الزملاء والزميلات نعود اليكم بهذا البحث المتوضع فاقبلوه منا
دراسة موجزة عن مشروع نظام الرهن العقاري السعودي
التمهيد : نظام الرهن العقاري مشروع يناقشه مجلس الشورى ويتوقع أن يصدر خلال الأسابيع المقبلة بعد أن أكملت الجهات المعنية صياغة ومراجعة جميع مواد والتي تتكون من 49 مادة ما بين التعريفات والإجراءات والشروط وغيرها من المواد المنظمة لعملية الرهن العقاري.
نظام الرهن العقاري يعتبر من الضمانات التي يلجأ إليها الدائن لضمان حقه في استيفاء الديون حيث يجوز الرهن مقابل الديون والتمويل في النشاط التجاري والمدني على حد سواء ولا يشترط أن يكون الدين متعلقا بالعقار نفسه ،
إن إقرار النظام سيكون له الأثر الكبير في تشجيع البنوك وشركات التقسيط العقارية ، والذي سينعكس بدوره إيجابا على حركة السوق عامة وإتاحة الفرصة لذوي الدخل المتوسط والمحدود لبناء مساكن مستقلة لهم
نظام الرهن العقاري يعد من الضمانات التي تكفل حقوق شركات ومؤسسات التمويل العقاري وتجعل الاستثمار في هذا المجال أماناً ، مما سيجعل المنافسة تزداد يوما بعد يوما ، ويكفل هذا النظام للشركة الممولة لبناء أو تمليك العقار أن يتم رهن ذلك العقار لصالحها حتى يتم دفع جميع الإقساط المستحقة.
أولا: تعريف الرهن العقاري بصفة عامة : هو عقد بموجبه يضع المدين عقارا في يد دائنه ، أو في يد عدل ويخول الدائن حق حبس العقار إلى أن يدفع له كامل دينه ، وإلا فإن للدائن الحق في ملاحقة نزع ملكية العقار المرهون بالطرق القانونية.
ثانياً: تعريف الرهن العقاري في مشروع النظام السعودي : هو الرهن الذي يكسب به الدائن حقاً عينياً على عقار معين يقضي النظام بوجوب تسجيله، ويكون له بمقتضاه أن يتقدم على جميع الدائنين العاديين والتالين له في المرتبة في استيفاء دينه من ثمن ذلك العقار بأي يد يكون.
يمتاز الرهن العقاري وفقا للتعريف السعودي بأنه يجعل من دين المرتهن في مرتبه من لهم حق الامتياز في استيفاء الدين من قيمة العقار المرهون ، وملاحقة العقار في أي يد كانت.
ثالثاً: الأموال التي ترهن وفقاً للنظام: يجوز أن يرهن الآتي وفقا لهذا النظام
1. العقارات ويشمل العقار وملاحقاته من أبنية والغراس وما اعد لخدمته وما يستحدث عليها من إنشاءات أو تحسينات بعد العقد ما لم يتفق على غير ذلك وذلك دون إخلال بحق الغير المتصلة بهذه الملحقات.
2. يسري على المنقول الذي له سجل منتظم كالسيارة والسفينة والطائرة وغيرها ويستثنى من ذلك الأوراق المالية (شهادات الأسهم وخلافه).
رابعاً: شروط وأحكام الرهن: يجب لكي ينعقد الرهن العقاري الشروط التالية:
1. يجب أن يتم تسجيل الرهن ليعتد بها.ويكون التسجيل بإحكام نظام التسجيل العيني إذا كان العقار مسجلا أو بالتأشير على سجل العقار لدى المحكمة أو كاتب العدل إذا كان العقار من العقارات التي لم يطبق عليها نظام التسجيل العيني للعقار.
2. يجب أن يكون الراهن مالكا للعقار المرهون وفي حال إذا كان الراهن غير مالك للعقار المرهون كان رهنه موقوفا على إجازة المالك بوثيقة ويبدأ الرهن من تاريخ الإجازة أو تاريخ التملك وإلا فلا يعتد بهذا الرهن ولا يكون له أي أثار قانونية.
