هل يجوز لمحكمة الموضوع التدخل في تحديد مدة عقد الإيجار؟ الأصل والاستثناء. --------------------------------------- تحديد مدة لعقد الإيجار وتأقيت المدة من الأركان الأساسية لصحة عقد الإيجار ، ووفقاً لنص المادتين ٥٥٨، ٥٦٣ من القانون المدني يدل – وعلى ما جرى به قضاء الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية والأحوال الشخصية لمحكمة النقض – على أن المشرع قد استلزم توقيت عقد الإيجار واعتبر المدة ركناً فيه، وأنه إذا عُقِدَ العقد دون اتفاق على ميقات ينتهي فيه الإيجار أو تعذر إثبات المدة المدعاة أو عُقِدَ لمدة غير معينة بحيث لا يمكن معرفة تاريخ انتهاء الإجارة على وجه التحديد، كأن ربط انتهائها بأمر مستقبلي غير محقق الوقوع، تعين اعتبار العقد منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة، ويكون لكل من المتعاقدين الحق في إنهاء العقد بعد التنبيه على الآخر بالإخلاء في المواعيد المبينة بنص المادة ٥٦٣ سالفة البيان. والأصل أنه يمتنع على القاضى إعمالاً لنص المادة 147 من القانون المدنى التدخل لتعديل إرادة المتعاقدين إلا لسبب يقره القانون ولو ارتأى المشرع أن يتدخل القاضى لتحديد مدة العقد أو تحديد حد أقصى للمدة فى عقد الإيجار كما فى حق الحكر لنص على ذلك صراحة، ومن ثم فلا محل للقياس والاجتهاد مع وجود نص المادة 563 سالفة البيان وعلى ذلك لا يجوز للقاضي التدخل في تحديد مدة عقد الإيجار إذا كانت المدة غير محددة ولكن يستثنى من ذلك إذا كان هناك مقدم إيجار مدفوع كان عقد الإيجار منعقدا حتى نهاية مدة نفاذ مقدم الإيجار وبعد انتهائه يصبح العقد منعقداً للمدة المحددة لدفع الأجرة وانقضائه بالتنبيه بناءً على طلب أحد المتعاقدين طبقاً للمادة 563 مدني . تطبيقات قضائية لمحكمة النقض ---------------------------- (( تمسك الطاعن باستمرار العلاقة الإيجارية لحين انتهاء مقدم الإيجار الثابت بالعقد المؤرخ 4/9/1996 وطلبه إلزام المطعون ضده بتقديم أصل العقد لإثبات حقيقة المقدم المدفوع . قضاء الحكم المطعون فيه بطرده تأسيساً على انتهاء مدة العقد اعتباراً بأن المدة المعنية بدفع الأجرة شهر واحد دون تحقيق دفاعه . إخلال بحق الدفاع وقصور .)) الطعن رقم ٥۰۹٤ لسنة ۷۷ ق - جلسة ۱۱ / ٥ / ۲۰۰۸ (( النص في عقد الإيجار على أن مدته مشاهرة مقابل أجره شهرية وأن المطعون ضده سدد مبلغ كمقدم إيجار على أن يدفع نصف القيمة الإيجارية ويخصم النصف الآخر من مقدم الإيجار حتى نفاذه . أثره . انعقاده حتى نهاية مدة نفاذ مقدم الإيجار وبعد انتهائه يصبح العقد مشاهرة واعتباره منعقداً للمدة المحددة لدفع الأجرة وانقضائه بالتنبيه بناءً على طلب أحد المتعاقدين طبقاً للمادة 563 مدني . مخالفة الحكم المطعون فيه ذلك النظر وقضاءه برفض دعوى الطاعن بانتهاء عقد الإيجار وإجابته طلب المطعون ضده بجعل مدة العقد 59 عاماً قياساً على حق الحكر . فساد وخطأ . علة ذلك .)) الطعن رقم ۸۹۰۰ لسنة ۸۸ ق - جلسة ۲٥ / ٥ / ۲۰۲٤ ((خضوع