اسم المستخدم: كلمة المرور: نسيت كلمة المرور



 

     
 
 
ابوليان
التاريخ
11/11/2012 4:06:10 PM
  مطالبة بفسخ عقد إيجار عمارة لعدم التزام المالك بالصيانة المشروطة فى العقد      

 
موضوع : مطالبة بفسخ عقد إيجار عمارة لعدم التزام المالك بالصيانة المشروطة فى العقد
رقم القرار:12 / 3
التاريخ :5 / 1 / 1421هـ
تصنيف القرار: عقار
ملخص القرار :
- تقرير عدم الحكم بفسخ العقد بمجرد وجود عيوب فى العقار و له المطالبة بالفسخ إذا وجد سببه و هو الامتناع عن الصيانة لايثبت إلا بعد المطالبة ، فإذا امتنع المالك فهنا يتوفر السبب و يحق للمستأجر المطالبة  بفسخ العقد .
الحمد لله وحده والصلاة والسلام على نبينا محمد وعلى اله وصحبه وبعد :
فقد اطلع مجلس القضاء الأعلى بهيئته الدائمة على الأوراق المتعلقة بشكوى ..... و المعادة رفق كتاب فضيلة رئيس المحكمة الكبرى بالرياض رقم 50251/20/1 فى 9/11/1420هـ و سبق للمجلس أن درس صورة صك الحكم الصادر فيها برقم 47/24 فى  24/2/1420هـ من فضيلة القاضي بالمحكمة الكبرى بالرياض الشيخ عبد العزيز بن حمد آل الشيخ  فوجد يتضمن دعوى .... ضد ....و يمثله وكيل وكيله ...... قائلا إننى استأجرت من موكل موكلي الحاضر معي عمارته الواقعة بحى السليمانية بأجرة قدرها مليون و مائة ألف ريال سنويا و العقد  عشر سنوات من 15/3/1994هـ الموافق 12/9/1414هـ و من ضمن شروط العقد أن يقوم المالك بصيانة العين إلا أنه لم يقم بصيانتها و نتج عن ذلك هبوط فى أرضية العمارة بسبب المياه و الأمطار نتج عنه تشقق وشروخ فى المبنى و تسربات أدت إلى عدم الانتفاع من العين و امتناع المستأجرين من الاستثمار حيث استؤجر بعضها  و ال بعض متروك و كذلك تساقط واجهة المبنى الخارجية و لأن المدعى عليه لم يقم بالصيانة اللازمة  و قيامه بالصيانة الآن يؤثر على المنفعة التى من أجلها استؤجرت العمارة ، لذا أطلب الحكم بفسخ العقد لتعطل المنفعة بأغلب العمارة .
و قد أجاب المدعى عليه وكالة بأن المدعى سبق أن تقدم بدعوى مماثلة و صدر الحكم برقم 378/10 فى 18/8/1419هـ بصرف النظر عن دعواه طلب الفسخ لوجود العيب فى العين و صدق من محكمة التمييز و اطلع القاضى عليه و سأل المدعى عنه قال : إن العين بها خلل بسبب عدم الصيانة أثر على المنفعة و الصك المذكور مبنى على مطالبتى بفسخ العقد بناء على العيب فى العين و هذه الدعوى مطالبة بالفسخ لعدم الصيانة لذا صرف القاضي النظر عن دعوى المدعى لصدور حكم سابق بأنها دعوى كيدية يحال للمدعى العام للنظر فيما يستحقه من جزاء ،و برفعه لمحكمة التمييز صادقت على الحكم بصرف النظر أما أن هذه الدعوى كيدية لاوجه له و ذلك بموجب القرار رقم 327/ق1/م فى 22/3/1420هـ كما اطلع المجلي على صورة الصك رقم 378/10 فى 18/8/1419هـ فوجده يتضمن مطالبة المدعى بفسخ العقد اتقاء الأضرار التى حصلت فى العمارة و قد وقفت هيئة النظر و اثنان من مهندسى المحكمة و قرروا  وجود بعض الشروخ الأفقية فى بعض من القبو و شروخ رأسية فى قيشانى جدران بعض الحمامات و المطابخ و شروخ فى بعض الأعتاب و آثار تهريب مياه عن طريق بعض أفياش الكهرباء و فى بعض الأسقف و توجد أربع بلاطات رخام متساقطة و رأوا أنها صالحة و العيوب يجب صيانتها حتى لا يتأثر المبنى بسببها لأن بقائها بدون صيانة يعرض العمارة للخطر و الصيانة تؤثر على المستأجر .وقد أصدر المجلس قراره رقم 387/3 فى 4/7/1420هـ المتضمن الملاحظة بما يلى :