3. يجب أن يكون الراهن أهلا للتصرف في العقار المرهون أي غير محجور عليه وكامل الأهلية وأن يكون ذا صفة في العقار أو صلاحية التصرف إذا كان العقار مملوكا لشخصية اعتبارية. .
4. يشترط في مقابل الرهن أن يكون دينا ثابتا في الذمة أو موعودا به محددا أو عينا من الأعيان المضمونة على المدين أو دينا مآله إلى الوجوب كدين معلق على شرط أو دين مستقبلي أو دين احتمالي على أن يتحدد في عقد الرهن مقدار الدين المضمون أو الحد الأقصى الذي ينتهي إليه هذا الدين.
5. يجب أن لا يشترط في عقد الرهن أن تكون منافع المرهون للمرتهن ، وإن كان يجوز بموافقة الراهن أن يقوم المرتهن بتحصيل غلة المرهون على ألا ينتفع بها وفي حال اشتراط ذلك يعد الرهن صحيحا والشرط فاسد لا يعتد به..
6. كما لا يجوز الاشتراط في عقد الرهن أن يمتلك المرتهن المرهون مقابل دينه إن لم يؤديه الراهن في أجله المعين وفي حال اشتراط ذلك يعد الرهن صحيحا والشرط فاسد لا يعتد به.
خامسا: الشروط المطلوبة في العقار المرهون : يشترط في العقار المرهون الشروط التالية:
1. يجب أن يكون العقار المرهون معينا موجودا أو محتمل الوجود مما يصح بيعه.
2. يجب أن يكون العقار المرهون معلوما علماً نافيا للجهالة مبيناً في عقد الرهن ذاته أو في عقد لاحقن ويصح بيعه استقلالا بالمزاد العلني.
سادساً: رهن العقار المملوك على الشيوع: من الملامح التي ينفرد بها هذا النظام عن اغلب النظم العربية هو أنه يجيز رهن العقار المملوك على الشيوع سواء كان من جميع ملاك العقار وفي هذه الحالة يجوز الرهن سواء كان المرهون يمكن قسمته أم لا بد من بيعه لعدم إمكان قسمته ، كما يجوز الرهن من أحد الشركاء في حدود حصته المشاعة كلها أو بعضها وفي هذه الحالة يتحول الرهن إلى حصته المفروزة بعد الفرز . وفي كلا الحالتين لا يجوز للمرتهن طلب القسمة في العقار المملوك بالشيوع الا بموافقة الراهن قبل ثبوت حقه في الاستيفاء أما بعد ثبوت حقه في الاستيفاء فللمرتهن حق طلب بيع الحصة المرهونة بحالتها المشاعة وله أن يطلب القسمة ولو بغير رضا الراهن.
سابعاً: الرهن لصالح الغير: من ملامح هذا النظام أيضا أنه يجوز للغير الرهن لصالح مدين معين ، ومثال ذلك رهن الكفيل عقار يملكه لصالح مكفولة وفي حال عدم استيفاء العقار المرهون من الغير أو من الكفيل لكامل الدين لا يجوز التنفيذ على أي أموال لهم إلا العقار المرهون أي لا يتعدى الدين إلى أموالهم الأخرى لاستيفاء باقي الدين. وفي حال بيع الرهن المرهون لصالح الغير فلمالكه الرجوع على المدين لاستيفاء حقه ويشترط في ذلك أن يكون التنفيذ على المرهون قد تم وليس له ذلك قبل التنفيذ.
ثامنا: حق الإدارة وحق الانتفاع : وفقا لهذا النظام لا يجوز للمرتهن حق إدارة العقار المرهون أو الانتفاع بغلته ، حيث أن هذا الحق حق خالص للراهن على أنه يلزم بالإدارة بما لا يخل بحق المرتهن وذلك حتى تاريخ نزع ملكيته جبرا أو وفاءه للدين.
تاسعاًً: التزامات الراهن تجاه الرهن : لقد فرض النظام عدة التزامات على الراهن يمكن حصرها فيما يليك
1. يلزم الراهن بضمان سلامة العقار المرهون حتى تاريخ وفاء الدين.
