اسم المستخدم: كلمة المرور: نسيت كلمة المرور



 

     
 
 
مجدى أحمد عزام
التاريخ
1/13/2021 10:14:07 AM
  تعديلات قانون الشهر العقارى رقم 186/2020 وتأثيرها على عقد البيع الابتدائى وعلاقتها بدعوى الصحة والنفاذ وتأثيرها على دعوى صحة التوقيع وادخال المرافق      

تعديلات قانون الشهر العقارى رقم 186/2020 وتأثيرها على عقد البيع الابتدائى وعلاقتها بدعوى الصحة والنفاذ وتأثيرها على دعوى صحة التوقيع وادخال المرافق عناصر البحث 1- علاقتها بدعوى صحة التوقيع 2- تأثيرها على عقود البيوع الابتدائية 3- مفهوم التعديلات ومدى ارتباطها بالأحكام الصادرة فى دعاوى الصحة ونفاذ - الفرق بين الشهر بطريق التسجيل وطريق القيد - الفرق بين الحق العينى الأصلى والتبعى 4- تأثير التعديلات على مرافق الكهرباء والمياه والغاز 5- تاريخ العمل بالتعديلات 6- تطبيقات قضائية لمحكمة النقض مرتبطه بالبحث && أولا:- علاقتها بدعوى صحة التوقيع --------------------------------------- لا يوجد أى علاقة بين تلك التعديلات وبين دعوى صحة التوقيع وليس لها أى تأثير على دعوى صحة التوقيع حيث الأخيرة يحكمها قانون الاثبات وليس قانون الشهر العقارى فالمعلوم أن دعوى صحة التوقيع دعوى تحفظية لاثبات أن التوقيع على الوارد على الورقة المطلوبة توقيع صحيح ليس الا ولا يستفيد صاحبها منها الا بأمرين:- 1- أن التوقيع صحيح ولا محل للطعن بالتزوير عليه اذا كان الحكم حضوريا ونهائيا 2- اثبات تاريخ العقد بيوم قيد الدعوى بقلم كتاب المحكمة عملا بالمادة 15 من قانون الاثبات للتعرف على العقد الأول فى حالة تعدد البيوع على ذات العقار وعليه فإن دعاوى صحة التوقيع لم تلغى ولم تلغى حجيتها – كما أن دعاوى صحة التوقيع ليست حكر على صحة توقيعات البيوع فهى ترد على عقد كعقود الاتفاق أو الاقرارات العرفية وغيرها .. && ثانيا :- تأثيرها على عقود البيوع الابتدائية ------------------------------------------- - التعديل الأخير لم يلغى حجية عقود البيع الابتدائية أو أى أثر من آثارها والتزاماتها الشخصية فالعقد الابتدائى يولد التزام شخصى وملزم لكلا طرفيه وفقا لبنوده وأحكامه ولايجوز التحلل من الالتزامات الواردة بها ، وان كانت حجتها فى مواجهة الغير تتطلب التسجيل. && ثالثا:- مفهوم التعديلات ومدى ارتباطها بأحكام الصادرة فى دعاوى الصحة ونفاذ ---------------------------------------------- بداءة ننوه أن المادة المضافة لم تكن مضافة الى مجموع مواد القانون ككل ولكنها أضيفت برقم معين مما مفادها أنها مرتبطه بالمواد السابقة واللاحقة عليها ومن خلال رقم المادة نستطيع الوقوف على فحوى تلك المادة فالتعديلات الجديدة مرتبطه بحالة تعدد طلبات الشهر سواء بالتسجيل أو القيد على عقار واحد - فالمادة 33 من القانون قررت أنه إذا قدم للمأمورية أكثر من طلب في شأن عقار واحد يجب أن تبحث هذه الطلبات وفقا لأسبقية تدوينها في الدفتر المعد لذلك - بينما نصت المادة (34)اذا كان الطلب الأسبق يحتاج الى استيفاء اوراق أو بيانات يتم اخطار صاحب الطلب باستيفاء النقص بخطاب موصى عليه فاذا لم يمتثل يحق للأمين العام بقرار مسبب اسقاط الطلب أو وقف اجراءات الطلبات التالية لهذا الطلب - بينما نصت المادة (35) : بأنه يحق لمن أشر على طلبه باستيفاء بيان لا يرى وجها له ولمن تقرر سقوط أسبقية طلبه يسبب ذلك أن يتقدم بالمحرر نفسه أو بالمحرر مصحوبا بالقائمة على حسب الأحوال وذلك في خلال عشرة أيام من وقت إبلاغ قرار الاستيفاء أو السقوط إليه ويطلب إلى أمين المكتب إعطاء هذا المحرر أو القائمة رقما وقتيا بعد سداد الرسم والكفالة وفي هذه الحالة:- 1- يجب على أمين المكتب إعطاء المحرر أو القائمة رقما وقتيا في دفتر الشهر المشار إليه في المادة 31 ودفاتر الفهارس حيث تنص المادة 31 على أن يعد بالمكتب دفتر للشهر تثبت فيه المحررات وقوائم القيد على الأحوال بأرقام متتابعة وفقا لتواريخ وساعات تقديمها. 