هل يحق للمشترى حبس باقى الثمن لكون العين المبيعة

تم بنائها بدون ترخيص ولم يتم ادخال المرافق لها؟؟؟

--------

تنص المادة 161 من القانون المدنى على: "فى العقود الملزمة للجانبين اذا كانت الالتزامات المتقابلة مستحقة الوفاء ، جاز لكل من المتعاقدين ان يمتنع عن تنفيذ التزامه اذا لم يقم المتعاقد الاخر بتنفيذ ما التزم به . "

 خولت المادة 161 من القانون المدني للمتعاقد في العقود المدنية الملزمة للجانبين حقاً في أن يمتنع عن تنفيذ إلتزامه إذا لم يقم المتعاقد الآخر بتنفيذ ما التزم به. وهذا الحق - وهو ما اصطلح على تسميته بالدفع بعدم التنفيذ - إن هو إلا الحق في الحبس في نطاق العقود الملزمة للجانبين. ولئن كان المعتصم بهذا الحق أو الدفع في غير حاجة إلى دعوى يرفعها على المتعاقد الآخر للترخيص له بإستعمال هذا الحق بل له أن يتربص حتى ترفع عليه الدعوى من ذلك المتعاقد الآخر بمطالبته بتنفيذ ما توقف عن تنفيذه من إلتزاماته فيتمسك فيها حينئذ بحقه في عدم التنفيذ إلا أنه ليس في القانون ما يمنعه من رفع دعوى على المتعاقد الآخر بالإستناد إلى حقه هذا إذا ما أنكره عليه هذا المتعاقد أو نازعه في مدى ما يحق له حبسه من إلتزاماته. وأراد هو من ناحية أخرى أن يؤمن نفسه من عواقب ما قد يقع فيه من خطأ في تقدير هذا المدى ذلك أن لكل حق دعوى تحميه عند الإعتداء عليه وتقرره عند المنازعة فيه.الطعن رقم 350 لسنة 30 قضائية – جلسة 11/11/1965 مجموعة المكتب الفني – السنة 16 – صـ 1018).

&&&& وقد قضت محكمة النقض بأحقية المشترى فى حبس باقى الثمن لما قدم المستندات الدالة على أن البائع قام ببناء الشقة محل النزاع بدون ترخيص والتلاعب في مستندات توصيل التيار الكهربائي لها بما قد يؤدى لصدور قرار بإزالتها ونزع حيازتها منه أو تعكير صفو هذه الحيازة بقطع التيار الكهربائي عنها حال إكتشاف عدم صحة هذه المستندات،

حيث قضت فى الطعن رقم رقم 16178 لسنة 75 ق- جلسة 10/4/2007):--

(( وحيث إن الطعن أقيم على سببين ينعي بهما الطاعن علي الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب والخطأ في تطبيق القانون والفساد في الإستدلال وفى بيان ذلك يقول إنه تمسك بحقه في حبس باقي الثمن إعمالاً لحكم المادتين 161، 457/2 من القانون المدني لحين زوال الخطر الذي يتهدده وقد يؤدى لنزع حيازة المبيع من يده وحتى يوفى المطعون ضده بإلتزامه بنقل الملكية إليه، وقدم المستندات الدالة على بناء الشقة محل النزاع بدون ترخيص والتلاعب في مستندات توصيل التيار الكهربائي لها بما قد يؤدى لصدور قرار بإزالتها ونزع حيازتها منه أو تعكير صفو هذه الحيازة بقطع التيار الكهربائي عنها حال إكتشاف عدم صحة هذه المستندات، إلا أن الحكم المطعون فيه أغفل بحث دلالة هذه المستندات ولم يفطن لدفاعه سالف البيان وقضى بتأييد الحكم المستأنف بفسخ عقد البيع والتسليم مستدلاً فى ذلك بعدم سداده باقي الثمن وتحقيق الشريط الفاسخ الصريح وهو ما يعيبه ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعى فى محله، ذلك أنه من المقرر – فى قضاء هذه المحكمة- أن المشرع أجاز للمشترى فى المادة 457/2 من القانون المدنى الحق فى حبس الثمن إذا تبين له وجود سبب جدى يخشى معه نزع المبيع من يده ومفاد ذلك أن مجرد قيام هذا السبب يخول للمشترى الحق فى أن يحبس ما لم يكن قد أداه من الثمن ولو كان مستحق الأداء حتى يزول الخطر الذي يهدده ما لم يكن قد نزل عن هذا الحق بعد ثبوته له أو كان فى العقد شرط يمنعه من إستعماله، وإذ كان تقدير جدية هذا السبب - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – من الأمور التي يستقل بها قاضى الموضوع، إلا أنه يجب أن يقيم قضاءه فى هذا الخصوص على أسباب سائغة تكفى لحمله، وإذا ما تمسك المشترى أمام محكمة الموضوع بحقه فى حبس الثمن مستنداً فى ذلك إلى سبب يتسم بالجدية يتعين على تلك المحكمة أن ترد على هذا الدفاع بأسباب خاصة بإعتباره دفاعاً جوهرياً يتغير به – إن صح – وجه الرأى في الدعوى، وإلا شاب حكمها القصور المبطل، كما أنه لا يحول دون استعمال هذا الحق تضمين العقد الشرط الفاسخ الذى لا يتحقق إلا إذا كان التخلف عن الوفاء بغير حق، ومن ثم فإن للمشترى قانوناً أن يحبس الثمن من البائع، فلا عمل للشرط الفاسخ ولو كان صريحاً، كما أنه من المقرر - وعلي ما جرى به قضاء محكمة النقض – أنه إذا كان ما ساقه الحكم المطعون فيه فى أسبابه لا يواجه الدفاع الذي أثاره الطاعن، وكان هذا الدفاع جوهرياً مما قد يتغير به وجه الرأى في الدعوى فإن الحكم المطعون فيه يكون معيباً بقصور أسبابه.