2. يلزم الراهن ضمان ما يطرأ على المرهون من نقص قيمته أو مانع يمنع المرتهن من استيفاء حقه منه كهلاك أو عيب أو استحقاق .
3. يلزم الراهن في حال كون العقار المرهون غير مسجل وفقا لنظام التسجيل العيني للعقار بالإفصاح في عقد الرهن عن أي حق عيني أصلي أو تبعي على العقار المرهون
عاشراً: حقوق المرتهن: لقد منح هذا النظام عدة حقوق للمرتهن لضمانه دينه ومن هذه الحقوق:
1. أنه يجوز للمرتهن إلزام الراهن بسداد دينه حالا إذا تسبب الراهن بتفريطه أو بتعديه في هلاك أو نقص قيمة المرهون أو تسبب لظهور عيب فيه .
2. يجوز للمرتهن مطالبة الراهن بتقديم ضمان الرهن الفائت بمثله في حال عدم رغبته في استخدام حقه الوارد في البند أعلاه فهو بالخيار في اللجوء إلى هذا الحق أو ذاك.
3. يحق للمرتهن إذا كانت له مصلحة في عين الرهن المنقوص أو الهالك ظاهرة التمسك بحقه في المرهون والاستيفاء منه حتى إذا كان بدل المرهون الفائت مستوفي لقيمة دينه.
4. يحق للمرتهن اللجوء إلى المحكمة والقضاء المستعجل لوقف أي عمل تجاه العقار المرهون يعتقد انه ستعرض العقار المرهون للهلاك أو التعيب أو تجعله غير كاف للضمان
5. في حال هلاك المرهون ونقص قيمته ينتقل حق المرتهن إلى المال الذي حل محله بلا إذن الراهن وللمرتهن أن يستوفي حقه منه وفقاً لمرتبته.
6. يحق للدائن المرتهن تتبع العقار المرهون في يد أي حائز له لاستيفاء حقه منه عند حلول اجل الوفاء به طبقا لمرتبته.
الحادي عشر: حوالة الرهن : يحق للمرتهن ما لم يتفق على خلاف ذلك نقل حقه في استيفاء الدين مع الرهن الضامن له لغيره .
الثاني عشر : كيفية استيفاء الدين من المرهون: إذا حل أجل الدين وجب على الراهن أداؤه فإذا أداه تم فك الرهن ه ، فإذا لم يقم بأدائه باختياره ، قام المرتهن بإنذار المدين وحائز العقار المرهون إن كانت حيازته للغير اجبر قضاءً ببيع الرهن بطلب المرتهن ويقدم على جميع الغرماء في استيفاء دينه من ثمنه طبقا لمرتبته وفقا للإجراءات المقررة فإذا استوفي المرهون كامل دينه كفي، أما إذا لم يستوفي ثمن المرهون لكامل دينه أنتقل الباقي من المديونية إلى باقي أموال المدين كدين عادي ليس له حق امتياز على باقي الدائنين (الغرماء).
الثالث عشر: حق التقادم على العقار المرهون: وفقا لهذا النظام يحق إجراء الرهن على العقار لعدة مرتهنين تحدد مرتبه المرتهنين وفقا لأسبقية التسجيل ويحدد الرهن برقم قيده وتاريخ تسجيله ويحتفظ بمرتبته حتى يقيد ما يدل على انقضائه في الجهة المختصة نظاما بالتسجيل ، ويجوز لكل مرتهن ان يتنازل عن مرتبته لدائن أخر وفقا للأحكام المقررة في حق الحوالة.
الرابع عشر: حق التصرف في العقار المرهون: من ملامح هذا النظام أنه أعطى المالك الحق في التصرف في العقار المرهون محملة بالرهن ، ويطلق على من انتقلت إليه بالحائز وهو كل من انتقلت إليه العقار بعد الرهن بأي سبب من الأسباب ملكية هذا العقار أو أي حق عيني آخر عليه قابل للرهن دون أن يكون مسئولاً مسؤولية شخصية عن الدين المضمون بالرهن.