2- ويتم رفع الأمر إلى قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الابتدائية التي يقع المكتب في دائرتها. ويصدر القاضي قراره على وجه السرعة بإبقاء الرقم الوقتي بصفة دائمة أو بإلغائه تبعا لتحقق أو تخلف الشروط التي يتطلب القانون توافرها لشهر المحرر أو القائمة. ولا يجوز الطعن في القرارات التي يصدر على هذا الوجه بأي طريق. فيتلاحظ أن المواد السابقة تتحدث عن كيفية التعامل على طلبات الشهر بالتسجيل أو القيد عن عقار واحد لأى محرر أيا كان نوعه ( كعقود – بيوع – رهن- أو..) فى حين أن المادة المستحدثة خاصة فقط اذا كان المحرر حكم قضائى نهائى حيث المادة 35 مكررا المستحدثة مؤخرا تضمنت :- 1- أنه إذا كان سند الطلب حكما نهائيا، 2- وكان هذا الحكم يثبت إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية، أو نقله، أو تقريره، أو تغييره، أو زواله، 3- فيجب على أمين المكتب إعطاء الطلب رقما وقتيا شهرا أو قيدا في سجل خاص لكل منهما يعد لذلك بعد سداد الرسم المقرر، 4- ويتحول الرقم الوقتي إلى رقم نهائي، ويترتب عليه الآثار المترتبة على شهر المحرر أو قيده، وذلك عند عدم الاعتراض عليه أو رفض الاعتراض. 5- ويكون الاعتراض على صدور الرقم الوقتي أمام قاضي الأمور الوقتية:- - يكون الاعتراض خلال شهر من تاريخ نشره بإحدى الصحف اليومية واسعة الانتشار على نفقة صاحب الشأن - ويصدر القاضي قراره مسببا بقبول الاعتراض وإلغاء الرقم أو برفض الاعتراض - وذلك خلال سبعة أيام من تاريخ رفع الاعتراض إليه مقرونا بالمستندات المؤيدة له - ويكون القرار الصادر في هذا الشأن نهائيا. فالمادة تتكلم عن وجود سجل خاص يقيد فيه بأرقام وقتيه الأحكام التى تثبت إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية، أو نقله، أو تقريره، أو تغييره، أو زواله وتحول الرقم الوقتى لدائم وطرق الاعتراض على ذلك وبعد صدور التعديلات على اللائحة التنفيذية للتعديلات المقررة بالقانون 186 لسنة 2020 الصادرة بموجب قرار وزير العدل رقم 9310 لسنة 2020 بتعديل بعض أحكام اللائحة التنفيذية للقانون رقم 114 لسنة 1946 بشان تنظيم الشهر العقاري بإضافة المواد 21 مكرر و21 مكرر "ا" و21 مكرر "ب"، إلى الباب الثالث من اللائحة التنفيذية للقانون. وقد قررت تلك التعديلات في اللائحة بعض الشروط الإضافية حيث اشترطت في الحكم المطلوب تسجيله 1- ألا تكون الأحكام مبنية على الإقرار بأصل الحق 2- وألا تكون صادرة بناء على تسليم بالطلبات 3- وألا تكون موثقة للصلح بين الخصوم كما اشترطت اللائحة من بين الأوراق المطلوبة أن يتقدم 1- اشتراط التأكد من مطابقة وصف العقار لوصفه الوارد بالصحيفة المشهرة 2- إذا كان يحتاج موافقة من أي جهة إدارية – أو جهاز تنمية شبه جزيرة سيناء أو عرضه على مكتب تملك غير المصريين فلا يحصل على الرقم إلا بعد الحصول على الموافقة 3- إلا يكون هناك مخالفة على العقار لأحكام قانون البناء وتقديم شهادة تفيد ذلك من المحافظ أو من يفوضه أو رئيس الهيئة المختص &&-ما هو الفرق بين التسجيل والقيد في قانون الشهر العقاري ؟؟ ----------------------------------------------------------------- 1- أن جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل (م 9و10 من قانون الشهر العقاري) 2- أن جميع التصرفات المنشأة لحق من الحقوق العينية العقارية التبعية أو المقررة لها وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق القيد (م 12 من قانون الشهر العقارى) &&- لكن ما هو الفرق بين الحقوق العينية الأصلية والحقوق التبعية؟؟ --------------------------------------------------------------- الحق العينى هو استئثار مباشر من الشخص على شئ معين ** والحق العينى ينقسم الى قسمين 1- حق عينى أصلى وهو الذى يعطى لصاحبه على الشئ حق استعماله واستغلاله والتصرف فيه 2- والحق العينى التبعى هو حق مقرر على شئ ضمان للوفاء بالتزام معين ولا وجود له بدون وجود الحق الأصلى وأهم الحقوق العينية الأصلية هو حق الملكية والحقوق المتفرعه عنه (كحق الانتفاع والاستعمال والسكنى وحق الحكر وحق الارتفاق) وتحكمها المواد من 802 حتى 1029 من القانون المدنى ** بينما الحق التبعى هو حق مقر على شئ ضمان للوفاء بالتزام معين وهى (كحق الرهن والاختصاص والرهن الحيازى وحق الامتياز ) وتحكمها المواد من 1029 حتى 1149من القانون المدنى && رابعا:- تأثير التعديلات على مرافق الكهرباء والمياه والغاز ----------------------------------------------------------- يتلاحظ أن المادة 35 مكرراً انتهت فقرتها الأخيرة بالآتى:- وعلى شركات الكهرباء والمياه والغاز وغيرها من الشركات والجهات والوزارات والمصالح الحكومية عدم نقل المرافق والخدمات، أو اتخاذ أي إجراء مع صاحب الشأن يتعلق بالعقار إلا بعد تقديم السند الذي يحمل رقم الشهر أو القيد. وأرى.. أن هذا الأمر خاص بنقل المرافق والخدمات من شخص لآخر وليس ادخال المرافق لأول مرة كما أن التعديل مرتبط بالمادة 35 مكرر وهى خاصة بتعدد طلبات الشهر أو القيد على عقار واحد أو عين وادة واختلاف الأشخاص حول ملكيتها - فلا يجوز لشركات المرافق الثلاث عدم نقل المرافق الا بعد تقديم سند الشهر أو القيد && خامسا:- تاريخ العمل بالتعديلات ------------------------------------- نصت القانون 186/2020 على ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية، ويعمل به بعد مرور ستة أشهر من اليوم التالي لتاريخ نشره. ولما كان تاريخ نشر القانون بالجريدة الرسمية فى 5/9/2020 بالعدد 36 مكرر ب ومن ثم يكون تاريخ العمل بالقانون اعتبارا من 6 مارس 2021 && سادسا:- تطبيقات قضائية لمحكمة النقض مرتبطه بالموضوع ------------------------------------------------------------------ ((المقرر – في قضاء محكمة النقض - بأن مؤدى نص المادتين الأولى من القانون رقم ١٨ لسنة ١٩٢٣ الصادر بشأن تعديل نصوص القانون المدنى للمحاكم الأهلية فيما يتعلق بالتسجيل والمادة ٥٦ من القرار بقانون رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ بتنظيم الشهر العقارى يدل على أن جميع المحررات المنشئة لحق ملكية أو التى تتضمن حق عينى عقارى أخر أو نقله أو تغيره أو زواله وكذلك الأحكام التى يترتب عليها شيء من ذلك يجب أشهارها وذلك بتسجيلها في قلم كتاب المحكمة الابتدائية الكائن بدائرتها العقار أو في المحكمة الشرعية ومتى استوفت إجراءات شهرها على النحو المتقدم تكون لها حجة على الكافة فيما