منتدى المحامين العرب

التاريخ
10/14/2002 6:56:00 PM

المدة في عقد الايجار ..... موضوع للمناقشة

بسم الله الرحمن الرحيم

تحية وتقدير

زملائي الاعزاء ادناه موضوع يتعلق بالمدة في عقد الايجار وحيث انه موضوع يمس الحياة اليومية للمواطن ارجو ان ينال حظه اهتمام واغنائه بالمناقشة على وفق الاحكام القانونية النافذة في كل قطر من اقطارنا وما طرحه في هذا الموقع الكريم الا ليكون محفزا للكتابة والمناقشه علما ان نشره قد تم في جريدة الثورة العراقي في اوائل عام 2000

المدة في عقد الإيجار

عقد الإيجار من اكثر العقود تداولاً في الحياة اليومية لارتباطه بأوسع نشاط حياتي يتعلق بالإجارة والاستئجار .فعقد الإيجار يغطي الأموال العقارية والمنقولة على حد سواء وتتجلى أهميته من إن الفرد العادي يمارس هذا العقد يومياً ولأكثر من مره ويعقده مع الآخرين دون وعي منه بأنه ابرم عقداً للإيجار فمن يستأجر سيارة أجرة سواء للنقل الخاص أو للنقل العام أو يستخدم عاملاً لإنجاز عمل معين في داره أو محل عمله ، فهذه بطبيعتها العامة تصرفات قانونية تمثل عقوداً للإيجار لأنها تقوم على الإيجاب والقبول فالطلب في استخدام عامل يعتبر إيجاباً وموافقة ذلك العامل قبولاً وهذا هو العقد بشكله العام والمبسط بغض النظر عن الصفات التي توسمت بها هذه التصرفات أو المسميات التي ظهرت نتيجة للتخصص الفني في الفقه القانوني الصرف .

ومن ذلك تتجلى الأهمية والحاجة إلى تثقيف المواطن بأركان وأحكام هذا العقد ولسعة النشاط الذي ينطوي تحت لواءه أتقدم ببيان ركن من أهم أركان العقد وخصوصاً الذي يتعلق بإيجار العقارات كالدور والشقق السكنية والمحلات والمصانع وما شابه ذلك وهذا الركن هو المدة ووجوده مفترض في العقد حتى لو لم يتم الاتفاق عليه حيث ينظمه حين ذاك القانون أو العرف ، فالمدة هي الفترة الزمنية التي يستغرقها العقد وتترتب عليها آثار مهمة عند التنفيذ منها الالتزام بدفع الأجرة وإعادة المأجور وما يماثل ذلك من التزامات وكما تبين أعلاه من سعة النشاط الذي يغطيه هذا النوع من العقود فأن تحديد بداية وانتهاء المدة ورد بأكثر من صورة ففي بعض العقود يتأخر نفاذ العقد أي ( بداية المدة) على الرغم من إتمام التعاقد وأحيانا يكون النفاذ فوري وفي صورة أخرى تنهي المدة ويبقى العقد قائم ومرة ينتهي العقد قبل انتهاء المدة المحددة ومن ذلك ولغرض البيان والوضوح أورد شرحاً مبسطاً لمثل هذه الصورة على وفق أحكام القانون المدني العراقي رقم (40) لسنة (1951) المعدل وكما يلي :-

