منتدي المحامين العرب المنتدى العام تعديلات قانون ايجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية المؤجرة لغير أغراض السكنى (متى تنتهى مدة العقد - وكيفية حساب زيادات الأجرة فى ظل وجود زيادة دورية بالقانون 14/2001) وتأثير التعديلات على الدعاوى المتداولة حاليا
تعديلات قانون ايجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية المؤجرة لغير أغراض السكنى (متى تنتهى مدة العقد - وكيفية حساب زيادات الأجرة فى ظل وجود زيادة دورية بالقانون 14/2001) وتأثير التعديلات على الدعاوى المتداولة حاليا =========== بعد صدور القانون رقم 10 لسنة 2020 بشأن بعض إجراءات ومواعيد إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى والذى صدر فى ضوء الآثار والتداعيات الاقتصادية لفيروس كورونا المستجد والمنشور بالجريدة الرسمية في عددها رقم 9 مكرر (أ) بتاريخ 6 مارس 2022 والذى يعمل به اعتبارا من 7 مارس 2022 نعرض لعناصر هذا التشريع العناصر:- 1- بشأن تاريخ انتهاء مدة تلك العقود وهل هناك استثناءات 2- كيفية حساب زيادات الأجرة فى ظل وجود زيادتان 15% بالقانون 10/22 و2أو1% بالقانون 14/2001 وأيهما تطبق أولا 3- الاختصاص القضائى بنظر طلب انهاء تلك العقود 4- مدى تأثير القانون الجديد على القضايا المتداولة حاليا أولا:- بشأن تاريخ انتهاء مدة عقود الايجار الأشخاص الاعتبارية ----------------------------------------------------------------- وفقا لنص المادة الثانية من القانون رقم 10 لسنة 2022 تنتهى مدة عقود ايجار الأشخاص الاعتبارية المؤجرة بغرض غير السكنى الخاضعة للقانون رقم 49 لسنة 1977 وتعديلاته بانتهاء خمس سنوات من تاريخ العمل بالقانون رقم 10 لسنة 2022 وعليه تنتهى تلك العقود اعتبارا من 7 /3/ 2027 لكون القانون تم العمل به اعتبارا من 7/3/2022 وعلى المستأجر الاخلاء يوم 8/3/2027 هذا ما لم يتم التراضى بين طرفى العقد على انهائه قبل انتهاء تلك المدة ثانيا :- تحديد مدة الخمس سنوات كمدة لتلك العقود لا يمنع المؤجر من طلب الاخلاء قبل نهاية مدتها اذا توافر بشأنها حالة من حالات أسباب الاخلاء الواردة بالمادة 18 من القانون رقم 136/1981 ----------------------------------------------------------------- وفقا لصدر نص المادة الثانية من القانون رقم 10 لسنة 2022 بدون الاخلال بأسباب الاخلاء المبينة بالمادة 18 ق 136/1981 أى أنه اذا تحقق فى حق المستأجر(الشخص الاعتبارى) أحد تلك الأسباب كالامتناع عن سداد الأجرة أو تكرار الاكمتناع أو التنازل عن الايجار أو التأجير من الباطن أو الاستعمال الضار وغير ذلك من أسباب حصرتها المادة 18 يحق للمؤجر طلب الاخلاء دون انتظار انتهاء المدة الخمس سنوات. ثالثا:- بشأن زيادات القيمة الايجارية وكيفية حساب الزيادات المقرره بالقانون 10/2022 الـ15% مع الزيادة المقررة القانون رقم 14/2001 باضافة زيادة دورية 2% أو 1% ------------------------------- وفقا لنص المادة الثالثة من القانون رقم 10 لسنة 2022 تكون القيمة الايجارية القانونية خمسة أمثال الأجرة الحالية اعتبارا من 7مارس 2022 ثم تزاد سنويا بصفة دورية 15% آخر قيمة قانونية مستحقة وفق هذا القانون 1- كيفية حساب الزيادة --------------------------- يتم الوقوف على الأجرة القانونية المستحقة فى فبراير 2022 شاملة الزيادات المقررة بالقانون رقم 6 لسنة 1997 والقانون رقم 10 لسنة 2001 ويقصد بالأجرة المستحقة الأجرة المتفق عليها في العقد معدلة طبقاً لقوانين إيجار الأماكن المتعاقبة زيادة أو نقصاً سواء بناءً على أحكام قضائية صادرة في منازعات وردت بين الطرفين أو بمقتضى اتفاقات خاصة . فى هذا المعنى