الخامس عشر: أحكام خاصة بالحائز: ورد في النظام عدة أحكام لحفظ حق الحائز وهي :
1. أن يؤدي دين الرهن والنفقات بعد إنذار المدين ، على أن يرجع بما أداه
2. أن يحل محل الدائن الذي استوفى دينه فيما له من حقوق
3. حق تطهير العقار من كل رهن مسجل، ويظل حقه في أداء الدين قائماً حتى تاريخ إجراء بيع المرهون، أو في المواعيد المحددة نظاماً، وله أن يعود بما دفعه على الراهن
4. أن يدخل في إجراءات بيع العقار المرهون في المزاد، فإذا رسا المزاد عليه وأدى الثمن، عُدَّ مالكاً للعقار بمقتضى سند ملكيته الأصلي.
5. إذا زاد ثمن العقار المرهون على قيمة الديون المسجلة، كانت الزيادة للحائز.
6. لحائز العقار المرهون أن يعترض على الدين الذي بيع العقار بسبب بكل ما كان يجوز للمدين أن يعترض به إذا كان الدين مسجلاً بعد سند ملكية الحائز
7. للحائز الرجوع بدعوى الضمان على المالك السابق في الحدود التي يرجع بها الخلف على من تلقى منه الملكية معاوضة أو تبرعاً
8. أن يحل محل الدائنين الذين وفاهم حقوقهم فيما لهم من حقوق قبل المدين، بما في ذلك ما لهم من تأمينات قدمها المدين، دون التأمينات التي قدمها شخص آخر
9. لرجوع على المدين بما دفعه زيادة على ما هو مستحق في ذمته بمقتضى سند حقه أياً كان السبب في دفع هذه الزيادة
السادس عشر: ضمان الرهن : يكون ضمان الرهن على كان تحت يده،سواء كان ذلك الشخص الراهن أو الحائز فيضمن كل ما يصيب العقار المرهون من هلاك أو نقص أو عيب، وعليه ردّ غلة العقار المرهون بعد تاريخ نزع الملكية
السابع عشر: انقضاء الرهن: ينقضي الرهن بأي من الحالات التالية:
1. بانقضاء جميع الدين الموثوق به
2. ينقض الرهن ببيع العقار المرهون بيعاً جبرياً وفقاً لنظام التنفيذ و ودفع ثمنه إلى الدائنين المرتهنين طبقاً لمرتبة كل منهم، أو إيداعه في حساب المحكمة
3. ينقضي الرهن المسجل باتحاد الذمة، باجتماع حق الرهن مع حق الملكية في يد شخص واحد
4. ينقضي الرهن المسجل إذا تنازل الدائن المرتهن عنه تنازلاً موثقاً، وله أن يتنازل عن حق الرهن مع بقاء الدين.
5. ينقضي الرهن المسجل بهلاك محله
الثامن عشر: فقد الراهن أو المرتهن لأهليته أو موته.
لا يبطل الرهن بموت الراهن أو المرتهن أو بفقدان أهليته، فإن مات قام وارثه، وإن فقد أهليته ناب عنه وليه.
التاسع عشر: المزايا المتوقعة للنظام :
1. يتوقع لهذا النظام أن يكون البديل المالي الفاعل الذي سيمكن المواطن من تملك المسكن الملائم.
2. أنها سترفع من جودة الإحياء والمساكن باعتبار أن التمويل والرهن العقاري يكون لسنوات طوال مما سيؤدي إلى اهتمام الشركات العقارية إلى الاهتمام بنوعية وجودة المساكن ضمانا لاسترجاع المنصرفات والتربح.
3. أن هذا النظام سيعزز سوق السندات وينشط الأسواق ويبعث الطمأنينة في نفوس الممولين والدائنين.
4. أنها ستؤدي إلى استكمال منظومة الأنظمة المنظمة للعقار وسوقه مثل نظام التسجيل العيني للعقار ونظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها ونظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره لاسيما إذا صدر نظام التمويل العقاري والتأجير التمويلي المتوقع صدورهما لاحقا.
ودمتم