دعوى إخلاء للتكرار فى تأخير الأجرة

  إقتباس : مشاركة mohamed metwaly

تدارك

ففى 3/5/2006 قام المستاجر بسداد الاجره من 1/11/2004 حتى 1/11/2006 اى عامان مقدما

السادة الزملاء الافاضل

تحيه طيبه وبعد

اعرض على حضراتكم

المذكرة الختاميه

فى الدعوى المطروحه للبحث

وشكرا جزيلا للأستاذ الفاضل / محمد نبيه كل الشكر 

 

 

                                                                 

 

 

 

مـذكـــرة بدفــــاع

السيد /    .......................................( مدعـى عليه )

ضـــــــــد

السيد /  ..................................( مدعــــــــــى )

فى الدعوى رقم         لسنه 2009 الدائرة 11 ايجارات كلى جنوب الجيزة

والمحدد لنظرها جلســــــه 15/6/2009 م

 

الــــــــدفـــــــــاع

 

 

 

                                                                                       

 

 

وسنوافى كلا دفع تفصيلا كما يلى

 

 

يتعين أن يتوافر فى الدعوى السابقه التى تصلح سابقه لتكرار التأخير فى سداد الأجرة شروط قبولها .... بمعنى أن يتوافر فى التكليف بالوفاء بالأجرة شروط صحته .. بأن يتضمن بيان الأجرة المستحقه والتى لا تتجاوز المقررة قانونا ...

 وأن هذة الأجرة لم يسبق الوفاء بها

 

وقد قضت محكمه النقض  بأن تكرار امتناع المستأجر عن سداد الأجرة  الموجب للحكم بالإخلاء شرطه سبق امتناعه بالوفاء بالأجرة في دعــــــوي سابقة ثم ثبوت تأخره أو امتناعه بعد ذلك دون مبرر والمحكمة التي تنظر طلب الإخلاء للتكرار منوط بها دون غيرهــــــا التحقق من إســـــــــاءة المستأجر لإستعمال هذه الرخصة بالسداد وأن رفع الدعوي الموضوعية السابقة سواء مـــــــن حيث صحــة التكليف بالوفاء أو وجود أجرة غير متنازع فى مقدارها وهذا يعني أنه إذا قام المستأجر بسداد الأجرة أمام المحكمة الموضوعيـــــــة في الدعوي الأولي وذلك لكي يتوفي حكم الإخلاء في حين أن التكليف بالوفاء كان باطلاً  لإنذار المستأجر بسداد مبالغ تفوق المبلغ المدين به فعلا ً فإن المحكمة التي تنظر التكرار  لها أن تقضي برفض الدعوي بالإخلاء ذلك أن سداد الأجرة أمام محكمة الموضوع في الدعوي الأولى إنما كان خشية طرده بينما الحقيقة أن التكليف بالوفاء باطل ومن ثم فإن للمحكمة تلك السلطة وتقضي برفض دعوي الإخلاء للتأخير في الوفاء بالأجرة  لعدم توافر التكرار

يراجع الطعن رقم 1372 لسنة 66 قضائية جلسة 24/2/1997

 

=بدايه يود الدفاع ان يوضح أن ذمه المدعى سواء قبل واثناء رفع دعوى الإخلاء الأولى أو وقت واثناء رفع الدعوى الماثله كانت ومازالت مشغوله بقيمه ايجاريه مدفوعه مقدما وذلك على النحو التالى :=

 

= بتاريخ 3/5/2006 عرض المدعى عليه على المدعى مبلغ وقدرة ثلاثمائه جنيه مصرى فقط لا غير  ( 300 جنيه  ) وذلك قيمــــــه الإيجار عن الفترة من 1/2/2004 وحتى نهايه 11/2006 ( سنتان ) وقد استلم المبلغ وكيلة المدعى بموجب توكيل يبيح ذلك  كما هو ثابت بالإنذار دون أى تحفظ على اى اجرة متأخرة  عن شهور سابقه

 

( إنذار العرض رقم 2117 بتاريخ 3/5/2006 مقدم من المدعى بحافظه مستندات بجلسه 1/6/2009 )

