منتدى المحامين العرب

التاريخ
5/22/2022 3:44:10 AM

هل عقد البيع يعد باطلا نوع الاستشارة : 'استشــارات مدنية' دولة النزاع : 'مصر'

السلام عليكم سيادة المستشار منذ عامين اشتريت شقة بمبلغ كبير حوالي965 الف جنيه,من ورثة عقار وهم 2 اخوة فقط ,الاخ الاكبر هو البيتصرف في كل شىء وجميع رخص البيت والعدادات باسمه كوكيل عن اخيه ,والاخ الاصغر يعمل فى السعودية منذ ذلك الحين ولم ياتى بعد,فى العقد مكتوب انهم طرف اول ورثة للعقار,وقام الاخ الاكبر بالتوقيع عن نفسه كمشتري واقر بقبض كامل الثمن وقت تحرير العقد,ولكن لم يوقع لاخيه وقتها وانا لم انتبه لذلك كونى لم يكن معى محامى,اثناء ذلك حدث خلاف بسيط علي تحرير العقد حيث اراد كتابة السعر 150الف جنيه من اجل عدم دفع مبلغ للضريبة العقارية,لكنى رفضت وكتبت 965 الف جنيه,ومن وقتها هو غاضب وحينما ادركت انه لم يوقع عن اخيه ,طلبت منه ذلك فرفض وتحجج بان اخزه سوف ياتى قريبا وذلك ليضليقنى ويضغط علي حتى اقبل بعقد 150 الف,لكنى ذهبت واخذت صحة توقيع علي العقد وهو موقع منه فقط,وطبعا اخوه لا يهتم بشىء لان الاخ الاكبر هو المتصرف في كل شىء سواء البناء او الايجار او البيع واخوه الصغير مرتضى بذلك طبعا,حدثت مشكلة ومنعنى من استخدتم الاسانسير,حيث ,فرفعت عليه دعوى بنقل ملكية عدادات المياه والكهرباء وتمكينى ممن الاسانسير وتوفير حارس للعقار وذلك لانه كتب بنفسه فى العقد مبلغ 5 الاف جنيه وديعة لا ترد للصرف علي الاسانسير وبواب للعقار وطبعا مافيش بواب ولا يحزنون,المهم الدعوى مضي عليها عام ونصف وؤخرا المحكمة طلبت خبير,فطبعا هو من الغضب حرك دعزى ضدى بالطرد عن طريق اخوه وذلك بتوكيل من اخوه لنفس المحامى الذي معه,علما ان اخوه مازال مسافرا ولا يهتم بالببيع او الشراء لان الاخ الاكبر هو المتصرف فى كل شىء رغم انهم ورثة لكن بينهم اتفاق او رضي بذلك,حاليا هل العقد غير الموقع من اخيه فعلا ممكن يكون سبب للفسخ او الطرد,علما انى اخذت الشقة وقتها بكامل الرضي والغاز باسمى والتليفون ولم يكن هناك اعتراض ابدا من احد غير ان المشاكل هى التى دفعت الاخ الكبير لاستخدام عدم توقيع اخيه الاصغر كوسيلة ضغط علي ومؤخرا يريد خروجى من الشقة بعد ان سببت له مشاكل فى المحليات لما منع عنى الاسانسير,حيث اكتشفت انه مخالف فى بناء دور كامل بعلم مجلس المدينة وحينما اثرت القضية حرروا له محضر مخالفة ازعجه ودفعه لرفع دعوى علي بالطرد من اخيه,فما مدى مشروعية الطرد او فسخ العقد وهل الاخ الاكبر فى نظر القانون يعد مالكا ظاهرا للعقار لان جميع عدادات العمارة باسمه لانه موكل بذلك.