عقد الإيجار سند الدعوى لأحكام القانون المدني والنص فيه علي سداد المستأجر مبلغ مالي كمقدم إيجار يتم خصم مبلغ منه شهرياً لحساب القيمة الإيجارية حتى ينفذ . مؤداه . انتهاء مدة العقد بنفاذ ذلك المبلغ. مخالفة الحكم المطعون فيه ذلك النظر وقضاؤه بامتداد العقد معتبراً مدته تسعة وخمسين عاماً . فساد وخطأ . علة ذلك.)) الطعن رقم ۹۲٥٦ لسنة ۸۷ ق - جلسة ۱۰ / ۳ / ۲۰ ---------------- (( إبرام عقد الإيجار الخاضع للقانون المدني محل النزاع دون تحديد مدة لانتهائه . مقتضاه . انعقاده للمدة المعينة لدفع الأجرة وانتهائه بالتنبيه بالإخلاء وفقاً م 563 مدني . مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر وانتهائه إلى تحديد مدة الإجارة بتسعة وخمسين عاماً مستنداً لسلطته في تفسير العقود واطمئنانه لأقوال شاهدي المطعون ضدها ملتفتاً عن دفع الطاعن بعدم جواز إثبات ما يخالف الثابت بالكتابة إلا بالكتابة قبل بدء التحقيق . مخالفة للقانون وخطأ.)) الطعن رقم ۲٥۱٤۹ لسنة ۹۲ ق - جلسة ۲۰ / ۱۰ / ۲۰۲٤ (( ثبوت انعقاد عقد إيجار العين محل النزاع لمدة تسع سنوات تجدد تلقائياً . مؤداه . اعتباره منعقداً لهذه المدة وبعد ذلك يجدد تلقائياً للفترة المحددة لدفع الأجـرة وينتهى بانقضائها بناء على طلب أحد المتعاقدين بالتنبيه . م563 مدنى . قضاء الحكم المطعون فيه بتحديد مدة الإيجار بتسعة وخمسين عاماً. مخالفة للقانون وخطأ)) الطعن رقم ۹۳٥۲ لسنة ۸۹ ق - جلسة ۲٥ / ۹ / ۲۰۲٤ (( ثبوت النص في عقد الإيجار موضوع الدعوى أن مدته مفتوحة وخضوعه للقانون رقم 4 لسنة 1996. مفاده. اعتباره منعقدًا للمدة المحددة لدفع الأجرة. مقتضاه. رغبة أحد أطرافه بالإخلاء يلزمها التنبيه فى المواعيد على الطرف الآخر وإلا تجدد لمدة مماثلة طالما لم يعترض المالك. م 563، 599/1 مدني. تنبيه الطاعنة على المطعون ضده برغبتها في إنهاء العلاقة الإيجارية. أثره. انفصام العلاقة الإيجارية. لا محل لتدخل القاضى في تحديد مدة ذلك العقد. م 147 مدني. مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضاءه برفض دعوى الطاعنة بالإخلاء والتسليم وتحديده لمدة عقد الإيجار بتسعة وخمسين عامًا استنادًا لسلطة محكمة الموضوع في تفسير العقود وتقدير أقوال الشهود بناءً على ما استخلصه من العقد وظروفه وملابسات التعاقد وما جاء بأقوال الشهود من إتجاء إرادة المتعاقدين إلى سريان العقد لمدة تسعة وخمسين عامًا. فساد ومخالفة وخطأ.)) الطعن رقم ۳۳٥۱ لسنة ۹۰ ق - جلسة ۱ / ۸ / ۲۰۲٤ ((عدم وجوب تدخل القاضي لتحديد مدة الإيجار أو إنهائه بمضي ستين عاماً قياساً على حق الحكر. علة ذلك. لا مجال للقياس مع وجود نص المادة 563 مدني وامتناع القاضي عن تعديل إرادة المتعاقدين إلا لسبب يقره القانون إعمالاً لنص م 147 مدني.)) الطعن رقم ٥۲٥۸ لسنة ۸۹ ق - جلسة ۱۳ / ٦ / ۲۰۲٤ ============ والله أعلم ربنا آتنا من لدنك رحمة وهيئ لنا من أمرنا رشدا مجدى أحمد عزام المحامى بالنقض
الانتقال السريع اختــــار