 

بتاريخ   لاحـــــــــــــق    وتحديداً  20/6/2006  وجه المدعى الى المدعى عليه انذار بالتكليف بالوفاء بالأجرة عن فترة مـــــــــــن 1/2/2004  وحتى 31/10/2004 بإجمالى تسعه اشهربواقع 12 جنيه كل شهر بمبلغ 108 جنيه فترة  سابقه عن تلك التى استلمها

 

 

-  بتاريخ 17 /9  /2006    قيد المدعى  دعوى الإخلاء الأولى  أى بعد توجيه أنذار التكليف بالوفاء الحاصل فى 20 /6/2006 بحوالى ثلاثه اشهر ....؟؟؟ رفع دعوى إخلاء عن اجرة متأخرة من عام 2004 وقيد دعواة فى عام 2006 ؟؟؟!!!  وهذا إقرار قاطع منه ان الأجرة اللاحقه عن تلك المطالب بها  قد   تم سدادها   خاصه وأنه لم يذكر أن هناك اجرة متأخرة عن عام 2006  ( وقت قيد دعواة )

وهو ما ينفى صفه التأخير فى حق المدعى عليه   بشكل لا يدع مجالا للشك إذ لا يتصور أن يكون المدعى عليه متأخرا فى دفع ايجار عن عام 2004  وهو مسدد القيمه الإيجاريه حتى نهايه عام 2006  مقدما   قبل ووقت   توجيه الإنذار بالتكليف وقبـــــل رفع دعوى الإخلاء الأولى  فى عام 2006

 

 

و المدعى عليه لم يحرك ساكنا على إعتبار أن تلك المدة المطالب بها قد سبق سدادها فضلا عن إستلام المدعى للأجرة اللاحقه دون اى تحفظ على اى اجرة متأخرة( وبالإفتراض جدلا بعدم سداد الأجرة السابقه ) فإن ذمه المدعى  قبل  توجيه التكليف بالوفاء كانتـــــــ مشغوله بقيمه ايجاريه مدفوعه مقدما لم يحن اجلها بعد وذلك على النحو التالى

 

= قبل توجيه الإنذار بالتكليف الحاصل فى  20/6/2006 كان المدعى عليه قد سدد القيمه الإيجاريه حتى نهايـــه 31/12/2006 وذلك بموجبــــ انذار عرض اجرة رقم 2117  مؤرخ 3/5/2006 اى ان ذمه المدعى كانت مشغوله قبل ووقت توجيه الإنذار بــقيمه ايجاريه تساوى 6 أشهر مدفوعه مقدما بواقع 12 جنيه عن كل شهر اى  72 جنيه

( إثنان وسبعون جنيها مصريا ) فإذا انقصنا تلك القيمه الإيجاريه المسددة مسبقا قبل توجيه التكليف بالوفاء الحاصل فى 20/6/2006 من تلك المذكورة بالتكليف والبالغه  108 جنيه بإجمالى تسعه اشهر سابقه سيكون الناتج  108ناقص 72   تساوى  36  جنيه ( سته وثلاثون جنيها )  اى ان التكليف بالوفاء يزيد عن القيمه الإيجاؤيه المطالب بها بعد خصم المبلغ المعروض والمشغوله به ذمه المدعى قبل توجيه التكليف   بسته وثلاثون جنيه وهو الأمر الذى يبطل معه التكليف بالوفاء بالأجرة فى الدعوى الأولــــــى لنجاوزة ما هو مستحق فعلا فى ذمه المستأجر وللسداد قبل توجيه التكليف وقبل رفع الدعوى =  وهو الأمر الذى لم يثار نهائيـــا  فــى الدعوى الأولى --   ويستوى فى ذلـــــك   كون هذا الأمر راجعا إلى إرتباك أو جهل من المدعى عليه أو تقصير من الدفاع أو أى سبب أخـر  فضل معه المدعى عليه سداد القيمه الإيجاريه السابقه مرة اخرى امام المحكمه فضلا عن المصاريف خشيه طردة من مسكنــــــــــه الــــذى يستأجرة ولا مــــــــــــأوى لــــــه هــــو واســـــــــرته ســـــــــــــــــــــواة  ,,,,

