثريت بها هذا القسم من المنتدي و لكن اسمح لي ان اختلف معك بشده في هذا الرآي .. اولا : ان صفة المستأجر الاصلي هي للجد فقد و اعتقد انك تسلم معي بأن الوصف القانوني للاب ( والد صاحب الاستشاره ) هو انه مستفيد من الامتداد القانوني لعقد الايجار .. اذن فأنه لا حديث عن صفه اخري له غير ذلك . ثانيا : لقد اثرت نقطه هامه جدا في هذه الاستشاره الا و هي الاوضاع التي استقرت قبل صدور حكم المحكمه الدستوريه العليا ـ فالوضع المستقر هنا للاب قبل حكم الدستوريه كما اتفقنا سلفا انه مستفيد و ليس مستأجر اصلي فهل يمكن ان يمتد عقد الايجار من مستفيد لابنه ؟؟؟ طبعا لا .. فالقول بغير ذلك يهدر قيمة النص . لكن هنا استثناء وحيد في شأن نظرية الاوضاع المستقره قبل صدور حكم الدستوريه الا و هو حالة صدور حكم نهائي بات بالامتداد القانوني للاب و لا يكفي هذا ايضا بل يتطلب الامر هنا كذلك ان يكون الحكم قد نص علي الزام المالك بتحرير عقد ايجار جديد له وفقا للفقره الاخيره من الماده 29 من القانون 49/1977 و هو ما لا يتوافر في حالتنا محل الاستشاره . و لك يا عزيزي ان تعرف ان تلك الفقره الاخيره و اقصد الفقره الخاصه بالزام المالك بتحرير عقد ايجار جديد للمستفيد قد قضي بعدم دستوريتها ايضا . و اخيرا اصمم علي رآيي السابق اسعد هيكل  1 2

الانتقال السريع        اختــــار