- في عام 1967 شرع ( س) في بناء عقار عباره عن منزل يحتوي علي 4 وحدات.
- عام 1980 تم الأنتهاء من البناء
السيد الأستاذ / محمد صلاح
تحية واحتراما
رغم قناعتي الراسخة بأن العلاقة بين المالك والمستأجر وفقا لقوانين الإيجار الاستثنائية هي علاقة آثمة لا تقرها أي من شرائع السماء وهي غير مقبولة بالمرة في ظل نظام عالمي يتجه نحو اقتصاد السوق ويحترم حقوق الملكية الفردية
رغم هذا سيدي العزيز وببالغ الأسف فإن نص المادة 22/2 من القانون 136 لسنة 1981 لا ينطبق إطلاقا على هذه الحالة وذلك لانتهاء المستأجر (س) من إتمام بناء عقاره في عام 1980 أي قبل صدور القانون المشار إليه آنفا
ورغم أن هناك فقها قانونيا يخالف هذا للدكتور/ سليمان مرقص في شرح قانون إيجار الأماكن الجزء الثاني الطبعة الثامنة ص (294) حيث يرى بأن المادة 22/2 تكتفي بأن يكون تملك المستأجر تلك الوحدات لاحقا لاستئجاره العين المؤجرة إليه لسكنه ، سواء كان ذلك التملك سابقا أو لاحقا لصدور القانون 136 لسنة 1981 إلا أن محكمة النقض كان لها اتجاه آخر حيث رأت أنه يتعين لتطبيق نص المادة 22/2 أن يكون تملك المستأجر لتلك الوحدات وصلاحيتها للانتفاع لاحقا على نفاذ القانون 136 لسنة 1981 وقد تجلى هذا في الطعنين الآتيين:
(الطعن رقم 2145 لسنة 54 قضائية جلسة 13 يناير 1986)
(الطعن رقم 1628 لسنة 60 قضائية جلسة 2 فبراير 1990)
وأيضا في اتجاه الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية والأحوال الشخصية من سريان حكم المادة 22/2 من القانون 136 لسنة 1981 شرطه تمام بناء الوحدات وإعدادها للسكنى فعلا بعد نفاذ القانون المذكور في الآتي:
قضت الهيئة العامة بأن النص التشريعي لا يسري إلا على ما يلي نفاذه من وقائع ما لم يقض القانون خروجا على هذا الأصل وفي الحدود التي يجيزها الدستور برجعية أثره. ولا يغير من هذا الأصل تعلق أحكام القانون بالنظام العام . إذ لا يجاوز ذلك أن تسري أحكامه على ما يستجد من أوضاع ناتجة عن علاقات تعاقدية أبرمت قبل نفاذه. ما دامت آثارها سارية في ظله إذ تخضع هذه الآثار لأحكام القانون الجديد تغليبا لاعتبارات النظام العام التي دعت إلى إصداره على حق المتعاقدين في تحديد التزاماتهما وحقوقهما التعاقدية الحال منها والمستقبل على السواء.
ولما كان القانون 136 لسنة 1981 الصادر في شأن الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر المعمول به من تاريخ 31/7/1981 قد نص في الفقرة الثانية من المادة 22 على أن " إذا أقام المستأجر مبنى مملوكا له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات في تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بمسكنه الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذي أقامه بما لا يجاوز مثلي الأجرة المستحقة له عن الوحدة التي يستأجرها"
يدل هذا إلى أن المشرع قصد إلى سريان الحكم المقرر فيه على حالات البناء التي تتم وتكون وحداته معدة للسكن فعلا بعد نفاذ هذا القانون وهو ما أفصح عنه تقرير اللجنة المشتركة من لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية في تعقيبه على هذا النص إذا جاء به
"ألزمت ذات المادة المستأجر الذي يقيم مبنى مملوكا له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية بأن يكون بالخيار بين أن يترك الوحدة السكنية التي يستأجرها من المالك أو أن يوفر له أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية وحدة سكنية ملائمة بما لا يجاوز مثلي أجرة الوحدة التي يستأجرها"
ويؤكد ذلك خلو القانون 136 لسنة 1981 من نص على سريان حكم المادة 22/2 منه بأثر رجعي ولا يسوغ القول بأن اشتراط النص بأن يكون المبنى الذي أقامه المستأجر في تاريخ لاحق لاستئجاره يوحي بقصد المشرع في استعماله بأثر رجعي بأن تكون إحدى الوحدات على الأقل قد أقيمت وأعدت للسكنى بعد العمل بالقانون 136 لسنة 1981إذ أن ذلك يعني الخروج على الأقل على الأصل المقرر بأن النص التشريعي لا يسري إلا على ما يلي نفاذه من وقائع ما لم ينص المشرع صراحة على الخروج عليه هذا إلا أن هذا القول فيه مفاجأة للمستأجر بإعمال النص على وحدات أقامها قبل نفاذ القانون لم يكن في حسبانه خضوعها ليتدبر أمره فإن استلزام تعدد الوحدات بعد نفاذ القانون يتيح للمستأجر أن يختار منها ما يناسبه ويتفق مع ظروفه وأحواله العائلية إذا ما رأى التخلي عن سكنه
لما كان ذلك فإن الهيئة تقر المبدأ سالف البيان مما يخالفه بالأغلبية المنصوص عليها في المادة 4/2 من قانون السلطة القضائية رقم 46 لسنة 1973.
أرجو أن أكون قد وفقت في هذا الاجتهاد وهذا الشرح المتواضع والرأي الحاسم قطعا هو للسادة رجال القانون الأفاضل بالمنتدى
وتقبل تحياتي
محمد أبواليزيد - الاسكندرية
"خيبتنا في نخبتنا"
 
|