النظام الأساسى لاتحاد ملاك العقار
....شارع ......... حى / مدينة ...... محافظة ........
الباب الأول :البيانات المتعلقة بالاتحاد
مادة 1 - أغراض الاتحاد :اتحاد ملاك العقار رقم ...........بشارع.......... بحى ( أو مدينة أو قرية ) بمحافظة.............
مادة 2- أغراض الاتحاد :أغراض الاتحاد هى ضمان حسن الانتفاع وحسن إدارة وصيانة الأجزاء المشتركة فى العقار المشار إليه فى المادة السابقة .
مادة 3- مقر الاتحاد :................................
مادة 4- مدة الاتحاد :مدة الاتحاد غير محدودة، وتبدأ من تاريخ قيده بالوحدة لمختصة وفقاً لأحكام القانون رقم 49 لسنه 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر .
الباب الثانى : ملكية العقار , وعضوية الاتحاد
مادة 5- ملكية الاجزاء المفرزة :يتكون العقار من. . . .طبقة تحتوى على..... شقة .وبيانات ملكيتها الآتى :
1- الطبقة ( أو الشقة ) رقم 1 مملوكة لـــ :
2- الطبقة ( أو الشقة ) رقم 2 مملوكة لـــ :
3- الطبقة ( أو الشقة ) رقم 3 مملوكة لـــ :
مادة 6- إيضاح الملكية :(1) يمتلك العضو ملكية مفرزة الشقة أو الطبقة الخاصة به، وهى تشمل على ما أعد لاستعماله وحده ، وبصفة خاصة ما يوجد داخل الشقة أو الطبقة من حواجز فاصلة بين الحجرات و أدوات صحية وأنابيب المياه والكهرباء الداخلية ، وما يكون بالأرضية والجدران والأسقف ، وكذلك النوافذ والأبواب والشرفات .
(2) يمتلك العضو ملكية مشتركة الأجزاء المشتركة بينه وبين غيره من الملاك الحواجز الفاصلة بين وحدتين من حوائط وأسقف وغيرها .
(3) يمتلك العضو على الشيوع، كل بنسبة نصيب الوحدة أو الطبقة المملوكة له ، الأجزاء المشتركة مع باقى ملاك المبنى من البناء وملحقاته المعدة للانتفاع المشترك بين الجميع ، وبوجه خاص : الأرض والأساسات والأعمدة والجدران الرئيسية وقواعد الأساسات والمداخل والسلالم والأبنية والممرات والدهاليز والأسطح والمصاعد والمرافق وكل أنواع الأنابيب ، إلا ما كان منها داخل الشقة أو الطبقة وخزانات المياه .... إلخ .
مادة 7- أعضاء الاتحاد : أعضاء هذا الاتحاد هم ( ستة أعضاء على الأقل غير بائع العقار بالتقسيط ) . 1- .... مالك ( أو ممثل ملاك ) الطبقة ( أو الشقة ) رقم ..... ( أو مالك الشقق أو الطبقات أرقام ......) - و ما يعادل نصيبه ....... من ملكية العقار .
2- .... مالك ( أو ممثل ملاك ) الطبقة ( أو الشقة ) رقم ..... ( أو مالك الشقق أو الطبقات أرقام.....) ومايعادل نصيبه ..... من ملكية العقار .
3- .............
4- ............ بائع ( أو ممثل بائعى ) العقار بالتقسيط .
مادة 8- اكتساب العضوية :يصبح عضواً فى الاتحاد كل من يمتلك وحدة من وحداته ( شقة أو طبقة ) فى تاريخ لاحق على قيد الاتحاد ، وتبدأ العضوية من تاريخ التملك .
مادة 9- زوال العضوية :تزول عضوية الاتحاد فى إحدى الحالتين الآتيتين :
1- انتقال ملكية عضو الاتحاد لنصيبه فى العقار إلى الغير ، بحيث لا يصبح مالكاً لشقة أو طبقة فيه .
2- تمام سداد أقساط الثمن بالنسبة إلى بائع العقار بالتقسيط .
