دعوة للنقاش حول استشارة في الايجار

الأستاذ الفاضل محمد أبو اليزيد

يكون تغيير المهنة موجباً للإخلاء فيما إذا كان التغيير لمهنة أشد قسوة على العقار تسبب له من الضرر ما لم يكن بالمهنة الأولى

ومن خلال عرضكم فالتبديل بين مهنة صناعة العطور ومكتب التصدير لا يشكل إرهاقاً للمأجور بل على العكس ربما أخف  وكذلك الحال بالنسبة للتبديل من الألبسة للعطور

ففيما لو غير المستأجر لمهنة أكثر إرهاقاً للمأجور فهذا موجب للإخلاء كأن يستبدله مثلاً لمطعم أو مشغل يضع به ألات ترهقه وتسبب على سبيل المثال تلفاً في الأرضية فهذا موجب إخلاء

لكم  خالص التحية

أستاذنا الفاضل عمدتنا الكبير

إن كان النص كما ذكرتم حصراً دون تفصيل أو استثناء والنظر لنوع التغيير هل هو مرهق أم لا للمأجور فيكون الإخلاء مستوجباً لإنه لا اجتهاد في مورد النص

وبهذه الحالة أرى أنها التفاف على استحياء من المشرع لإيجاد مبرر للإخلاء وإنهاء التمديد القانوني للورثة عند أول تغيير للمهنة التي قد لا يستمر عليها الورثة لسبب أو لآخر

ونعود دائماً لمآسي الايجار

حيث كان من المفترض أخذ نوع التغيير بعين الاعتبار فقد يكون اصلح للمأجور ولكن كما قلت ربما أنها خطة حيية من المشرع لإنهاء التمديد

مع خالص التحية

العمدة الحبيب /

تحية تقدير واحترام وجزيت خيراً على النقاط القانونية بالغة الأهمية التى تثيرها فى مشاركاتك وتدفعنا دفعاً إلى إعمال عقولنا وتنشيطها

واسمح لى أن أجيب بالأتى:

إن أسباب الأخلاء الواردة بالمادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 ليس كما ذكرت أسباب الإخلاء الواردة فى القانون على سبيل الحصر وإنما غاية ما يميزها فى رأيى أنها مجموعة أسباب واردة فى مادة واحدة وهناك أسباب للإخلاء أخرى واردة فى مواد متفرقة منها على سبيل المثال

1) احتجاز مسكن آخر فى بلد واحد دون مقتضى وقد قضى بعدم دستوريتها وزالت من الوجود القانونى !!

2) انتهاء عقد الايجار بوفاة المستأجر أو تركه للعين وعدم وجود من يمتد غليه العقد قانوناً المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977

3) إقامة المستأجر لمبنى مكون من أكثر من ثلاث وحدات فى تاريخ لاحق لاستئجاره بشروط نظمتها المادة 22 من القانون 136 لسنة 1981

4) كون المبنى كل وحداته مؤجرة لغير أغراض السكنى لهدمه وإعادة بنائه بشكل أوسع بشروط نظمتها المادتان 49 ، 50 من القانون 49 لسنة 1977

أما عن المسألة المعروضة فأقول وبالله التوفيق

أنه لما كان من المستقر عليه فى قضاء محكمة النقض :

أن عقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى . استمراره بعد وفاة المستأجر لصالح المستندين من ورثته . مناطه . استعمالهم العين فى ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر طبقاً للعقد حال حياته وقت وقوع الامتداد . م 1 ، 4 ، 5 ق 6 لسنة 1997 والمواد 2 ، 4 ، 7 من اللائحة التنفيذية . للورثة تغيير النشاط . شرطه . ألا يكون بقصد التحايل وعدم الإضرار بسلامة المبنى أو شاغليه . م 18 ق 136 لسنة 1981 .