 

 حيث أن هذا السداد المتكرر    لا يمحو الحقيقه الثابته بالمستنداتـــ    فلا محل للمطالبة بأجرة متأخره على المستأجر حتــى لو كانت شهور سابقة سقطت سهواً أو خطأ ماديا     طـــــالما أن فى ذمة المؤجر مبلغ من المال يكفى لسداد الأجره التى طالب بها فى دعواة أو ينقص قليلا فلا يطالب بما يجاوز المستحق فعلا والمقرر عملا ...

 

 

 

وقد قضت محكمه النقض

 

القــــاعـــدة

( النص فى المادة 18/ب من القانون 136 لسنه 1981 يدل على أن تكرار التأخير فى الوفاء بالأجرة الموجب للحكم بالإخلاء لا ينحقق إلا إذا كان المستأجر سبق له إستعمال حقه فى توقى الحكم بالإخلاء بالسداد ذلك أن المشرع – وعلى ما افصحت عنه المذكرة الإيضاحيه للقانون – قصد بالنص سالف البيان منع المستأجر من التسويف فى سداد الأجرة المرة تلو الأخرى فتكرار إستعمال هذة الرخصه بغير مبرر هو ما يحمل معنى المماطله والتسويف فى مفهوم المادة سالفه الذكر مما مقتضاة أن المحكمه المرفوع إليها طلب الإخلاء للتكرار هى وحدها دون غيرها المنوط بها التحقق من إساءة المستأجر لإستعمال هذة الرخصه التى خولها المشرع مرة تلو الأخرى بالسداد بعد رفع الدعوى الموضوعيه السابقه أو قبل تنفيذ حكم الطرد المستعجل متفاديا بهذا السداد وحدة إخلاء حكميا بما يقتضيه ذلك من بحث توافر شروط الإخلاء فى الدعوى السابقه سواء من حيث صحه التكليف أو وجود أجرة غير متنازع فى مقدارها لأن هذة العناصر ما لم تكن قد اثيرت بين الطرفين فى دعوى الإخلاء الموضوعيه السابقه وفصات فيها المحكمه بصفه صريحه ثم كانت لازمه لقضائها فإنها لا تكون محلا لقضاء سابق حائز قوة الأمر المقضى من شأنه أن يغنى المحكمه المطروح عليها دعوى التكرار من نظرها او يمنعها من ذلك

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

المدعى عليه دأب على سداد القيمه الإيجاريه مقدما فى المحكمه بموجب إنذارات عرض لإمتناع المدعى عن إستلامــــها وديــــــــــا

ليس هذا فقط بل إنه قد حرص على أن تكون ذمه المدعى دائما مشغوله بقيمه ايجاريه زائدة عن المطلوب وذلك بعرضه لقيمــــــــه ايجاريه تزيد عن المستحق  وذلك على النحو التالى :=

 

القيمه الإيجاريه الشهريه هى ( 12 جنيه ) ( إثنى عشر جنيها فقط لا غير ) والمدعى عليه يعرض 12,50 جنيه ( اثنى عشر جنيهــــــا ونصف جنيه ) شهريا ..........  اى بما يزيد بمقدار نصف جنيه شهريا عن القيمه الإيجاريه المستحقه فعلا

 

(1) = انذار عرض اجرة رقم 2117 مؤرخ 3/5/2006 بمبلغ 300 جنيه ( ثلاثمائه جنيه مصرى ) عن الفترة مـــــــن 1/11/2004 وحتى 30/11/2006    مدة (سنتان ),,,    

وقد استلمت المبلغ المعروض  وكيله المدعى بموجب توكيل يبيح ذلك فبحسبه بسيطه نجد ان فى هذا الإنذار زيادة عن  القيمه الإيجاريه المستحقه فعلا تساوى تحديدا ( إثنى عشر جنيها ) وذلك على النحو التالى

