اسم المستخدم: كلمة المرور: نسيت كلمة المرور



 

     
 
 
مجدى أحمد عزام
التاريخ
2/4/2021 9:01:20 AM
  الفرق بين شهر صحيفة دعوى صحة ونفاذ عقد البيع –وبين- شهر الحكم الصادر فيها والتأشير الهامشى بمنطوقه وآثار نفاذه فى حق الغير(مستأجر- مشترى ثان)       

الفرق بين شهر صحيفة دعوى صحة ونفاذ عقد البيع –وبين- شهر الحكم الصادر فيها والتأشير الهامشى بمنطوقه وآثار نفاذه فى حق الغير(مستأجر- مشترى ثان) ومتى يسقط اثر نفاذ الحكم فى حق الفير. --------------------------------------- - قد يقع البعض فى خطأ حيث يتم الخلط بين شهر صحيفة دعوى صحة ونفاذ التصرف – وبين – شهر وتسجيل الحكم الصادر فيها والتأشير الهامشى على الصحيفة المشهرة بمنطوق الحكم. - وهناك اختلاف بين الأمرين حيث شهر الصحيفة فقط لا يغنى عن تسجيل الحكم ، والتأشير الهامشى بمنطوقه على هامش الصحيفة المشهرة ولا يكون له أثر فى مواجهة الغير الا بتسجيل الحكم الصادر بشأن التصرف. - فمثلا يحصل مشترى على حكم نهائى بصحة ونفاذ عقد بيع وحدة عقارية وطبعا كان قام بشهر الصحيفة ، فيكتفى بشهر الصحيفة ولا يقوم بتسجيل الحكم الصادر بصحة ونفاذ البيع ، -مكتفيا بشهر الصحيفة فقط- فهنا لا يكون لهذا الحكم أى اثر فى مواجهة الغير – وعلى سبيل المثال لو كان هناك مشترى ثان لذات العين – أو كان هناك مستأجر للعين بعقد ايجار خاضع للقانون بمدة طويلة – محرر له من البائع "المالك السابق" وكان المستأجر قام بتسجيل عقد ايجاره اذا كانت مدته تزيد عن 9 سنوات او قام باثبات تاريخه لو كان مدته أقل من 9 ولم يكن المشترى سجل عقده أو سجل الحكم الصادر لصالحة بصحة ونفاذ عقده ..- فلا يحاج بذلك الحكم عليهم الا بعد تسجيل الحكم أو التأشير الهامشى على الصحيفة المشهرة بمنطوق الحكم- ولكن يمكنه الاستفادة من الأثر الرجعى لنفاذ الحكم بأن يرجع تاريخ نفاذ الحكم فى مواجهة الغير من يوم شهر الصحيفة - اذا - تم التسجيل للحكم والتأشير بمنطوق الحكم على الصحيفة المشهرة خلال خمس سنوات من تاريخ نهائية الحكم. - ويتلاحظ أن المادة 16 من قانون الشهر العقارى نصت على أن التأشير الهامشى بمنطوق الحكم على الصحيفة يكون بعد تسجيل الحكم حيث قررت المادة 10 ومن قبلها المادة 9 من قانون الشهر على وجوب تسجيل الاحكام النهائية المقررة لحق من الحقوق العينية العقارية الاصلية ويترتب على عدم تسجيلها لا تكون حجة على الغير. كما أن المادة 16 من القانون نصت على:- ((يؤشر بمنطوق الحكم النهائي في الدعاوى المبينة بالمادة السابقة في ذيل التأشير بالدعوى أو في هامش تسجيلها.ويتم التأشير بالنسبة للأحكام الواجب تسجيلها عقب تسجيل هذه الاحكام ))والفقرة الأخيرة مضافة بالقانون 25 لسنة 1976 وكان قد جاء فى المذكرة الإيضاحية للقانون 25 لسنة 1976 أن التأشير الهامشي على الصحيفة لا يغنى عن وجوب تسجيل الحكم عملا بالمادة 9 و10 من القانون كما نصت المادة 17 : من ذات القانون ((يترتب على تسجيل الدعاوى المذكورة بالمادة 15 أو التأشير بها أن حق المدعى إذا ما تقرر بحكم مؤشر به طبقا للقانون يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ تسجيل الدعاوى أو التأشير بها. ولا يكون هذا الحق حجة على