[ طعن رقم 1633 ، س 70 ق ، بجلسة 22/4/2001]

[ طعن رقم 522 ، س 70 ق ، بجلسة 14/2/2001]

وان ثبوت أن الطاعن قد استعمل العين محل النزاع فى ذات النشاط الذى كان يمارسه مورثة المستأجر الأصلى وقت امتداد عقد الإيجار إليه . إضافته نشاطأ جديدا من بعد . لا أثر له . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء استنادأ إلى أن الطاعن لم يستمر فى استعمال العين المؤجرة فى ذات النشاط كان يمارسه المستأجر الأصلى . خطأ .

[ طعن رقم 1622 ، س 70 ق ، بجلسة 18/4/2001]

وأن ثبوت أن الطاعن الأول قد استعمل العين محل النزاع فى ذات النشاط الذى كانت تمارسه مورثته المستأجرة الأصلية وقت امتداد عقد الإيجار إليه . تغييره النشاط من بعد . لا أثر له . قضاه الحكم المطعون فيه بالفسخ والإخلاء استنادأ إلى أن الطاعن لم يستمر فى استعمال العين المؤجرة فى ذات النشاط الذى كانت تمارسه المستأجرة الأصلية . خطأ ومخالفة الثابت بالأوراق .

[ طعن رقم 522 ، س 70 ق ، بجلسة 14/2/2001]

لما كان ذلك وكان الذى فهمته من المسألة التى تفضلتم بعرضها أنها تتلخص فى أن (س) كان مستأجراً أصلياً بموجب عقد إيجار قديم خاضع لقانون إيجار الأماكن لوحدتين مستأجرتيين لغير أغراض السكنى الأولى لصناعة العطور وأدوات الزينة ، والثانية لبيع الملابس وكان قد توفي إلى رحمة الله تعالى مخلفاً ولديه (ص ، ع ) وكان (ص) يمارس بالعين الأولى ذات النشاط (صناعة العطور ) وقت وفاة والده المستأجر الأصلى له وهو الوقت المعتبر فى امتداد العقد إليه وظل يمارس ذات النشاط بعد ذلك لمدة عام كامل ثم قام بتغيير النشاط من صناعة العطور إلى مكتب للتصدير والاستيراد - أما (ع) فكان يمارس وقت وفاة والده ذات النشاط بالعين المؤجرة والذى تعلق فيه حقه بها كممتد له عقد الايجار وبعد الوفاة مباشرة قام بتغيير النشاط من بيع الملابس إلى نشاط آخر وهو ( بيع العطور وأدوات الزينة ) لما كان ذلك وكان كل من ( ص ، ع ) كان يمارس وقت وفاة والده المستأجر الأصلى ذات النشاط الذى كان باشره والدهما فى كل من العينين المؤجرتين فإن حقهما فى امتداد عقدى الإيجار لهما وفى استغلال العين قد تحقق بمجرد وفاة والدهما ومن حق كل منهما تغيير الاستعمال بعد ذلك ولو دون موافقة المالك إلا إذا كان التغيير ضاراً بسلامة المبنى أو شاغليه وثبت ذلك بحكم قضائى نهائى وهو ما لم يحدث وكان (ص) استمر فى استغلال العين الأولى فى ذات النشاط لمدة عام كامل ثم قام بتغيير النشاط من (صناعة العطور) إلى (مكتب للتصدير والاستيراد) وكان (ع) قد غير نشاط الثانية مباشرة من بيع الملابس إلى (بيع العطور وأدوات الزينة) ولم يحصل المؤجر على حكم قضائى نهائى يثبت أن كلا النشاطين فيهما إضرار بسلامة المبنى أو شاغليه فلا يحق للمؤجر طلب طردهما أو إخلائهما تأسيساً على ذلك التغيير

هذا ولما كانت المحكمة الدستورية العليا قد أصدرت حكماً بتاريخ  4/5/2008 فى الدعوى رقم 116 لسنة 27 ق دستورية قضى فى منطوقه " حكمت المحكمة بعدم دستورية نص الفقرة الثانية من المادة (19) من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأماكن الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنه من عدم اشتراط موافقة المؤجر عند تغيير المستأجر استعمال جزء من العين المؤجرة إلى غير غرض السكنى، وألزمت الحكومة المصروفات ومبلغ مائتى جنيهاً مقابل أتعاب المحاماة "

