منتدي المحامين العرب المنتدى العام متى يعفى المؤجر من تقديم أصل عقد الايجار عند مقاضاة المستأجر فى المنازعات الخاضعة لقوانين ايجار الأماكن ؟؟
متى يعفى المؤجر من تقديم أصل عقد الايجار عند مقاضاة المستأجر فى المنازعات الخاضعة لقوانين ايجار الأماكن ؟؟ قد يتعرض المؤجر الى فقد أصل عقد الايجار – الخاضع لقوانين ايجار الأماكن الاستثنائية- وعند مقاضاة المستأجر بدعوى اخلاء يفاجئ بدفاع المستأجر بالدفع بعدم قبول الدعوى لعدم تقديم أصل عقد الإيجار فكيف يتمكن المؤجر من إقامة دعواه والرد على هذا الدفع والحلول لذلك:- أولا:- العناصر -------- 1- إذا كان تاريخ العقد سابق على صدور القانون 52 لسنة 1969 فلا حاجة لتقديم أصل العقد حيث يجوز للمؤجر إثبات العلاقة الايجارية بأي دليل ( صورة – إنذار عرض أجرة- شهادة مشتملات..) إعمالا للمادة 9 مدني 2- إذا كان لاحق على هذا التاريخ يمكن للمؤجر التمسك بأحكام المواد 20 و21 إثبات 3- يمكن للمؤجر إقامة دعواه بالإخلاء ضد المستأجر بصورة العقد فإذا جحدها أضاف سبب للإخلاء لعدم وجود سند ، مستندا على سندات ملكيته فينتقل عبء الإثبات على المستأجر لتقديم سنده ثانيا: البيان ------ أولا أنه لا إلزام على المدعى لتقديم أصل العقد إذا كان تاريخ تحريره سابق على صدور القانون رقم 52 لسنة 1969 -------- 1- حيث أن مفاد نص المادة 9 من القانون المدني (تسرى في شأن الأدلة التي تُعدّ مقدماً لإثبات التصرفات القانونية تخضع في إثباتها للقانون الساري وقت إعداد الدليل أو في الوقت الذي ينبغي إعداده فيه. 2- كما نصت المادة 24 ق 49/ 1977 (( اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون تبرم عقود الإيجار كتابة ويجب اثبات تاريخها بمأمورية الشهر العقارى الكائنة بدائرتها العين المؤجرة .)) وتلك المادة هى ذاتها المقابلة لنص المادة 16 من القانون رقم 52 لسنة 1969 الملغى والذى كان معمول به اعتبارا من 18 اغسطس 1969 . - وعلى ذلك فإذا كانت العلاقة الإيجارية قد نشأت قبل العمل بأحكام القانون رقم ٥٢ لسنة ١٩٦٩ فإن إثبات العلاقة الإيجارية فى هذه الحالة يخضع للقواعد العامة السارية وقت ذاك ومن ثم يجوز إثباتها بكافة طرق الإثبات المقررة قانوناً ، حيث أنها حررت قبل سريان ما استحدثه المشرع من تعديل استوجب إلزام المؤجر بإبرام عقود الإيجار كتابة ، فيجوز للمؤجر اقامة دعواه ولو بصورة عقد الايجار إعمالا للمادة 9 من القانون المدني- لأن في ذلك التوقيت – قبل 18/8/1969 لم يكن المشرع اشترط أن يكون عقد الإيجار مكتوبا عقد الإيجار بحسب الأصل أنه من العقود الرضائية يخضع في قيامه وانقضائه لمبدأ سلطان الإرادة – فيما عدا ما فرضه القانون من أحكام مقيدة لهذا المبدأ في حدودها دون مجاوزة لنطاقها -الطعن رقم ٤٠١ لسنة ٧٨ قضائية الصادر بجلسة 18/4/2019 وقد قضت محكمة النقض:- --------------- (( أن مفاد المادة التاسعة من القانون المدني أن الأدلة التي تُعدّ مقدماً لإثبات التصرفات القانونية تخضع في إثباتها للقانون الساري وقت إعداد الدليل أو في الوقت الذى ينبغي إعداده فيه .)) طعن رقم ٩٢٣٨ لسنة ٦٤ قضائية الصادر بجلسة 28/6/2020 ((... أن المشرع مع إبقائه على مبدأ رضائية عقد الإيجار قصد من حيث إثبات العقد حماية الجانب الضعيف فيه وهو المستأجر ، فاشترط فى إثبات العقد من جانب المؤجر أن يكون بالكتابة بحيث لا يجوز إثباته بالـبـيـنة إلا إذا وجـد أحـد مـسـوغـات الإثـبـات بالـبـيـنة فـيـما يجـب إثباته بالكـتابة ، فإذا كانت العلاقة الإيجارية قد نشأت قبل العمل بأحكام القانون رقم ٥٢ لسنة ١٩٦٩ وقبل سريان ما استحدثه من تعديل استوجب إلزام المؤجر