الغير الذى كسب حقه بحسن نية قبل التأشير أو التسجيل المنصوص عليهما فى الفقرة السابقة. ولا يسرى حكم الفقرة الأولى من هذه المادة على الأحكام التى يتم التأشير بها بعد مضى خمس سنوات من تاريخ صيرورتها نهائية أو من تاريخ العمل بهذا القانون أيهما أطول". وكان غاية التأشير على هامش الصحيفة المشهرة وفقا لنص المادة 17 هو الأثر الرجعى للشهر – في مواجهة الغير- بجعله من يوم تاريخ شهر الصحيفة أما إذا تم التأشير بعد خمس سنوات من تاريخ نهائية الحكم فلا يستفيد من هذا الأثر وهو ما نصت عليه الفقرة الأخيرة من المادة 17 من القانون تطبيقات قضائية لمحكمة النقض --------------------------------- (( وجوب تسجيل صحيفة الدعوى بصحة التعاقد على كل حق عينى عقارى مع وجوب التأشير بمنطوق الحكم النهائى الصادر فيها في هامش تسجيل صحيفتها . أثره . المشترى رافع الدعوى . حجية حقه على كل من ترتبت لهم حقوق عينية على العقار المبيع ابتداءً من تاريخ تسجيل الصحيفة . شرطه . التأشير بمنطوق الحكم الصادر بالصحة والنفاذ خلال خمس سنوات ن تاريخ صيرورته نهائيا أو من يوم ١ / ٥ / ١٩٧٦ أيهما أطول . علة ذلك . تخلف هذا الشرط . أثره . زوال الأسبقية التى كانت قد تقررت لذلك المشترى من تاريخ تسجيل صحيفة دعواه بقوة القانون فلا يحاج بها من ترتبت لهم حقوق عينية على العقار المبيع في تاريخ لاحق لتسجيل الصحيفة . المواد ١٥ / ٢ ، ١٦ ، ١٧ / ١ ق ١٤ لسنة ١٩٤٦ بتنظيم الشهر العقارى ، ١٧ / ٣ من ذات القانون المضافة بق ٢٥ لسنة ١٩٧٦)) الطعن رقم ٤٧٩٨ لسنة ٦٢ قضائية صادر بجلسة ٢٠٠١/٠٦/٠٥ ((انسحاب أثر التأشير بمنطوق الحكم الصادر في دعوى صحة التعاقد إلى تاريخ تسجيل صحيفتها .يكفى لإحداثه تسجيل صحيفة الدعوى بعد قيدها و إعلانها ثم التأشير بمنطوق الحكم على هامش تسجيل الصحيفة .عدم اشتراط أن يكون تسجيل الصحيفة سابقا على صدور الحكم في الدعوى .علة ذلك .المواد ٩ ،١٥ - ١٧ / ١ ق ١١٤ لسنة ١٩٤٦.(مثال)) الطعن رقم ١٢٧٨ لسنة ٥٢ قضائية الصادر بجلسة ١٩٨٨/٠٣/١٠ مكتب فنى ( سنة ٣٩ - قاعدة ٧٧ - صفحة ٣٧٤ ) ((المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن مؤدى نص المادة ٩ من قانون الشهر العقارى رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ يدل على أن جميع التصرفات التى من شأنها إنشاء حق الملكية أو حق عينى آخر أو نقله أو تغييره أو زواله يجب تسجيلها ، وأن عدم تسجيلها يترتب عليه ألا تنشأ هذه الحقوق ولا تنتقل ولا تزول سواء بين المتعاقدين أنفسهم أو الغير . وأن العقود غير المسجلة ليس لها من أثر سوى التزامات شخصية ، ومادام التسجيل لم يتم فإن الملكية تبقى على ذمة المتصرف ، فإذا هو تصرف فيها لشخص آخر وبادر هذا الأخير إلى تسجيل عقده خلصت له الملكية بمجرد التسجيل ، ولا محل للتحدى بسبق علم المتصرف إليه الأخير بحصول تصرف البائع لشخص آخر عن ذات العقار أو سوء نيتة أو تواطئه على البائع على حرمان المتصرف إليه الأول من الصفقة لأن المناط في نقل الملكية هو التسجيل بمجرده .)) الطعن رقم ١٥٣٣٣ لسنة ٨١ قضائيةالصادر بجلسة ٢٠١٥/٠٢/٠٢ (( قضاء الحكم المطعون فيه بإلغاء الحكم المستأنف وبنفاذ عقد الإيجار غير المسجل والمجاوز مدته