مادة 10- تمثيل ملاك الشقة أو الطبقة الواحدة :لملاك الشقة أو الطبقة - فى حالة تعددهم - أن يختاروا من يمثلهم فى عضوية الاتحاد . فإن تعذر اتفاقهم ، يعين من يمثلهم بأمر يصدر من رئيس المحكمة الابتدائية الكائن فى دائرتها العقار طبقاً لأحكام المادة 11.
مادة 11- تمثيل بائعى العقار بالتقسيط :لبائعى العقار بالتقسيط - فى حالة تعددهم- أن يختاروا من يمثلهم فى عضوية الاتحاد ، فإن تعذر اتفاقهم ، يعين من يمثلهم بأمر يصدر من رئيس المحكمة الابتدائية الكائن فى دائرتها العقار ، بناء على طلب أحد الشركاء بعد إعلان الملاك الآخرين لسماع أقوالهم .
مادة 12- الإخطار بالتعديلات فى العضوية :تخطر الوحدة المحلية المختصة بكل تعديل فى عضوية الاتحاد أو فى ملكية الأعضاء أو فى ممثلى ملاك الطبقة أو الشقة أو ممثلى البائعين بالتقسيط خلال أسبوع من تاريخ وقوعه .
الباب الرابع : إدارة الاتحاد
مادة13 - يتولى الإتحاد :1- الجمعية العمومية للاتحاد . 2- مأمور الاتحاد .
مادة 14- تشكيل الجمعية العمومية :تتكون الجمعية العمومية للاتحاد من جميع أعضائه .
ويحضر مأمور الاتحاد جلسات الجمعية العمومية ، و لو كان من غير أعضاء الاتحاد ، وفى هذه الحالة ، يكون له حق المناقشة دون التصويت .
مادة 15- دعوة الجمعية العمومية للانعقاد :تدعى الجمعية العمومية للانعقاد بناء على طلب مأمور الإتحاد ، أو بناء على طلب عدد من الأعضاء يملكون 20% على الأقل من وحدات العقار ، أو بناء طلب الوحدة المحلية المختصة .
يجب أن تسلم الدعوة لأعضاء الاتحاد أو من يمثلونهم قانوناً باليد مع توقيعهم بما يفيد التسليم وذلك قبل موعد الانعقاد بأسبوع على الأقل، ويعلن عنها بمدخل العقار ، ويحدد فى الدعوة جدول الأعمال ، ومكان الانعقاد وموعده.
مادة 16- الإنابة فى الحضور :لعضو الاتحاد أن يحضر الجمعية العمومية بنفسه ، أو ينيب عنه آخر بتوكيل عرفى مكتوب ، ولا يجوز للعضو أن ينوب عن أكثر من عضو واحد . على أنه يجوز لممثل ملاك الطبقة أو الشقة أو لممثل بائعى العقار بالتقسيط أن ينيب عنه أحد شركائه فى الشقة أو الوحدة أو العقار .
مادة 17- نصاب الاجتماع :فيما عدا الحالات التى ورد فيها نص خاص فى القانون أو فى هذا النظام، لا يكون انعقاد الجمعية العمومية صحيحاً ، إلا بحضور مالكى 60% على الأقل من الأنصبة فى العقار .فإذا لم يتوافر هذا النصاب فى الاجتماع، انعقدت الجمعية العمومية بناء على دعوة ثانية خلال الخمسة عشر يوماً التالية ، ويعتبر اجتماعها الثانى صحيحاً ، أيًّا كان عدد الأعضاء الحاضرين وأياًّ كانت ملكياتهم .
مادة 18- الأغلبية اللازمة لاتخاذ القرارات :مع مراعاة ما ورد بشأنه نص خاص فى القانون أو فى هذا النظام تصدر قرارات الجمعية العمومية من أغلبية أصوات الحاضرين محسوبة على أساس قيمة الأنصبة.
مادة 19- محاضر الجلسات :يعد مأمور الاتحاد محاضر جلسات الجمعية العمومية يدون فيها زمان ومكان الانعقاد وعدد الأعضاء الحاضرين وأسمائهم والقرارات الصادرة وعدد الأصوات التى حازها كل قرار، ويبلغ صورة هذه المحاضر إلى الوحدة المحلية المختصة .