نصت المادة (739) من القانون المدني على إن العقد يبدأ من التاريخ المسمى مما يعنيان بعض العقود يتم الاتفاق على كل أركانها وشروطها إلا إنها تبدأ بعدة مدة محددة تسمى في العقد والمثال على ذلك إذا وقع العقد في 1/1/2000 إلا أن المدة تبدأ اعتباراً من 1/2/2000 فتكون بداية المدة المتفق عليها نافذة اعتباراً من ذلك التاريخ لا من تاريخ توقيع العقد ، أو قد يكون تاريخ نفاذ العقد متعلق بشرط معين متى ما تحقق هذا الشرط تبدأ المدة المحددة ومثلنا على ذلك اتفاق المالك والمستأجر على كل مستلزمات العقد على إن تاريخ نفاذه يكون اعتبارا من نقل المستأجر من محافظة إلى المكان الذي يقع فيه العقار وهذا يسمى العقد المعلق على شرط واقف ونظمته أحكام المادة (288) من القانون المدني على أن يكون هذا الشرط غير مخالف للنظام العام والآداب وان ممكن الحدوث أي غير مستحيل وغير متحقق أي أن لا يكون موجود في الحال لان هذا سيجعل من المدة نافذة على الفور ووفقاً لما بينته أحكام المواد 286-287) مدني ، ومن الممكن أيضا أن تبدأ مدة العقد فور التعاقد وهو التنفيذ الفوري الذي لا تفصله أي فاصلة زمنية عن تاريخ التوقيع ، وقد لا تتوفر أي حالة من الحالات المذكورة آنفا ولم ترد أي إشارة إلى تاريخ بداية احتساب المدة في العقد فان القانون اعتبرها نافذة اعتباراً من تاريخ التوقيع وفقا لما جاء في المادة (739) مدني .

أما فيما يتعلق بانتهاء المدة فأنها ترد على اكثر من وجه وكما يلي:-

انتهاء العقد حين انتهاء المدة المحددة فيه فإذا العقدة نافذ لمدة سنة واحدة فانه ينتهي بانتهائها وتنتهي كل آثاره وفقاً لما جاء في حكم البند (1) من المادة (779) مدني ، وفي ما يتعلق بالدور والشقق السكنية ومكاتب المحامين والمهندسين الاستشاريين وعيادات الأطباء فان المدة فيها غير محدد حتى وان اتفق على مدة محدد بل يمتد العقد بحكم القانون أي عند انتهاء تلك المدة المتفق عليها لا يلزم المستأجر بإخلاء العقار ولا يعيد تسليمه أو رده إلى المالك تأسيسا على ما جاء في نص المادة (الثالثة) من قانون إيجار العقار رقم (87) لسنة ( 1979) المعدل .

تنتهي المدة المتفق عليها إلا إن الطرفين يتفقون على امتداد العقد لمدة جديدة مماثلة للسابقة أو تختلف عنها من حيث الطول والقصر وهذا ما يسمى (بالتمديد) ، ولكن قد لا يتفقون إلا إن المستأجر يبقى في العقار بعلم وبدون أي معارضة من المالك فإننا أمام عقد جديد يتسم بذات مواصفات وأحكام العقد السابق ولكن دون تحديد للمدة وإنما تتحدد بمقدار الأجرة المدفوعة فإذا كانت لشهر واحد تكون المدة لشهر واحد ووفقا لحكم المادة (780) مدني وهذه الحالة تسمى (التجديد) الذي هو استبدال التزام سابق بالتزام جديد يختلف عنه في المحل والمصدر وكما أشارت إليه المواد (401-403) مدني .

وقد ترد صور أخرى متفرقة ينتهي بها العقد قبل انتهاء المدة ومنها ما يلي:-

فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة المحددة عندما يحصل إخلال أو خرق من قبل أحد طرفي العقد يدفع الطرف الآخر إلى اللجوء إلى القضاء لإنهاء العقد بالحكم بفسخه على أن يقوم قبل ذلك بإنذاره بضرورة تنفيذ التزاماته التي أخل بها والمثل على ذلك عدم قيام المالك بتسليم العين المؤجرة إلى المستأجر أو امتناع المستأجر عن التسلم أو عدم دفعه الأجرة ووفقاً لحكم المادة (782) مدني .

وعندما يموت المستأجر في حالة كون شخصيته محل اعتبار ، أي أن المستأجر أجر المحل لممارسة عمل يتعلق لصفة شخصية مثلاً إذا كان محامياً واتخذ العقار مكتباً لممارسة نشاطه فتكون صفته الشخصية كمحامي هي الأساس في التعاقد أو إذا اصبح العقد يشكل أعباء أثقل من أن تتحملها مواردهم المالية أو اصبح اكثر مما تكون الحاجة إليه .ففي هذه الحالة يجوز إنهاء العقد قبل المدة المحددة في اصل العقد استثناءً من الشروط والقواعد العامة لان الأصل أن لا ينتهي العقد بموت (المستأجر) أو موت (المؤجر) وفقاً لحكم المواد (783-784) مدني .