حسني سالم عدد المشاركات >> 55 التاريخ >> 26/8/2022

الأخ الفاضل .... يُعد العقد باطلا اذا فقد ركنا من اركان انعقاده , واركان العقد ثلاثة , الرضى ( يعني الايجاب والقبول مع توافر الاهلية ) والمحل ( أي المبيع وتسليم الثمن) والسبب أي ان يكون سبب العقد مشروعا وغير مخالف للنظام العام والاداب . والواقع أن حضرتك لم تحسن ذكر الوقائع بصور يمكن خلالها تحصل فهمها , فمثلا قلت ان المنزل الذي اشتريت منه شقة ملك لورثة , بنيما قررت عقب ذلك أن جميع التراخيص صادرة لصالح احد الورثة فقط , ووقعت في خطأ مادي حين قلت أن الاخر الاكبر قد وقع بصفته مشتري فقط , واظنك تقصد ان بصفته بائعا فقط , كما ان حضرتك لم تبين ما اذا كان الاخ الاكبر قد ذكر بالعقد انه وكيل عن اخيه بموجب توكيل رقم كذا . على اي الاحوال فالعقد في اسوأ الاحوال ليس باطلا , لكنه غير نافذ في حق الاخ الاصغر فيما زاد عن حق اخيه الاكبر , باعتبار انهما يملكان على الشيوع , ويجوز للمالك على الشيوع ان يبيع كامل العقار , الا ان ذلك البيع لا ينفذ الا فيما يتعلق بنصيبه فقط , وايضا يمكن الارتكان الي نظرية المالك الظاهر ولكنها لن تجدي كثيرا لأنك ذكرت اسم شقيقه في ذات العقد , لكن حضرتك تستطيع ان تتمسك بصحة العقد ونفاذه باعتبار ان الاخ الاكبر قد وقع عن نفسه وبصفته وكيلا عن اخيه الاصغر , باعتبار ان عقد الوكالة ليس من العقود الشكلية بل هو من العقود الرضائية , والكتابة مطلوبة للاثبات فقط , لكن انت من حقك ان تتمسك بوجود الوكالة , والعبرة بالنية المشتركة للمتعاقدين حال تحرير العقد , والاصل ان يحرر العقد وفقا لمبدأ حسن النية , وآية ذلك انه قبض كامل الثمن ولم يقبض ما يخصه فقط إن كان قد تعاقد عن نفسه فقط . ومع ذلك يمكنك تحرير عقد بالثمن الذي يريده , وتكتب ورقة ضد اخرى بان الثمن الحقيقي هو كذا وان السبب في ذكر ثمن اقل بالعقد كان بناء على طلب البائع , وطبعا لن تستطيع ان تقول بقصد التحايل علي القانون او التهرب من دفع الضريبة المستحقة للدولة , وانت في هذه الحالة واقع تحت نوع من الاكراه المعنوي , بسبب المشاكل التي سببها لك . لكن اعتقد ان هذا الامر غير مجدي الآن لانك حصلت على حكم بصحة توقيعه علي العقد , وقد علمت الضرائب العقارية بالامر , لان هناك موظف منها يكون موجودا بالجدول يقيد لديه كل الدعاوى المرفوعة واسماء اصحابها والمبالغ المدرجة بالعقود . أما بالنسبة لدعوى الطرد للغصب , فلن يتم قبولها , لانك في اسوأ الاحوال مالك على الشيوع باعتبار انك اشتريت نصيب الاخ الاكبر , فانت شريك بالنصف فقط , ومن ثم فأنت لست مغتصبا , وكما قلت لك الاخ الاصغر من حقه ان يدفع بعدم نفاذ العقد في مواجهته فيما زاد عن نصيب الاخ الأكبر . أما بالنسبة لفسخ العقد , فإن الاخ الاصغير لا يملك ان يطالب بالفسخ باعتبار انه ليس طرفا في العقد حتى لو كان اسمه موجود به , والفسخ يقتضي اخلال احد المتعاقدين بالتزاماته التعاقدية الورادة بالعقد . وكنت اود ان اسألك عما اذا كان هناك ورثة اخرين من عدمه ؟ وهل تم ذكرهم بالعقد في حالة وجودهم ؟ وهل مبين بالعقد ان العقار قد آل الي البائعين عن طريق الميراث الشرعي ام ماذا ؟ كل هذا وغيره ممكن أن يتغير به وجه الرأي في الدعوى , والوقائع بالصورة التي عرضتها غير كافية للرد بصورة قاطعه , ولكني رددت عليك بما يتناسب مع ما تم طرحه في الاستشارة . واخير ارجو ان تلتمس لي العذر حيث ان التنسيق غير متاح على الموقع بسبب خطأ تقني . حسني سالم المحامي بالنقض 01005352950, 01006665930