مادة 20- اختصاصات الجمعية العمومية :تختص الجمعية العمومية بكل ما يتعلق بإدارة واستغلال الأجزاء المشتركة من العقار ولها على الأخص ما يأتى :
1- التصديق على نظام الاتحاد وتعديله ، كلما دعت الحاجة إلى ذلك.
2- تعيين مأمور الاتحاد وعزله .
3- تقرير أجر لمأمور الاتحاد وتحديد هذا الأجر فى حالة تقريره .
4- الموافقة على إجراء تأمين مشترك من الأخطار التى تهدد العقار .
5- الموافقة على إجراء أية أعمال أو تركيبات مما يترتب عليها زيادة فى قيمة العقار كله أو بعضه .
6- تحديد الشروط والتعويضات والالتزامات التى تفرض على الأعضاء .
7- تحديد الإجراءات اللازم اتخاذها لمواجهة حالة هلاك البناء - بحريق أو بسبب آخر - وتحديد ما فرض على الأعضاء لمواجهة مصاريف الاتحاد .
8- تحديد الاشتراكات التى يؤديها الأعضاء لمواجهة مصاريف الاتحاد .
9- النظر فى الشكاوى والتظلمات التى تقدم من ذوى الشأن .
10- تعيين حراس العقار والبوابين وغيرهم من العاملين به وعزلهم وتحديد أجورهم ومكافأتهم ، ويجوز أن
يفوض مأمور الاتحاد فى هذا الاختصاص .
11- منح قروض لأعضاء لتمكينهم من القيام بالتزاماتهم.
12- تنظيم استخدام الأجزاء المشتركة فى العقار .
13- إقرار الموازنة التقديرية للاتحاد.
14- التصديق عل الحساب الختامى للاتحاد.
15- فض المنازعات التى تنشأ بين الأعضاء وبعضهم بسبب يتعلق بملكيتهم المشتركة فى العقار .
16 - تصفية الاتحاد عند إنقاصه .
مادة 21- تعيين المأمور :يعين المأمور بقرار من الجمعية العمومية ، ويجوز أن يتضمن قرار التعيين تحديد أجر له
مادة 22- اختصاصات المأمور :يتولى مامور الاتحاد :
1- قيد الاتحاد ما لم يكن قد سبق قيده .
2- تنفيذ قرارات الجمعية العمومية .
3- الإشراف على أعمال الاحاد فى النواحى الإدارية والمالية .
4- الإشراف على أعمال البوابين والحراس وغيرهم من العاملين بالعقار .
5- إعداد ميزانية تقديرية للاتحاد ، تشمل تحديد أوجه الإنفاق المطلوبة خلال السنة المالية ومصادر التمويل المفتوحة .
6- اقتراح الاشتراكات الشهرية أو السنوية التى يؤديها أعضاء الاتحاد لمواجهة المصروفات .
7- إعداد حساب ختامى فى نهاية كل سنة مالية ،يبين فيه ما تم إنفاقه من مصروفات الاتحاد وأوجه الإنفاق
8- تمثيل الاتحاد أمام الغير و أمام القضاء حتى فى مخاصمة أى من الأعضاء .
مادة 23- اختصاص المأمور فى الأحوال العاجلة :لمأمور الاتحاد فى الأحوال العاجلة أن يقوم من تلقاء نفسه بما يلزم لحفظ جميع الأجزاء المشتركة وحراستها وصيانتها ويعرض الأمر على الجمعية العمومية فى أول اجتماع تال لإقرار ما تم .
الباب الخامس : مالية الاتحاد
مادة 24- السنة المالية :تبدأ السنة المالية للاتحاد فى أول يناير ، وتنتهى فى 31 ديسمبر من كل سنة ، على أن تبدأ السنة الأولى من تاريخ قيد الاتحاد وتنتهى فى 31/12 ، من السنة التالية .
مادة 25- موارد الاتحاد :تتكون المواد المالية للاتحاد من :
1- الاشتراكات التى يؤديها الأعضاء .
2- العائد الناتج عن الاستغلال المشروع للأجزاء المشتركة .
3- التبرعات التى يتلقاها الاتحاد من الأعضاء أو غيرهم .
4- ما تحدده الجمعية العمومية من موارد الأخرى .
