القانون لا يحمي المحتالين.. بيع العقار أكثر من مرة أحمد عبد الظاهر جريدة الوطن «غريب فى بيتى» هو اسم فيلم سينمائى مصرى، إنتاج سنة 1982م، من تأليف الكاتب الكبير الراحل وحيد حامد، وإخراج سمير سيف، ولعب دور البطولة فيه كل من الفنان نور الشريف والفنانة سعاد حسنى وحسن مصطفى ونبيلة السيد وهياتم ووحيد سيف. وتدور أحداث هذا الفيلم حول لاعب الكرة (شحاتة أبوكف) الذى يحترف الكرة فى نادى الزمالك، وهو من سكان الصعيد، وليس له سكن فى القاهرة، ومن ثم يشترى له النادى شقة، حتى يتسنى له الانتظام فى التدريبات وأداء المباريات، ولكن مالكها ينصب عليه حين يبيع الشقة له ولسيدة أخرى مع ابنها، فى الوقت ذاته، ويضطر الطرفان للعيش معاً فى بيت واحد، حيث تتوالى الأحداث والمواقف بينهما. ولعل من الطريف فى هذا الصدد الإشارة إلى أن الفنان نور الشريف لم يكن المرشح الأوحد لدور اللاعب شحاتة أبوكف؛ إذ تمت محاولة ترشيح الدور للكابتن محمود الخطيب الذى صرح بنفسه مؤخراً بأنه عندما قام بقراءة السيناريو وحاول تقمص الشخصية أو الدور أمام مرآة منزله أحس بالقلق كونه على وشك الجنون، فاعتذر نهائياً عن فكرة التمثيل وأُسند الدور إلى نور الشريف.وقصة هذا الفيلم مأخوذة من فيلم رومانسى أمريكى، أُنتج فى عام 1977م، اسمه «فتاة الوداع» (The Goodbye Girl). وهذا الفيلم من تأليف نيل سيمون (Neil Simon)، وإخراج هيربرت روس (Herbert Ross)، وبطولة ريتشارد درايفوس (Richard Dreyfuss). وتدور أحداث هذا الفيلم حول «بولا ماكفادن»، التى تعمل راقصة فى المسارح الموسيقية، وعلى علاقة بالممثل «تونى دى سانتى»، الذى يخدعها، تاركاً إياها ويسافر لأداء دور فى أحد الأفلام الأوروبية، كما يقوم ببيع شقتهما إلى «إليوت غارفيلد»، الذى يسمح لبولا بأن تقيم فى الشقة حتى تستقر أمورها، بل ويترك لها غرفة النوم الرئيسية. ومن ثم، تتوالى أحداث الفيلم، حيث تعجب «لوسى» ابنة «بولا» المراهقة بإليوت، لكن والدتها لا تلقى له بالاً، لأنها أصبحت تكره كل الممثلين، كما أنها كانت منشغلة جداً بدورها فى مسرحية شكسبير الموسيقية الجديدة (راجع: محمود قاسم، موسوعة الأفلام الروائية فى مصر والعالم العربى، الجزء الثانى، الهيئة المصرية العامة للكتاب، القاهرة، 2006م، ص 248). والحقيقة أن المادة 336 الفقرة الأولى من قانون العقوبات المصرى رقم 58 لسنة 1937م تنص على: «يعاقب بالحبس كل من توصل إلى الاستيلاء على نقود أو عروض أو سندات دين أو سندات مخالصة أو أى متاع منقول وكان ذلك بالاحتيال لسلب كل ثروة الغير أو بعضها إما باستعمال طرق احتيالية من شأنها إيهام الناس بوجود مشروع كاذب أو واقعة مزورة أو إحداث الأمل بحصول ربح وهمى أو تسديد المبلغ الذى أخذ بطريق الاحتيال أو إيهامهم بوجود سند دين غير صحيح أو سند مخالصة مزور وإما بالتصرف فى مال ثابت أو منقول ليس ملكاً له ولا له حق التصرف فيه وإما باتخاذ اسم كاذب أو صفة غير صحيحة، أما من شرع فى النصب ولم يتممه فيعاقب بالحبس مدة لا تتجاوز سنة». وفى تفسير هذا النص، يكاد ينعقد الإجماع الفقهى على أن المشرّع يتطلب لتحقق النصب من خلال التصرف فى مال ثابت أو منقول أن يتوافر شرطان، هما: أن يكون الجانى غير مالك للمال الذى تصرف فيه، وألا يكون له الحق فى التصرف فيه، وهو المعنى الذى يفهم من عبارة نص المادة 336 «ليس ملكاً له، ولا له حق التصرف فيه». ومن ثم، إذا باع المالك عقاره، فإن ملكية العقار - وهى أثر من آثار العقد، وليست ركناً من أركانه - لا تنتقل إلى المشترى إلا من تاريخ تسجيل العقد، أو من تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى بصحة البيع ونفاذه. فإذا عاد فباع ذات العقار إلى مشتر آخر بعد عقد البيع الأول وقبل تسجيله أو تسجيل صحيفة الدعوى بصحة البيع