بإبرام عقود الإيجار كتابة ، فإن إثبات العلاقة الإيجارية فى هذه الحالة يخضع للقواعد العامة السارية وقت ذاك ومن ثم يجوز إثباتها بكافة طرق الإثبات المقررة قانوناً ، ولا يلزم إبرام عقود الإيجار كتابة ولا تخضع فى إثباتها لحكم أى من المادتين ١٦ من القانون رقم ٥٢ لسنة ١٩٦٩ ، ٢٤ من القانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ سالفتى الذكر .)) الطعن رقم ١٣٢٤ لسنة ٧٩ قضائية دوائر الايجارات - جلسة 8/3/2017 ((من المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن مفاد المادة التاسعة من القانون المدنى أن الأدلة التى تُعد مقدماً لإثبات التصرفات القانونية تخضع فى إثباتها للقانون الساري وقت إعداد الدليل أو فى الوقت الذى ينبغى فيه إعداده ، وأن النص فى المادة ١٦ من القانون رقم ٥٢ لسنة ١٩٦٩ - المقابلة للمادة ٢٤ من القانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - على أن " ... تبرم عقود الإيجار كتابة ... ويُلزم المؤجر عند تأجير أى مبنى أو وحدة منه أن يثبت في عقـد الإيجار تاريخ ورقم وجهة إصدار ترخيص البناء ... " يدل على أن المشرع مع إبقائه على مبدأ رضائية عقد الإيجار قصد من حيث إثبات العقد حماية الجانب الضعيف فيه وهو المستأجر , فاشترط فى إثبات العقد من جانب المؤجر أن يكون بالكتابة ، فإذا كانت العلاقة الإيجارية قد نشأت قبل العمل بأحكام القانون رقم ٥٢ لسنة ١٩٦٩ وقبل سريان ما استحدثه من تعديل استوجب إلزام المؤجر بإبرام عقود الإيجار كتابة ، فإن إثبات العلاقة الإيجارية فى هذه الحالة يخضع للقواعد العامة السارية وقتذاك ومن ثم يجوز إثباتها بكافة طرق الإثبات المقررة قانوناً ، ولا يلزم إبرام عقود الإيجار كتابة ولا تخضع فى إثباتها لحكم أى من المادتين ١٦ من القانون رقم ٥٢ لسنة ١٩٦٩ و ٢٤ من القانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ سالفتى الذكر ، كما أنه من المقرر أيضاً أن إثبات العلاقة الإيجارية واستخلاص توافر الصفة فى الدعوى من المسائل الموضوعية التى تخضع لمطلق سلطان محكمة الموضوع مما تقتنع به من أدلة الدعوى دون معقب عليها من محكمة النقض ما دامت قد استندت فى قضائها إلى أسباب سائغة لها أصلها الثابت بالأوراق ، الطعن رقم ٤٦٠٢ لسنة ٨٥ قضائية دوائر الايجارات - جلسة ٢٠١٧/٠٢/١٦ ثانيا إذا كان تاريخ تحرير عقد الإيجار لاحق على صدور القانون رقم 52 لسنة 1969 - اذا كان العقد بعد 18/8/1969 فيلزم أن يتقدم المؤجر بعقد مكتوب لكن الحلول؟؟؟ فى هذه الحالة يجوز للمؤجر طلب إلزام المستأجر بتقديم أصل نسخة عقد الإيجار التي تحت يده إعمالا للمواد من 20 إلى 23 إثبات وفقا للآتي:- 1- أن يطلب من المحكمة إلزام المستأجر بتقديم نسخة العقد لكونه محرر مشتركا 2- أن يعلن خصمه ببيانات عقد الإيجار وأوصافه ومضمونه وتاريخه ووجه ارتباطها بالدعوى وأدلة أن العقد تحت يد خصمه- كما لو كان المستأجر عرض الأجرة بإنذار عرض أو تقدم بإيصال سداد للأجرة. 3- في حالة إنكار الخصم يتم تحليف المنكر يمين بأن العقد لا وجود له أو أنه لا يعلم وجوده ولا مكانه أن مفاد نصوص المواد من ٢٠ حتى ٢٣ من قانون الإثبات أن ما أجازه المشرع للخصم بأن يطلب تكليف خصمه بتقديم أي محرر منتج في الدعوى يكون تحت يده في الحالات التي بينها بيان حصر ومنها إذا كان المحرر مشتركاً بينه وبين خصمه بأن كان لصالحهما أو مثبتاً لالتزاماتهما وحقوقهما المتبادلة مشروطة ببيان أوصاف الورقة المطلوب تقديمها ومضمونها ووجه ارتباطها بالدعوى وفائدتها للفصل فيها والدلائل والظروف التي تؤيد أنها تحت يد خصمه ، فإذا أثبت الطالب طلبه على النحو المتقدم وأنكر الخصم ولم