المادة 13 من القانون 136 لسنة 1981
فقرة /1( يحظر علي الملاك من ا لافراد وشركات الاشخاص أن يعرضوا للتمليك للغير او التأجير مفروش في كل مبني مكون من أكثر من وحده واحدة يرخص في اقامته او يبدأ في انشائة من تاريخ العمل بهذا القانون ما يزيد علي ثلث مساحة وحدات المبني وذلك دون اخلال بنسبة الثلثين المخصصة للتأجير لأغراض السكني وفقا لأحكام الفقرة الاولي من المادة الاولي من هذا القانون )
فقرة /2 ( ويسري هذا القيد ولو تعدد الملاك مع مراعاة نسبة ما يملكه كل منهم وبحد ادني وحدة واحده لكل مالك )
فقرة /3 (ويمتنع علي مصلحة الشهر العقاري والتوثيق شهر المحررات المتعلقة بهذه الوحدات ما لم يقدم صاحب الشأن التزامه بتطبيق احكام هذه الماده )
فقرة /4 ( ويقع باطلا كل تصرف يخالف ذلك ولو كان مسجلا )
فقرة /5 ( وبعد تأجير النسبة المقررة طبقا لهذه المادة يجوز للمالك التصرف في هذه النسبة كلها او بعضها وفقا للقواعد العامه )
فقرة /6 ( وفي حالة بيع كامل العقار يلتزم المشتري باحكام هذه المادة )
ملحوظة : عمل بالقانون 136 لسنة 1981 اعتبارا من 31/7/1981
وجوب تخصيص ثلثي مساحة مباني العقار لأغراض السكني
اوجبت الفقرة الاولي من المادة الاولي من هذا القانون ـ فيما عدا الاسكان الفاخر ـ الا تقل المساحة المؤجرة لأغراض السكني عن ثلثي مساحة مباني العقار 0 أي أن نسبة الثلثين المذكورة تحتسب من مجموع مساحة وحدات العقار مجتمعه وليس من عدد الحجرات وورد بالائحه التنفيذية لهذه المادة أن الكسر يجبر دائما لصالح النسبة المخصصة للتأجير لأغراض السكني فاذا فرض وكانت مساحة الوحدات المخصصة لأغراض السكني تقترب من نسبة الثلثين دون أن تبلغها ففي هذه الحالة يجب تأجير وحده اخري لأغراض السكني لأستكمال نسبة الثلثين
ماذا يكون الامر لو كان البناء لم يبلغ اقصي ارتفاع له تسمح به القيود القانونيه فمثلا لو كان العقار قد بني من دور واحد او دورين ولم يبلغ الارتفاع القانوني بعد فكيف نستخرج نسبة الثلثين للتأجير لأغراض السكني ؟
في هذه المسألة يتم احتساب نسبة الثلثين المخصصة للتأجير لأغراض السكني في كل دور علي حدة ويتلاحظ دائما ان يجبر الكسر لصالح النسبة المخصصة للتأجير للسكن فاذا كان العقار مقام من دورين وكان بكل دور 3 شقق فيكون التأجير لأغراض السكن في كل دور شقتان ويكون مجموع الشقق في الدورين 4 هي المخصصة للتأجير لأغراض السكن
بفرض ان العقار مكون من دورين وبكل دور 4 شقق فما هو الحل؟
نسبة الثلثين في كل دور هي شقتان كاملتان + ثلثاي شقة وهذا الثلثاي كسر يجب ان يتم جبره الي العدد الصحيح لصالح التأجير لغرض السكن فيكون الشقق المطلوب تأجيرها في الدور هو ثلاث شقق اي يكون عدد الشقق في هذين الدورين 6 شقق مراد تأجيرهم لغرض السكن وهكذا
ما مصير نسبة الثلث في كل دور ؟
تركت هذه النسبة لصالح مالك العقار وله مطلق الحرية في التصرف فيها سواء بيعا او تأجيرا مفروشا
بالنسبة للدور الارضي ماذا لو لم يوجد به شقق وكان كله محلات هل يتم احتساب هذه المحلات من نسبة المالك وهي الثلث ام ان الدور الارضي يتم استبعاده من هذا التقسيم؟
قال الشراح بأنه لا مناص من احتساب هذه المحلات من نسبة الثلث لصالح المالك علي ان تستوفي نسبة الثلثين المخصصة للتأجير للسكن من الادوار فوق الارضي مع جبر الكسر دائما لصالح التأجير المخصص للسكن
من الذي يقوم بتحديد الوحدات التي تخضع لنسبة الثلث او تلك التي تخضع لنسبة الثلثين؟
اعطي القانون للمالك حرية اختيار الشقق التي تخضع لنسبة الثلثين والشقق التي تخضع لنسبة الثلث وله ان يجعل الوحدات الممتازة او المطلة علي الشارع الرئيسي ضمن نسبة الثلث الخاصه به
هل من ضابط ا وان الامر متروك علي مصراعيه؟
يوجد لذلك ضابط وهو ان يحدد ذلك في طلب الترخيص بالبناء او بعد البناء علي ان يخطر الحي التابع له او مجلس المدينه حسب الاحوال بما تم تخصيصه لنسبة الثلث وما تم تخصيصه لنسبة الثلثين
هل نسبة الثلثين هي الحد الاقصي للتأجير لأغراض السكن؟
جعل المشرع ان نسبة الثلثين هي الحد الادني للتأجير لأغراض السكن ومن ثم يجوز للمالك ان يزيد من هذه النسبة فلا مخالفة عليه ان زاد عن الثلثين ولكن تقع المخالف هان أنقص نسبة الثلثين
وللموضوع بقية