القيمه الإيجاريه الشهريه 12  جنيه  فى  24 شهر   تساوى    288 جنيه  ,,,,    والمدعى عليه عرض   ثلاثمائه جنيه ( 300 جنيه )

وبذلك نخلص ان المدعى ذمته مشغوله بمبلغ  اثنى عشر جنيها بموجب هذا الإنذار

ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

 

(2) = انذار عرض اجرة رقم 4917 مؤرخ 21/11/2006 بمبلغ 62,50 جنيه ( إثنان وستون جنيها وخمسون قرشا ) عن مدة خمسه اشهر من 1/12/2006 وحتى نهايه 1/4/2007  5 شهور   12 جنيه    60 جنيه وهى القيمه الإيجاريه الفعليه المستحقه

والمدعى عليه عرض 62,50 جنيه ....  يخصم منها رسم الإيداع وقدرة 1.85 ( واحد جنيه وخمسه وثمانون قرشا )

اذن تكون ذمه المدعى مشغوله بمبلغ   65   قرش ( خمسه وستون قرشا ) بعد خصم القيمه الايجاريه المستحقه ورسم الإيداع

ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

 

(3) - انذار عرض اجرة مؤرخ 4/6/2007 رقم 2839 بمبلغ 100 جنيه ( مائه جنيه مصرى فقط لا غير ) عن الفترة من 1/5/2007 وحتى 31/12/2007 بإجمالى 8 شهور   وقد استلمته وكيله المدعى بموجب توكيل يبيح ذلك 

8 شهور   فى  12 جنيه  يساوى  96 جنيه   وهى القيمه الإيجاريه المستحقه قانونا تخصم من ال  100 المبلغ المعروض

 يساوى 4 جنيه زيادة

إذن هناك زيادة فى العرض بمقدار  4 جنيه  تنشغل بهم ذمه المدعى

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

 

(4 ) = انذار عرض اجرة مؤرخ 19/1/2008 رقم 527 بمبلغ 150 جنيه ( مائه وخمسون جنيها ) عن الفترة من 1/1/1008 وحتى 31/12/2008 ( سنه واحدة مقدما )

12 شهر  فى 12  جنيه القيمه الإيجاريه   تساوى 144 جنيه   ( مائه اربعه واربعون جنيها ) والمبلغ المعروض بعد خصم رسم الإيداع وقدرة 2,75  يساوى  147,25 ( مائه سبعه واربعون جنيها وخمسه وعشرون قرشا )

يخصم منها ايضا القيمه الإيجاريه المستحقه وقدرها 144 جنيه

اى ان ذمه المدعى مشغوله ب 3,25 جنيه ( ثلاثه جنيهات وخمسه وعشون قرشا ) بموجب هذا الإنذار

 

ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

 

 

= وحيث أن نص المادتان 362 و 365 من القانون المدنى وعلى ما جرى به قضاء هذة المحكمه تستلزم فى الدين أن يكون خالـــــــــيا مـــــــن النزاع محققا لا شك فى ثبوته فى ذمه المدين ,, وأن يكون معلوم المقدار ولابد من اجتماع الشرطين ويصح التمسك بها اذا توافـــرت شرائطها فى اى حال تكون عليها الدعوى ,, فيتقضى الدينان بمقدار الأقل منهما إذ يستوفى كل دائن حقه من الدين الذى فــــــى ذمته ,, وينصرف هذا الإنقضاء الى الوقت الذى يتلاقى فيه الدينان متوافر فيه شروطهما

 

فإذا كان ما تقدم وكان المدعى عليه (  المستأجر )    قد عرض مبلغ وقدرة ستمائه واثنى عشر جنيها ونصف جنيه

 

وذلك بموجب انذارات عرض اجرة عن الفترة     1/11/2004 وحتى 31/12/2008

 

                                                  يخصم منها رسوم ايداع بواقـــــــع  4,60 جنيه ( اربعه جنيهات وستون قرشا               =

 

= كما يخصم منها ايضا القيمه الإيجاريه الفعليه المستحقه عن تلك المدة

وقدرها  49 شهر فى 12 جنيه تساوى  خمسمائه وثمانى وثمانون جنيه ( الأجرة الفعليه )