يقدم الطالب إثباتاً كافياً لصحة الطلب وجب على المحكمة أن تحلف المنكر يميناً بأن المحرر لا وجود له أو أنه لا يعلم وجوده ولا مكانه تطبيقات قضائية لمحكمة النقض:- ((طلب إلزام الخصم بتقديم محرر تحت يده . شرط قبوله . المواد ٢٠ : ٢٣ إثبات . إنكار الخصم وعدم تقديم الطالب إثباتاً كافياً لصحة الطلب . لازمه . وجوب تحليف المنكر يميناً بأن المحرر لا وجود له أو أنه لا يعلم وجوده ولا مكانه .)) الطعن رقم ٣٩٢٧ لسنة ٧٦ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٨/٠١/١٧ ((طلب الطاعنان إلزام الشركة المطعون ضدها في البند ثانياً بتقديم أصل عقد الإيجار سند التداعي وإنكار الأخيرة وجوده بحوزتها . قضاء الحكم المطعون فيه برفض الدعوى بحالتها لعدم تقديم أصل العقد بمقولة عدم إتباع الطاعنان الشروط والإجراءات التي أوجبتها المواد من ٢٠ : ٢٣ إثبات دون الإفصاح عن ماهية تلك الشروط والإجراءات . قصور وخطأ . علة ذلك)) الطعن رقم ٨٧١٣ لسنة ٨٤ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٧/٠٣/٠١ ((القضاء برفض دعوي الطاعنة بعدم الاعتداد وبطلان عقد الهبة سند التداعي بحالتها لعدم تقديمها أصله دون إعمال المواد من ٢٠وحتي ٢٤ من قانون الإثبات رغم تقديمها صورة ضوئية منه وطلبها إلزام المطعون ضدها الأولي بتقديم الأصل . قصور وخطأ ((. الطعن رقم ١٥٣٠٧ لسنة ٨٧ قضائية الصادر بجلسة ٢٠٢٠/٠٧/١٣ ((المقرر – في قضاء محكمة النقض – أنه إذا اتبعت الإجراءات المنصوص عليها في المواد ٢١ حتى ٢٤ من قانون الإثبات لإلزام الخصم بتقديم المستند الذي تحت يده ، ولم يقدم الخصم المستند المطلوب ، اعتبرت صورته التي قدمها خصمه صحيحة مطابقة لأصلها فإذا لم يقدم الخصم هذه الصورة جاز الأخذ بقوله فيما يتعلق بشكلها أو موضوعها وذلك في حق خصمه الممتنع ، لما كان ذلك ، وكان المطعون ضده قد طلب إلزام الطاعنين بتقديم أصل عقد الإيجار المؤرخ / / والحكم برده وبطلانه تأسيساً على تزويره بتغيير الصفحة الأولى منه والثابت بها تاريخ انتهاء مدة الإيجار وإضافة بند نص على أن مقدار التأمين المدفوع ٠٠٠٠ وكان الثابت من مدونات الحكم المطعون فيه أنه اعتبر عدم تقديم العقد من الطاعنين يعد بمثابة قرينة على عدم صحته إن ظهر ورتب على ذلك القضاء برد وبطلان هذا العقد أخذاً بأقوال المطعون ضده دون اتباع الإجراءات المنصوص عليها في المواد سالفة الذكر من قانون الإثبات أو التأكد من وجود نسخة العقد . بحوزة الطاعنين وإلزامهما بتقديمه أو حلف اليمين المنصوص عليها في المادة ٢٣ / ٢ من قانون الإثبات في حالة انكارهما وجوده بحوزتهما فإن الحكم المطعون فيه يكون قد شابه القصور في التسبيب الذى جره إلى الخطأ في تطبيق القانون .)) الطعن رقم ٥٨ لسنة ٦٨ قضائية الصادر بجلسة ٢٠٠٨/٠٥/٢١ يمكن للمدعى "المؤجر " أن يعدل أو يضيف سبب للإخلاء عند جحد المستأجر للصورة المقدمه من المؤجر نرى أن الحل الثالث أن يضيف المدعى سبب لطلب الإخلاء وهو لعدم وجود سند لشغل العين مما ينقل عبء الإثبات على المستأجر لتقديم سنده في شغل العين ويجبره على تقديم نسخة عقد الإيجار أو الاعتراف بصورة النسخة المقدمة من المدعى المؤجر والله أعلم ربنا آتنا من لدنك رحمة وهيئ لنا من أمرنا رشدا مجدى أحمد عزام المحامى النقض
الانتقال السريع اختــــار ------ منتـــدي المنتدى العام ------ ------ منتـــدي من أعلام القضـاة والمحـامين العرب ------ ------ منتـــدي استراحة المنتدى . ------ ------ منتـــدي منتدى الاستشارات القانونية ------ ------ مكتبـــة الأبحاث القانونية------ ------ مكتبـــة القوانين العربية------ ------ المكتبـــة الصوتية------