ثبوت صورية تصرف المستأجر في العين المؤجرة
بالتأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار يسقط
حق المؤجر في طلب الإخلاء
أحيانا قد يلجأ المستأجر إلى إبرام تصرفات قانونية – صورية -كالتأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار – كتصرف صوري مطلق ليس إلا- كأن يحرر المستأجر عقد مع الغير حتى يتمكن هذا الغير من استخراج بعض المستندات كبطاقة ضريبية أو سجل تجارى أو إثبات وظيفة بالبطاقة أو جواز السفر أو غير ذلك ...
- ولما كان العقد الصوري لا وجود له ولا ينتج أثرا فهو والعدم سواء وبالتالي لا يثبت بموجبه المخالفة المبررة للإخلاء، ولكن ذلك مشروط بأن يثبت المستأجر صورية هذا التصرف صورية مطلقة. و للمستأجر الحق في أن يثبت صورية التصرف الصادر منهللغير بكافة طرق الإثبات، فإذا ما نجح في ذلك كان لا محل للقضاء بالإخلاءولو كان المؤجر حسن النية لا يعلم بصورية هذا التصرف وتمسك بالعقد الصوريالظاهر.
- حيث لا يجوز للمؤجر في هذه الحالة التمسك بالعقد الصوري عملا بالمادة 244 من القانون المدني بوصفة دائن للمستأجر – وهو حسن النية- لأن لا مجال لإعمال هذا النص في ظل العمل بالمادة 18 من بالقانون 136 لسنة 1981 – المتعلقة بالنظام العام - بتحديد أسباب الإخلاء على سبيل الحصر وهو قانون خاص يقيد النص العام حيث أن القول بتوقيع الجزاء بالإخلاء أخذاًبالعقد الصوري فيه استحداث لسبب جديد للإخلاء لم ينص عليه القانون .
تطبيق قضائي لمحكمة النقض:-
(( البين من استقراء المراحل التشريعية لقوانين إيجار الأماكن المتعاقبةأرقام121 لسنة 1947 و52 لسنة 1969 و49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 أن المشرعقد قيد حق المؤجر في طلب إنهاء أو فسخ عقد الإيجار إلا لأحد الأسبابالمبينة بتلك القوانين والتي وردت فيها على سبيل الحصر لا على سبيل البيان ،وهو حصر أملته اعتبارات النظام العام وأوجب المشرع في بعض الأسباب وهىاستعمال المكان المؤجر أو السماح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارةبسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة أن تكونثابتة بحكم قضائي نهائي للتيقن من ثبوت وقوع المخالفة ، فإذا ما ثبت وقوعالمخالفة المبررة للإخلاء وجب الحكم به ، ولا أثر لعدول المستأجر عنها فيتوقيع هذا الجزاء مما يدل على أن ثبوت وقوع المخالفة المبررة للإخلاء علىوجه اليقين هو المناط في توقيع الجزاء بالإخلاء وفسخ عقد الإيجار ، ومن ثمفإن التصرف الصوري الذي يصدر من المستأجر بالتنازل للغير عن العين المؤجرةأو تأجيرها له من الباطن بغير إذن كتابي صريح من المؤجر لا يقوم به سببالإخلاء المنصوص عليه في الفقرة " ج " من المادة 18 من القانون رقم 136لسنة 1981 ، إذ العقد الصوري لا وجود له قانوناً ولا ينتج أثراً فهو والعدمسواء ، وبالتالي لا تثبت المخالفة المبررة للإخلاء بمقتضاه .
طعن 205 لسنة 73 جلسة 21/1/2004
المقرر- في قضاء محكمة النقض- أنه لا وجه للتحدي بأحقية المؤجر - باعتبارهمن دائني المستأجر - متى كان حسن النية في التمسك بالعقد الصوري طبقاً لنصالفقرة الأولى من المادة 244 من القانون المدني ، إذ لا محل لإعمال هذاالنص العام في مجال أسباب الإخلاء الواردة في قوانين إيجار الأماكنالاستثنائية على سبيل الحصر والتي تتعلق بالنظام العام لما هو مقرر من أنالنص الخاص يقيد العام ، هذا إلى أن القول بتوقيع الجزاء بالإخلاء أخذاًبالعقد الصوري فيه استحداث لسبب جديد للإخلاء لم ينص عليه القانون .
طعن 205 لسنة 73 جلسة 21/1/2004
والله أعلم
ربنا آتنا من لدنك رحمة وهيئ لنا من أمرنا رشدا
مجدي أحمد عزام
المحامى النقض