 

= فيكون الناتج هو  19,90 ( تسعه عشر جنيها وتسعون قرشا )  زيادة عن  المطلوب كإيجار عن هذة الفترة

 وهو ما تنشغل به ذمه المدعى   قبل تاريخ رفع الدعوى الماثله

 

= فإذا خصمنا من هذا المبلغ الأجرة المتأخرة عن المدعى عليه عن شهر يناير 2009 وهى 12 جنيه تخصم من  19,90( فائض المعروض) يتبقى ايضا مبلغ 7,90 ( سبعه جنيهات ونسعون قرشا ) وبذلك نخلص إلى نتيجه مؤداها وهى  أن ذمه المدعى  . كانت ... ومازالت

... مشغوله بما يجاوز القيمه الإيجاريه والمطالب بها فى تلك الدعوى حتــــــى بعد خصم الشهر المتأخر ( على فرض التأخير )

 

 

 

 

 

 

 

ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

 

 

 

 

بادىء ذي بدء

 

وجب الإشارة إلى نص المادة 27 من القانون 49 لسنة 1977 والذي جرى نصها  على انه ( يجب الوفاء بالأجــــــــرة  المحددة وما في حكمها كاملة إلى المؤجر طبقا لأحكام هذا الباب في موعد لا يجاوز الأسبوع الأول من الشهر المستحقة عنه أو المـــــــوعد المتـــفق عليه في العقد )

 

وقد جاء نص المادة سالفة الذكر   بقاعدة خاصة مؤداها أن يكون الوفاء بالأجرة في موعد لا يجاوز الأسبوع  الأول من الشهر إلا أنها قد قيدت تطبيق تلك القاعدة بعدم وجود نص في عقد الإيجار يتضمن ميعاد اخر فإذا تضمن العقد موعدا آخر للوفاء بالأجرة تعين الالتزام بذلك الموعد  إعمالا لنص العقد وما له من قوة تعادل القانون

 

يراجع موسوعة الفقه والقضاء في إيجار وبيع الأماكن الخالية ـ المستشار عزمي البكرى ـ ط 1997 ـ الجزء الأول ـ ص 731 )

             

 وحيث أن الثابت من عقد الإيجار للعين محل النزاع  انه قد نص به أن ميعاد دفع الأجرة هو ( في أول كل شهـــر ) ومؤدى ذلك أن للمستأجر القيام بسداد القيمة الايجارية   في اى يوم من الشهر حتى نهايته   دون أن يكون بذلك متأخراً في السداد ولا يجوز للمؤجر  اتخاذ الإجراءات ضده للتأخر عن الدفع  إلا في اليوم التالي لنهاية ذلك الشهــــر

  

( يراجع في هذا المعنى ـ نقض 7/12/1933 ـ مجموعة رقم150 ص284 ـ الوسيط ـ السنهوري الجزء السادس ص623

 

 

ج

خاصـــة أن هناك قاعدة عامـــة

مؤداها أن الشك يفسر لمصلحة المدين عملا بنص الفقرة الأولى من المادة 151 من القانون المدنى فإذا اتفقا على ميعاد لدفع الأجرة وكان هناك شك فسر لمصلحة المستأجر لأنه هو المدين بالاجرة..................

كذلك قضى بأنه إذا تبين من عقد الإيجار أن ميعاد استحقاق الأجرة هو شهر ابريل دون تحديد يوم معين من الشهر المذكور كان ميعاد الإستحقاق هو اخر  يوم من الشهر لان ذلك في مصلحة المستأجر 

 

( يراجع المحاماة 28 رقم 58 ص136 ـ مشار إليه بالمرجع السابق ـ ص620 ـ الهامش)

                                           