وقد أسست قضاءها فى حيثياته على قولها

وحيث إن النص المطعون فيه خول المستأجر تغيير استعمال جزء من عين كان قد استأجرها مسكناً إلى غير غرض السكنى، وكان هذا النص – وباعتباره واقعاً فى إطار القيود الاستثنائية التى نظم بها المشرع العلائق الإيجارية، قد استهدف إسقاط شرط موافقة المالك على قيام المستأجر بهذا التغير، وكان حق المستأجر لا زال حقاً شخصياً مقصوراً على استعمال عين بذاتها فيما لا يجاوز الغرض الذى أجُرت من أجله، فلا يمتد إلى سلطة تغير جزء من استعمالها بغير موافقة مالكها، وبالمخالفة لشرط اتصل بإجارة أبرماها معاً، صريحاً كان هذا الشرط أم ضمنياً، فإن هذا النص يكون متضمناً عدواناً على الحدود المنطقية التى تعمل الإرادة الحرة فى نطاقها، والتى لا تستقيم الحرية الشخصية – فى صحيح بنيانها بفواتها – فلا تكون الإجارة إلا إملاء يناقض أساسها........ وحيث إن مكنة استغلال الأعيان ممن يملكونها من خلال عقود إجارة إنما تعنى حقهم فى اختيار من يستأجرونها من ناحية، والغرض من استعمالها من ناحية أخرى، وكانت حريتهم فى هذا الاختيار جزءا لا يتجزأ من حق الاستغلال الذى يباشرونه أصلاً عليها، وكان من المقرر أن لحقوق الملكية –بكامل عناصرها- قيما مالية يجوز التعامل فيها، وكان الأصل أن يظل مؤجر العين متصلاً بها، فلا يعزل عنها من خلال سلطة مباشرة يمارسها آخرون عليها بناء على نص فى القانون، بيد أن النص المطعون فيه أجاز للمستأجر بإرادته المنفردة الحق فى تغيير استعمال جزء من العين إلى غير غرض السكنى، فى إطار علائق إيجاريه شخصية بطبيعتها، مهدراً كل إرادة لمؤجرها فى مجال القبول بهذا التغيير أو الاعتراض عليه.

وعليه فإننى أرى - من واقع ما انتهت إله المحكمة الدستورية العليا فى حكمها المشار إليه من أن تغيير الاستعمال من سكنى إلى غير أغراض السكنى دون موافقة المؤجر غير دستورى - على أسباب لا شك تنطبق قطعاً على كل تغيير للغرض من الايجار المتفق عليه وسواء كان تغيير الاستعمال من غير سكنى إلى سكنى ومن نشاط إلى آخر بغير موافقة المؤجر – عدم دستورية نص المادة 18 ممن القانون 136 لسنة 1981 فيما نصت عليه من جواز تغيير استعمال العين المؤجرة إلى نشاط آخر خلاف المتفق عليه بالعقد ولو كان غير مقلق للراحة أو غير ضار بسلامة المبني او بالصحة العامة أو فى غرض غير مناف للآداب العامة .

ولو عرضت عليه هذه الواقعة وكنت موكلاً من المؤجر أو مالك العقار لدفعت بهذا الدفع

هذا ما تبين لى وأرجوا أن أكون قد أصبت

ولك وللجميع منى خالص التحية والتقدير

  إقتباس : مشاركة محمد ابواليزيد

النص في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أنه " لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر و لو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية....
 " < د > إذا ثبت بحكم قضائي نهائي أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة.. ضارة بالصحة العامة –

 يدل على أن المشرع حدد سبب الإخلاء لإساءة استعمال العين المؤجرة و حصرها في حالات معينة منها حالة الإضرار بالصحة العامة و أوجب ثبوتها بحكم قضائي نهائي باعتباره وسيلة الإثبات القانونية الوحيدة للتثبت من استعمال المستأجر للعين المؤجرة استعمالا ضاراً بالصحة العامة على نحو جازم و قاطع .

 [ الطعن رقم 3155 - لسنــة 58ق - تاريخ الجلسة 12 / 6 / 1989 - مكتب فني 40 ]