ونفاذه، فإن هذا التصرف لا تقوم به جريمة النصب لأنه صادر من مالك، يستوى فى ذلك أن يكون المشترى الثانى حسن النية يجهل واقعة البيع السابق، أو أن يكون سيئ النية متواطئاً مع البائع للإضرار بالمشترى الأول. وتطبيقاً لذلك، وفى حكم قديم لها يرجع إلى أوائل الأربعينات من القرن الماضى، قضت محكمة النقض بأنه إذا كانت الثابتة هى أن المتهم -مستعيناً ببعض السماسرة - أوهم المجنى عليهم برغبته فى أن يبيع لكل منهم المنزل المملوك له ولوالدته ولإخوته وقدم إلى كل منهم مستندات الملكية والتوكيل الصادر إليه من شركائه، وكان فى كل مرة يحصل على مبلغ يدفع مقدماً على سبيل العربون ويحرر بالبيع عقداً ابتدائياً ثم يمتنع عن تحرير عقد نهائى قابل للتسجيل، فإنه باستعانته بسمسار لإيجاد مشتر للمنزل وتقديمه مستندات الملكية وعقود الإيجار وعقد الوكالة من والدته وإخوته، وإحضار هؤلاء وتقريرهم بالموافقة على البيع، كل هذا لا يكون طرقاً احتيالية بالمعنى القانونى. فإن الوقائع المتعلقة به صحيحة، وعقود البيع الابتدائية الصادرة للمجنى عليهم السابقين لا تعتبر مشروعات كاذبة بالنسبة للاحقين، لأن المتهم كان يملك وقت كل عقد منها حق التصرف بسبب عدم انتقال الملكية إلى أحد المشترين لعدم تسجيل العقود، ثم إن كان المتهم قد بيت النية على عدم إتمام أية صفقة فلم يكن لها من تأثير فى حمل المجنى عليهم على دفع المبالغ التى استولى منهم عليها (نقض 26 مايو 1941م، مجموعة القواعد القانونية، ﺠـــ 5، رقم 268). وتعليقاً على هذا الحكم، عبر بعض الفقه عن اتفاقه معه فيما ذهب إليه من عدم توافر وسيلة الاحتيال بالتصرف فى عقار ليس ملكاً للجانى ولا له حق التصرف فيه، إلا أنه يرى أن ما صدر من الجانى يعد كذباً تأيد بتدخل شخص آخر، هو السمسار، ومن شأنه إيهام المجنى عليه بواقعة مزورة، فالبائع وقد عقد النية على عدم إتمام أية صفقة قد زعم كذباً أنه يبغى بيع المنزل، وفى سبيل تأييد هذا الكذب، استعان بآخر هو سمسار ليؤيد تلك المزاعم ولإلباسها ثوب الصدق والجدية قدم مستندات الملكية للمشترين، ومن ثم، يكون الركن المادى قد توافر باستعمال الطرق الاحتيالية (د. حسن صادق المرصفاوى، المرصفاوى فى قانون العقوبات الخاص، منشأة المعارف بالإسكندرية، ص 464 و465). وعلى كل حال، فإن المشرع المصرى قد تدخل لتفادى هذه النتيجة الشاذة، فوفقاً للمادة الثالثة والعشرين من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، «يعاقب بعقوبة النصب المنصوص عليها فى قانون العقوبات المالك الذى يتقاضى بأية صورة من الصور، بذاته أو بالوساطة، أكثر من مقدم عن ذات الوحدة أو يؤجرها لأكثر من مستأجر، أو يبيعها لغير من تعاقد معه على شرائها، ويبطل كل تصرف بالبيع لاحق لهذا التاريخ ولو كان مسجلاً. ويعاقب بذات العقوبة المالك الذى يتخلف دون مقتضى عن تسليم الوحدة فى الموعد المحدد، فضلاً عن إلزامه بأن يؤدى إلى الطرف الآخر مثلى مقدار المقدم وذلك دون إخلال بالتعاقد وبحق المستأجر فى استكمال الأعمال الناقصة وفقاً لحكم الفقرة الأخيرة من المادة 13 من القانون رقم 49 لسنة 1977. ويكون ممثل الشخص الاعتبارى مسئولاً عما يقع منه من مخالفات لأحكام هذه المادة». وتطبيقاً لهذه المادة، وفى حكمها الصادر فى العشرين من شهر أكتوبر سنة 2003م، بشأن الطعن رقم 6914 لسنة 73 القضائية، أكدت محكمة النقض أن «بيع المالك للوحدة السكنية أكثر من مرة يشكل اعتداء على مصالح الأفراد ومصلحة الجماعة نظراً لأنه يهدر الثقة فى المعاملات والأمن الاجتماعى والاقتصادى ويكشف عن اتجاه إجرامى يهدد تلك المصالح بالخطر لهذا كان حرياً بالمشرّع أن يقيم الجزاء الجنائى إلى جانب الجزاء المدنى وفق نص المادة (23) من القانون 136 لسنة 1981م».
الانتقال السريع اختــــار