وبناء على ما تقدم وعلى ما أورده المدعى بصحيفة دعواه ـ المقيدة بقلم الكتاب بتاريخ 19/1/2009  من تأخـــــر المدعى عليه في سداد أجرة شهر يناير عام 2009 هو قول يخالـــــــف الواقع خاصة وان دعوى المدعى قيدت بقلم الكتابــــ قبل نهاية شهر يناير   مما ينتفي عن المدعى عليه صفة المتأخر  في سداد القيمة الايجارية  وتكون دعواه غير مقبولة لانتفاء شرط التأخير في سداد القيمة الايجارية في المواعيد المحددة للوفاء

 وذلك لوفاء المدعى عليه بأجـرة العام مقدما قبل نهايه شهر يناير الفين وتسعه وتحديدا 27 /1/2009 بموجبـــــ انذار عرض اجرة رقم                وقبل إعلانـــه بصحيفه الدعوى  
 

 

 

بما يكــون معه
هذا المثار دفعا قد صادف صحيح الواقع والقانون يسانده أحكام محكمة النقض

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

يود دفاع المدعى عليه أن يوضح لعداله المحكمه ان المدعى وأسرته يلاحقون المدعى عليه  واسرته فى كل صغيـــرة وكبيرة وينتهزون أى فرصه للنيل منهم والكيد بهم فى محاوله منهم لإجبارهم على ترك المسكن بأى شكل كان ولو عن طريق الضرب بأله حادة أو تحرير المحاضر الكيديه وهو ما نعرضه على عدالتكم تفصيلا مدللا بالمستندات

 

- بتاريخ 21/2/2007 بدائرة قسم العمرانيه اتُهم المتهم /..................( إبن المدعــــى ) بإحداثه عمداً بالمجنى عليه / ...................( إبن المدعى عليه ) الإصابات المبينه بالتقرير الطبى والتى اعجزته عن أعماله الشخصيه مدة تزيد عن عشرون يوما وكان ذلك بإستخدام أداة ( مطواة ) وطالبت النيابه عقابه طبــقا لمواد الإتهام وصدر ضدة حكم إستئنافى بالحبس شهر وقضى المتهم العقوبه المحكوم عليه بها

الجنحه رقم 10948 لسنه 2007 والمستأنفه برقم 37446 / 2007 مستأنف العمرانيه احكام جلسه 16 /12/  2007

 ( حافظه مستندات مقدمه جلسه 15/6/2009 )

 

= بتاريخ 7/6/2008 م حررت المدعوة / ..........................( إبنه المدعى )  بلاغا كيديا ضد المدعى عليه وزوجنه وإبنته تتهمهم فيه بالإعتداء عليها بالضرب إلا أن عداله المحكمه اصدرت حكمها ببراءة المتهميـــــــــن

( المدعى عليه واسرته ) من الإتهام الملفق

( الجنحه رقم 2241 / 2008 العمرانيه )

( حافظه مستندات مقدمه جلسه 15/6/2009 )

 

- بتاريخ 19/1/2009 م رفع المدعى دعواة الماثله طالبا أخلاء المدعى عليه للشقه وذلك قبل نهايه الشهر وتكبــــــد مصاريف رفع الدعوى على الرغم من بساطه المبلغ وهو 12 جنيه إلأ أن المدعى عليه قام بسداد أجرة عام الفيـــن وتسعه  مقدما قبل نهايه الشهر دون أن يصل إلى علمه وجود دعوى مرفوعه ضدة كما هى عادته

كل هذا واكثر سيدى الرئيس يعانى منه المدعى عليه وهو يحتمل من أجل أسرته المكونه من زوجته وابنـــتــــه وولدين والذين لا توجد لهم مأوى سوى تلك الشقه و التى لا يعرفون غيرها بديلا ولا يمتلكون من قوت يومهم ما يمكنهم من تأجير أو إمتلاك غيرها .............

بـــــــناء عـــلـــــيه

يلتمس المدعى عليه

اصليا / عدم قبول الدعوى للدفوع المذكورة سلفا

إحتياطيا / أجراء المقاصه القانونيه طبقا لنص المادتان 362 و 365 من القانون المدنى

وكيل المدعى عليه    

الف مبروك ياستاذ محمد على هذه المذكره الممتازه وان شاء الله تكسب القضيه

احمد عبد الغنى المحامى