أولا : المدعى طلب الفسخ لعدم صيانة المبنى و نقص المنفعة و لم ينظر القاضي فى هذه الدعوى نظرا مثمرا .
ثانيا : هيئة النظر ذكرت بعض العيوب فى العمارة و أنه يجب صيانتها و تؤثر على المستأجر و لم يلتفت القاضي لما ذكر و يجرى الوجه الشرعي نحوها و قرر المجلس إعادة المعاملة لفضيلة القاضي الشيخ عبد العزيز آل الشيخ لإعطاء هذه الدعوى ما تستحقه من النظر و التحقق مما ذكر المدعى و أشارت إليه هيئة النظر و هل الصيانة تؤثر على المستأجر و تنقص استيفاء المنفعة و هل تتفاوت به الأجرة ثم تقرير ما يراه شرعا نحو ذلك .
و بإطلاع فضيلته ألحق فى الصورة الخطية و سجل الصك قوله : إن المدعى ليس له أن يطلب الفسخ إلا بعد وجود سببه و هو الامتناع عن الصيانة و الامتناع لا يثبت إلا بعد المطالبة فإذا امتنع المالك من الصيانة فهنا يتوفر السبب و يحق للمستأجر المطالبة بالفسخ لعدم الصيانة و المدعى ترك ذلك كله و طالب بالفسخ و لم يطالب المالك بالصيانة كما ذكر فضيلته  أن قرار هيئة النظر تضمن بعض التشققات و العيوب البسيطة و لكن المدعى لم يطالب المدعى عليه بالصيانة  إذ لو طالبه لنظر فى هذه العيوب و فى امتناع المالك عن الصيانة و كذلك تأثيرها على المستأجر هذا هو سبب عدم الالتفات لما ورد في القرار و الذي جعله يحكم بأنها قضية كيدية هو أن المدعى رجل يمتهن المحاماة و عالم بما يقيمه فى دعاوى و لو كان يبحث عن الحق لطالب بالصيانة فإذا امتنع المالك أمكنه أن يطالب بالفسخ .
و قد أصدر المجلس قراره رقم 495/3 فى 6/9/1420هـ المتضمن أنه بتأمل ما تقدم و ما أجاب به فضيلة القاضي ظهر أن الإجابة غير ملاقية كما أن الصيانة إذا قصر الملتزم بها تحتاج إلى دعوى على المسئول عنها .
و نظرا لأن القاضي لم يبين في إجابته استعداد المالك بالصيانة و لم يذكر أنه حصل الامتناع عنها ممن تلزمه.
فإن مجلس القضاء الأعلى بهيئته الدائمة يقرر بالأكثرية إعادة المعاملة لفضيلة القاضي لملاحظة ما ذكر و تقرير ما يراه و باطلاع فضيلته ألحق فى الصك أنه جرى سؤال المدعى عليه و كالة هل موكله مستعد لصيانة العقار الذي بين الطرفين فأجاب بأن موكله مستعد لصيانة العقار و لم يحصل منه امتناع عن الصيانة .
و قال القاضي : و بهذه الإجابة من المدعى عليه يتضح أن المالك ملتزم بالصيانة و على استعداد بالقيام بها و بناء عليه فلم يظهر لي غير ما أجريته و أفهمت المدعى بأن عليه إن رغب في الصيانة و امتنع المالك من القيام بها أن يقيم دعوى مستقلة في المطالبة بالصيانة إن رغب و لم يظهر لي غير ما أجريته .اهـ.
و أعاد المعاملة للمجلس حسبما مر فى أول هذا القرار و بتأمل ما تقدم و ما أجاب به فضيلة القاضي فإن مجلس القضاء الأعلى بهيئته الدائمة يقرر بالأكثرية أنه لم يظهر له ما يعترض له على الحكم بصرف النظر عن الدعوى و إفهام المدعى بأنه إن رغب فى الصيانة و امتنع المالك من القيام بها يقيم دعوى مستقلة فى المطالبة بالصيانة و الله الموفق و صلى الله و سلم على نبينا محمد و آله و صحبه و سلم  .
مجلس القضاء الأعلى بهيئته الدائمة
عضو                       عضو                    عضو                        عضو
محمد بن الأمير      محمد بن سليمان البدر     عبد الله بن رشيد              غنيم المبارك
منقول للفائدة
المحامي فهد بن منصور العرجاني
جوال /  0531111745
هاتف المكتب /015444447
ايميل :methag-alahd@hotmail.com
 
 

 
 
 


 
 

 

الانتقال السريع           

 

  الموجودون الآن ...
  عدد الزوار 898 / عدد الاعضاء 61