الطعن رقم ١٤٣٦٢ لسنة ٧٧ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٩/٠٣/١٠ - - ثم مضاعفة تلك الأجرة بواقع خمسة أمثال فلو كانت الأجرة القانونية 100 جنيه تكون الأجرة (100×5=500) - الزيادة لا تشمل ملحقات الأجرة ( استهلاك المياه م33ق49/77 –استهلاك الكهرباء المادة 11 من اللائحة التنفيذية للقانون 136 لسنة 1981 – الضرائب العقارية- أجرة الحارس م 9 ق136/18 -مقابل التحسينات التى يتم ادخالها على العين – المزايا المتفق عليها بين الطرفين دون تحايل على القانون - رسم النظافة خرج من ملحقات الأجرة بالقانون 10 لسنة 2005...) حيث جرت تطبيقات محكمة النقض على عدم دخول ملحقات الأجرة ضمن الزيادات وذلك عقب صدور القانون رقم 6 لسنة 1997 - مع مراعاة يدخل فى حساب الزيادة الزيادة المقررة بالقانون 14 لسنة 2001 كيفية حساب الزيادة الدورية 15%؟؟ ------------------------------------ 1- اعتبارا من 7/3/2022 يتم مضاعفة الأجرة القانونية المستحقة فى فبراير 2022 (5) أمثالها 2- ثم اعتبارا من 7/3/2023 تزاد الأجرة القانونية الأخيرة المستحقة قبل 7مارس 2022 شاملة زيادة القانون 14/2001 بواقع 15% 3- ثم اعتبارا من 7/3/2024 تزاد الأجرة القانونية المستحقة فى فبراير 2023 شاملة زيادة القانون 14/2001 بواقع 15% وهكذا حتى مارس 2026 مثال عملى ---------- لو كانت الأجرة القانونية فى فبراير 2022 هى 100 جنيه تكون أجرة مارس 2022 :-- هى(100 جنيه×5 امثال= 500 جنيه شهريا) وفى مارس 2023 :- ----------- أولا:- تضاف للأجرة زيادة القانون رقم 14 لسنة 2001 وهى 2% اذا كانت العين منشأة قبل 9/9/ 1977 أو 1% اذا كانت منشأة بعد9/9/ 1977 .. وبالتالى تكون الأجرة المستحقة من ابريل 2022 حتى فبراير 2023 هى 500 ×2% =10 جنيه لتكون الأجرى 510 جنيه ثانيا:- ثم تزاد بواقع 15% ( 510 جنيه ×15%= 76.5 لتكون الأجرة المستحقة (500+76.5= 586.5 جنيه وفى مارس 2024 -------------- 1- تضاف زيادة القانون 14/2001 586.5× 2% = 598.23 جنيه 2- ثم تزاد الأجرة بواقع 15% (598.23 جنيه ×15%= 689.96 جنيه لتكون الأجرة المستحقة 661,25 جنيه وهكذا --- والسؤال هنا لماذا يتم حساب زيادة القانون القانون رقم 14 لسنة 2001 قبل الزيادة الجديدة المقررة بالقانون رقم 10/2022 أولا ثم زيادة القانون رقم 14/2001 ثانيا أم العكس؟؟؟ - لما كان تاريخ استحقاق زيادة الأجرة المقررة بالقانون رقم 14/2001 يكون اعتبارا من أول ابريل سنويا ، ولما كان استحقاق زيادة الأجرة المقرره بالقانون 10/2022 تكون اعتبارا من 7مارس من كل عام ولمدة خمس سنوات - بالتالى يتم حساب زيادات القانون 10/2022 أولا - ثم اضافة زيادة القانون رقم 14/2001 حيث وفقا للقانون رقم 14 لسنة 2001 (( تستحق زيادة سنوية وبصفة دورية فى نفس هذا الموعد من آخر أجرة مستحقة من الأعوام التالية بنسبة: (٢%) بالنسبة للأماكن المنشأة حتى ٩ سبتمبر سنة ١٩٧٧ (١%) بالنسبة للأماكن المنشأة من ١٠ سبتمبر سنة ١٩٧٧ وحتى ٣٠ يناير سنة ١٩٩٦". والمعمول به اعتبارًا من أول أبريل سنة ٢٠٠١ الاختصاص القضائى بانهاء عقود الايجار موكول لقاضى الأمور الوقتية وفقا لنص المادة 4 من القانون (( يلتزم المستأجر بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر بحسب الأحوال في اليوم التالي لانتهاء المدة المبينة بالمادة (2) من هذا القانون، وفي حالة امتناع المستأجر عن ذلك يكون للمالك أو المؤجر بحسب الأحوال أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار اصدار امر بطرد الممتنع عن الإخلاء، دون الإخلال بالحق في التعويض إن كان له مقتضى.