لما كان ذلك وكان البين من الأوراق أن الطاعن تمسك فى دفاعه أمام محكمة الإستئناف بحقه فى حبس باقي الثمن لتعذر تنفيذ المطعون ضده لإلتزامه بتقديم المستندات اللازمة لنقل الملكية وخشيته من نزع حيازة الوحدة السكنية المعينة له من يده بعد أن تبين له أنها بنيت بدون ترخيص وتم توصيل التيار الكهربائي لها بمستندات غير صحيحة واستند فى الدلالة على ذلك بصورة رسمية من ترخيص البناء رقم 932 لسنة 1983 الصادر من غرب الجيزة والثابت منه بناء بعض طوابق العقار الكائنة به الشقة محل النزاع بغير ترخيص وتحرير محضر مخالفة له برقم 784 لسنة 1997، كما قدم صورة رسمية لعقد توريد كهرباء خاص بشقة أخرى، وكان من شأن هذا الدفاع – لو فطنت إليه المحكمة وثبت صحته – تغير وجه الرأى فى الدعوى إذ أن مؤداه أنه يحق للطاعن أن يوقف إلتزامه بالوفاء بباقى الثمن لحين قيام المطعون ضده من جهته بتنفيذ إلتزامه، بما يكون معه الإمتناع عن الوفاء به فى هذه الحالة بحق يمنع من فسخ العقد بسببه، فإن الحكم المطعون فيه إذ إلتفت عن تناول هذا الدفاع الجوهرى بما يقتضيه من بحث وتمحيص للوقوف على أثره فى الدعوى وواجهه بما لا يصلح رداً عليه بقوله "بعدم صدور قرار بإزالة الشقة ولا محل للخشية من ضياعها وثبوت الملكية للمطعون ضده وصدور تراخيص بناء العقار على أن ذلك لا يواجه ما ساقه الطاعن من دفاع لتبرير حبسه لباقى الثمن، ومن ثم فإنه يكون معيباً بالقصور فى التسبيب والإخلال بحق الدفاع والفساد في الاستدلال بما يوجب نقضه.

(الدائرة المدنية – الطعن رقم 16178 لسنة 75 ق- جلسة 10/4/2007)

كما قضت محكمة النقض - ((الدفع بعدم التنفيذ وفقاً للمادة 161 من القانون المدنى . ليس إلا الحق فى الحبس فى نطاق العقود الملزمة للجانبين . تمسك المشترية بأن عدم وفائها بباقى الثمن بسبب عدم تنفيذ البائعة التزامها بإصلاح عيوب المبنى المبيع . هو فى حقيقته دفع بعدم التنفيذ . القضاء بفسخ العقد دون بحث هذا الدفاع الجوهري . ق( الطعن رقم 4450 لسنة 65 جلسة 13 / 6 / 1996 س 47 ج 2 ص 964 )

3- (( تمسك الطاعن بدفاعه أمام محكمة الموضوع بأن المطعون ضده لم يسلمه مستندات الملكية اللازمة لتسجيل عقد البيع موضوع التداعي و لم يشرفيه لسند ملكيته مما يخوله الحق في حبس باقي الثمن ، قضاء الحكم المطعون فيه برفض هذا الدفع استناداً لخلو العقد من النص على هذا الحق ، خطأ و قصور)

  الطعن رقم 4295 لسنة 68 ق – جلسة 30/11/1999 – مجلة المحاماة العدد الأول 2001 – ص 29 )

ربنا آتنا من لدنك رحمة وهيئ لنا من أمرنا رشدا
مجدي أحمد عزام
المحامى بالنقض