تسع سنوات في مواجهة الطاعن مشتري العقار تأسيساً علي أن العقد ثابت التاريخ وذلك بتقديمه في دعوي صحة التوقيع المقامة من المطعون ضدها الأولي ضد المالك السابق للعقار . مخالفة للقانون وخطأ .)) الطعن رقم ١١٤٩٦ لسنة ٨٥ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٨/٠٥/١٣ ((وجوب تسجيل صحيفة الدعوى بصحة التعاقد على كل حق عينى عقارى مع وجوب التأشير بمنطوق الحكم النهائى الصادر فيها في هامش تسجيل صحيفتها . أثره . حجية حق المشترى رافع الدعوى على كل من ترتبت لهم حقوق عينية على العقار المبيع ابتداءً من تاريخ تسجيل الصحيفة . شرطه . التأشير بمنطوق الحكم الصادر بالصحة والنفاذ خلال خمس سنوات من تاريخ صيرورته نهائياً أو من يوم ١ / ٥ / ١٩٧٩ أيهما أطول . علة ذلك . زوال الأسبقية التى كانت قد تقررت لذلك المشترى من تاريخ تسجيل صحيفة دعواه بقوة القانون فلا يُحاج بها من ترتبت لهم حقوق عينية على العقار المبيع في تاريخ لاحق لتسجيل الصحيفة . المواد ١٥ / ٢ ، ١٦ ، ٧ / ١ ، ٣ ق ١١٤ لسنة ١٩٤٦ بتنظيم الشهر العقارى .)) الطعن رقم ١٣٥٩٠ لسنة ٨١ قضائيةالصادر بجلسة ٢٠١٦/٠٢/٠٨ ((وجوب تسجيل صحيفة الدعوى بصحة التعاقد على كل حق عينى مع وجوب التأشير بمنطوق الحكم النهائى الصادر فيها في هامش تسجيل صحيفتها . أثره . المشترى رافع الدعوى . حجية حقه على كل من ترتبت لهم حقوق عينية على العقار المبيع ابتداءً من تاريخ تسجيل الصحيفة . شرطه . التأشير بمنطوق الحكم الصادر بالصحة والنفاذ خلال خمس سنوات من تاريخ صيرورته نهائياً أو من تاريخ ١ / ٥ / ١٩٧٦ أيهما أطول . علة ذلك . تخلف ذلك الشرط . أثره . زوال الأسبقية التى كانت قد تقررت لذلك المشترى من تاريخ تسجيل صحيفة دعواه بقوة القانون فلا يحاج بها من ترتبت لهم حقوق عينية على العقار المبيع في تاريخ لاحق لتسجيل الصحيفة . المواد ١٥ / ١ ، ١٦ ، ١٧ / ١ ق ١١٤ لسنة ١٩٤٦ بتنظيم الشهر العقارى ، ١٧ / ٣ من القانون ذاته المضافة بق ٢٥ لسنة ١٩٧٦ .)) طعن رقم ٨٤٩٣ لسنة ٨٣ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٥/٠٢/٠٨ ((المقرر – في قضاء محكمة النقض - بأن مؤدى نص المادتين الأولى من القانون رقم ١٨ لسنة ١٩٢٣ الصادر بشأن تعديل نصوص القانون المدنى للمحاكم الأهلية فيما يتعلق بالتسجيل والمادة ٥٦ من القرار بقانون رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ بتنظيم الشهر العقارى يدل على أن جميع المحررات المنشئة لحق ملكية أو التى تتضمن حق عينى عقارى أخر أو نقله أو تغيره أو زواله وكذلك الأحكام التى يترتب عليها شيء من ذلك يجب أشهارها وذلك بتسجيلها في قلم كتاب المحكمة الابتدائية الكائن بدائرتها العقار أو في المحكمة الشرعية ومتى استوفت إجراءات شهرها على النحو المتقدم تكون لها حجة على الكافة فيما تضمنه من حقوق)) الطعن رقم ٢١٨٤ لسنة ٨١ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٦/٠٣/٠٧ والله أعلم اللهم اجعل هذا العمل خالصا لوجهك الكريم وعلم ينتفع به ربنا آتنا من لدنك رحمة وهيئ لنا من أمرنا رشدا مجدى أحمد عزام المحامى بالنقض


 
 

 

الانتقال السريع           

 

  الموجودون الآن ...
  عدد الزوار 1674 / عدد الاعضاء 57