مجدى عزام. وعلى ذلك :- 1- بحلول 8/3/2027 الميقات المحدد لانتهاء مدة الخمس سنوات التى قررها القانون 2- يلتزم المستأجر بتسليم العين المؤجرة 3- واذا امتنع المستأجر عن التسليم 4- يحق للمالك أو المؤجر أن يستصدر أمر من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار باخلاء المستأجر 5- الا أن ذلك لا يمنعه من اللجوء لمحكمة الموضوع بخلاف أحقيته فى طلب التعويض ووفقا لمؤدى نصوص المواد ١٩٤ ، ١٩٧ ، ١٩٩ من قانون المرافعات أن الأمر على عريضة يصدر من قاضى الأمور الوقتية بالمحكمة المختصة أو رئيس الهيئة التى تنظر الدعوى ، وأن التظلم منه يكون إلى ذات المحكمة أو إلى نفس القاضى الآمر بالإجراءات المعتادة لرفع الدعوى فى هذا المعنى . الطعن رقم ١١٧٣٢ لسنة ٨٧ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٨/١١/٢٢ مدى تأثير القانون على الدعاوى المتداولة ======================== يثور السؤال عن موقف القضايا المتداولة حاليا أو فى مرحلة الطعن المقرر لدى محكمة النقض:- المقرر أن القانون يسرى بأثر فوري مباشر ، وكان مقتضى الأثر الفوري للقانون أنه يسرى على كل واقعة تعرض فور نفاذه ولو كانت ناشئة عن مركز قانوني وجد قبل هذا التاريخ ، وكان القانون رقم ٧٦ لسنة ٢٠٠٧ قد أدرك دعوى المطعون ضدهما بإلزام الطاعن الأول بتسليمهما العقار موضوع الدعوى ومن ثم فإن الدعوى تخضع لأحكامه وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى في الدعوى بالتسليم دون التحقق من الإخطار المشار إليه فإنه يكون معيباً بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه لهذا السبب دون الحاجة إلى بحث باقي أسباب الطعن . الطعن رقم ١٤٣٢٥ لسنة ٨٤ قضائية الدوائر المدنية - جلسة ٢٠٢١/٠٢/٢٧ وعلى ذلك يطبق القانون على المنازعات المتداولة حاليا ما لم تكن قد استقرت المراكز القانونية بشأنها بحكم قضائى نهائى بات تطبيقات قضائية لمحكمة النقض ------------------------- ((المراكز القانونية التى نشأت واكتملت فى ظل القانون القديم. خضوعها له من حـيث آثارها وانقضائها. أحكام القانون الجديد. وجوب إعمالها بأثر فورى على ما لم يكن قد اكتمل من تلك المراكز. العبرة بوقت حصول الواقعة المنشئة أو التى اكتمل بها المركز القانونى وليس بوقت المطالبة به. الطعن رقم ١٨٢٤٧ لسنة ٨٥ قضائية الدوائر المدنية - جلسة ٢٠٢١/١١/٠٢ ((لمقرر – في قضاء محكمة النقض – أنه وإن كانت المراكز القانونية الاتفاقية تظل خاضعة بحسب الأصل للقانون الذى نشأت في ظله باعتبار أنه تعبير عن إرادة ذوى الشأن في نشوئها أو في آثارها أو في انقضائها إلا أن ذلك مشروط بألا تكون تلك العناصر قد خضعت لقواعد آمرة نص عليها قانون جديد في هذه الحالة يطبق هذا القانون فوراً على ما لم يكن قد اكتمل من المراكز المذكورة وعلى أثارها المستقبلة ، كما يحكم انقضاءها . الطعن رقم ١٧٨٦٣ لسنة ٨٩ قضائية الدوائر المدنية - جلسة ٢٠٢٠/١٠/١٠ (( المقرر في قضاء محكمة النقض أنه يقصدبالأجرة المستحقة الأجرة المتفق عليها في العقد معدلة طبقاً لقوانين إيجار الأماكن المتعاقبة زيادة أو نقصاً سواء بناءً على أحكام قضائية صادرة في منازعات وردت بين الطرفين أو بمقتضى اتفاقات خاصة . الطعن رقم ١٤٣٦٢ لسنة ٧٧ قضائيةالصادر بجلسة ٢٠١٩/٠٣/١٠ والله أعلم ربنا آتنا من لدنك رحمة وهيئ لنا من أمرنا رشدا مجدى أحمد عزام المحامى بالنقض
الانتقال السريع اختــــار ------ منتـــدي المنتدى العام ------ ------ منتـــدي من أعلام القضـاة والمحـامين العرب ------ ------ منتـــدي استراحة المنتدى . ------ ------ منتـــدي منتدى الاستشارات القانونية ------ ------ مكتبـــة الأبحاث القانونية------ ------ مكتبـــة القوانين العربية------ ------ المكتبـــة الصوتية------