تضمنه من حقوق)) الطعن رقم ٢١٨٤ لسنة ٨١ قضائيةالصادر بجلسة ٢٠١٦/٠٣/٠٧ ((المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن مؤدى نص المادة ٩ من قانون الشهر العقارى رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ يدل على أن جميع التصرفات التى من شأنها إنشاء حق الملكية أو حق عينى آخر أو نقله أو تغييره أو زواله يجب تسجيلها ، وأن عدم تسجيلها يترتب عليه ألا تنشأ هذه الحقوق ولا تنتقل ولا تزول سواء بين المتعاقدين أنفسهم أو الغير . وأن العقود غير المسجلة ليس لها من أثر سوى التزامات شخصية ، ومادام التسجيل لم يتم فإن الملكية تبقى على ذمة المتصرف ، فإذا هو تصرف فيها لشخص آخر وبادر هذا الأخير إلى تسجيل عقده خلصت له الملكية بمجرد التسجيل ، ولا محل للتحدى بسبق علم المتصرف إليه الأخير بحصول تصرف البائع لشخص آخر عن ذات العقار أو سوء نيتة أو تواطئه على البائع على حرمان المتصرف إليه الأول من الصفقة لأن المناط في نقل الملكية هو التسجيل بمجرده .)) الطعن رقم ١٥٣٣٣ لسنة ٨١ قضائيةالصادر بجلسة ٢٠١٥/٠٢/٠٢ ((وجوب تسجيل صحيفة الدعوى بصحة التعاقد على كل حق عينى عقارى مع وجوب التأشير بمنطوق الحكم النهائى الصادر فيها في هامش تسجيل صحيفتها . أثره . حجية حق المشترى رافع الدعوى على كل من ترتبت لهم حقوق عينية على العقار المبيع ابتداءً من تاريخ تسجيل الصحيفة . شرطه . التأشير بمنطوق الحكم الصادر بالصحة والنفاذ خلال خمس سنوات من تاريخ صيرورته نهائياً أو من يوم ١ / ٥ / ١٩٧٩ أيهما أطول . علة ذلك . زوال الأسبقية التى كانت قد تقررت لذلك المشترى من تاريخ تسجيل صحيفة دعواه بقوة القانون فلا يُحاج بها من ترتبت لهم حقوق عينية على العقار المبيع في تاريخ لاحق لتسجيل الصحيفة . المواد ١٥ / ٢ ، ١٦ ، ٧ / ١ ، ٣ ق ١١٤ لسنة ١٩٤٦ بتنظيم الشهر العقارى .)) الطعن رقم ١٣٥٩٠ لسنة ٨١ قضائيةالصادر بجلسة ٢٠١٦/٠٢/٠٨ ((وجوب تسجيل صحيفة الدعوى بصحة التعاقد على كل حق عينى مع وجوب التأشير بمنطوق الحكم النهائى الصادر فيها في هامش تسجيل صحيفتها . أثره . المشترى رافع الدعوى . حجية حقه على كل من ترتبت لهم حقوق عينية على العقار المبيع ابتداءً من تاريخ تسجيل الصحيفة . شرطه . التأشير بمنطوق الحكم الصادر بالصحة والنفاذ خلال خمس سنوات من تاريخ صيرورته نهائياً أو من تاريخ ١ / ٥ / ١٩٧٦ أيهما أطول . علة ذلك . تخلف ذلك الشرط . أثره . زوال الأسبقية التى كانت قد تقررت لذلك المشترى من تاريخ تسجيل صحيفة دعواه بقوة القانون فلا يحاج بها من ترتبت لهم حقوق عينية على العقار المبيع في تاريخ لاحق لتسجيل الصحيفة . المواد ١٥ / ١ ، ١٦ ، ١٧ / ١ ق ١١٤ لسنة ١٩٤٦ بتنظيم الشهر العقارى ، ١٧ / ٣ من القانون ذاته المضافة بق ٢٥ لسنة ١٩٧٦ .)) طعن رقم ٨٤٩٣ لسنة ٨٣ قضائيةالصادر بجلسة ٢٠١٥/٠٢/٠٨ والله أعلم ربنا آتنا من لدنك رحمة وهيئ لنا من أمرنا رشدا مجدى أحمد عزام المحامى بالنقض


  مجدى أحمد عزام    عدد المشاركات   >>  174              التاريخ   >>  18/1/2021



https://youtu.be/kE43KpXp4Qg


  مجدى أحمد عزام    عدد المشاركات   >>  174              التاريخ   >>  18/1/2021



https://youtu.be/kE43KpXp4Qg


  مجدى أحمد عزام    عدد المشاركات   >>  174              التاريخ   >>  18/1/2021



https://youtu.be/kE43KpXp4Qg


 
 

 

الانتقال السريع           

 

  الموجودون الآن ...
  عدد الزوار 2114 / عدد الاعضاء 58