إذا كان هناك اتفاق بين الطرفين أن يتم فسخ العقد إذا طرأت حاجة شخصية إلي المأجور (العقار) فينتهي العقد قبل انتهاء المدة المحددة على أن يكون وفق ضوابط وردت في حكم المادة (789) مدني.

فهذه هي الصور التي ينتهي بها العقد قبل انتهاء المدة المحددة أو عند انتهائها على أن تراعى بعض المدد الزمنية في إنذار المستأجر قبل طلب تخلية العقار جاء ذكرها في المادة (741 ) مدني تتراوح بين الشهرين والخمسة عشر يوم .

ولكن هناك عقود لا تنتهي بموعد ومدة محددة وإنما تكون المدة مفتوحة ما دام المستأجر (حي) ويستمر العقد خلال مدة حياته وذلك حينما ينص في العقد على إن المدة هي لمدة حياة المستأجر فتكون المدة مفتوحة والعقد قائم مادام المستأجر على قيد الحياة حتى وان امتد العقد لأكثر من ثلاثين عاماً لان العقد إذا كانت مدته اكثر من ثلاثين عاما يكون ملزماً للطرفين خلال هذه الفترة البالغة وما بعدها يجوز إنهائه بناء على طلب أحد الطرفين أي إذا كانت مدة العقد خمسون عاما ففي الثلاثين الأولى يكون لازما لكل الأطراف وبعد ذلك يجوز إنهائه بناء على إرادة أي طرف وهذا ما نصت عليه المادة (740) مدني .

ومن الجدير بالملاحظة والاهتمام هناك نص في البند الثاني من المادة 740( مدني) يتمثل في اعتبار العقد مستمراً لمدة حياة المستأجر ولا يجوز للمؤجر (المالك) أن يطلب إنهاء العقد وإخلاء العقار إذا ذكر في العقد بأن العقد يبقى ما بقى المستأجر يدفع الأجرة فيعتبر أنه قد تم التعاقد لمدة حياة المستأجر .

ومن ذلك تتجلى أهمية هذا العقد وضرورة الاطلاع على أحكامه لأنها تمثل التزامات تترتب عليها ضمانات مالية نقدية وعينة وتعويضات تصل إلى قيم كبيرة من الأموال . ونأمل من هذا الطرح السريع والمبسط أن نساهم في بث الوعي القانوني لكي نتحصن تجاه أي خطاء أو عدم فهم لمحتوى الالتزامات التي نبرمها ونتفق عليها .

المحامي

سالم روضان الموسوي

جمال زكى عدد المشاركات >> 0 التاريخ >> 15/10/2002

الاستاذ سالم

كان الوضع في مصر حتى سنة 1995 مثل الوضع القانونى لعقود الايجار لديكم ولكن تم تعديل في القانون اخضع عقود الايجار في مصر للقانون المدنى كل عقود الايجار وبالتالى لم يعد لدينا امتداد قانون لعقود الايجار لا السكنية ولاغيرها كل العقود تخضع للقانون المدنى الان في مصر استجابة لدواعى العولمة !!!!! بالقول ان يافطة شقة للايجار ستعود ورغم مضي تلك المدة لم نرى البافطة تعود

الوسيط عدد المشاركات >> 33 التاريخ >> 15/10/2002

في المملكه العربيه السعوديه لا يوجد قانون مدني وإنما يحكم هذا النوع من العقود الفقه الإسلامي الذي لا يتدخل في العلاقه بين المؤجر والمستأجرولايجيز العقد غير محدد المده ولا المده المجهولة النهايه مثل قدوم المطروكذالك الحال في بداية العقد فلا تقبل البدايه إذا تم نقلي من المكان الفلاني مثلا..