مادة - 26 الدفاتر :يمسك مأمور الاتحاد دفتراً يسجل إيرادات ومصروفات للاتحاد ، ويخضع هذا الدفتر لرقابة الجمعية العمومية للاتحاد ، والوحدة المحلية المختصة.
الباب السادس : حقوق الأعضاء والتزاماتهم
مادة - 27 استعمال الأجزاء المشتركة :لكل عضو ،فى سبيل الانتفاع بالجزء الذى يملكه فى العقار، أن يستعمل الأجزاء المشتركة فيما أعدت له على ألا يحول ذلك دون استعمال باقى الأعضاء لحقوقهم ، أو يلحق الضرر بهم.
ولا يجوز إحداث أى تعديل فى الأجزاء المشتركة فى العقار بغير موافقة الجمعية العمومية للاتحاد ولو عند تجديد البناء ، إلا إذا كان التعديل يقوم به أحد الأعضاء على نفقته الخاصة ويكون من شأنه أن يسهل استعمال تلك الأجزاء دون أن يغير من تخصيصها أو يلحق الضرر بالأعضاء الأخرين .
مادة - 28 تكاليف الصيانة :
(أ) يتحمل العضو دون سواء نفقات صيانة وإصلاح الأجزاء المملوكة له ملكية مفرزة .
(ب) نفقات صيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة بين عضو وآخر توزع بينهما ويتحملانها دون سواهما .
(ج) يتحمل الأعضاء جميعاً نفقات الانتفاع المشترك وحفظ وصيانة وإدارة وتجديد الأجزاء المشتركة ويتحدد نصيب العضو فى هذه النفقات بنسبة قيمة الجزء الذى يملكه فى العقار .
مادة 29 - قروض الأعضاء :يجوز للجمعية العمومية لاتحاد أن تمنح قرضاً لمن يعجز من الأعضاء عن دفع حصته فى نفقات تجديد العقار أو القيام بإلتزاماته الناشئة عن اشتراكه فى ملكية الأجزاء المشتركة أو تلك الناشئة عن تلاصق ملكيته الخاصة بملكية غيره من الأعضاء ، وذلك لتمكينه من أداء هذه الالتزامات ويكون هذا القرض مضموناً بامتياز على الجزء المفرز الذى يملكه وعلى حصته الشائعة فى الأجزاء المشتركة فى العقار ، وتحسب مرتبه الامتياز من يوم قيده ، وذلك طبقاً لحكم المادة 869 من القانون المدنى .
مادة 30- الامتناع عن أداء الالتزامات :إذا امتنع عضو الاتحاد عن أداء الاشتراكات أو التأمينات أو غيرها من الالتزامات الواجبة عليه ، وفقاً للقانون أو لهذا النظام ،كان لمأمور الاتحاد أن يكلفه بالأداء ثم يستصدر أمراً بالأداء طبقاً لأحكام قانون المرافعات المدنية والتجارية .
الباب السابع : فى انقضاء الاتحاد
مادة 31- أسباب الانقضاء :ينقضى الاتحاد لأحد سببين : 1- التعديل فى ملكية العقار بحيث يقل عدد ملاكه عن ستة وذلك ما لم يتفق المالك كتابة على استمراره . 2- هلاك العقار .
مادة 32- التصفية :تتولى الجمعية العمومية تصفية الاتحاد فى حالة انقضائه وفقاً للقواعد التى تحددها .
الباب الثامن : أحكام عامة
مادة 33- المأمور المؤقت :يتولى المأمور المؤقت سلطات مأمور الاتحاد إلى أن يتم تعيينه ، وله على الأخص :
1- اتخاذ إجراءات قيد الاتحاد فى الوحدة المحلية المختصة .
2- إعداد النظام القانون للاتحاد .
3- دعوة أول جمعية عمومية للاتحاد للنظر فى :
(1) التصديق على نظام الاتحاد .
(2) تعيين مأمور الاتحاد .
مادة 34- إجراءات قيد الاتحاد :على المأمور المؤقت أن يطلب من الوحدة المحلية المختصة قيد الاتحاد وذلك خلال أسبوعين من تاريخ تعيينه ، ويتضمن طلب القيد أوصاف العقار وأسماء الملاك وأنصبتهم والبالغ بالتقسيط إن وجد .
مادة 35- إجراءات استصدار نظام الاتحاد :على المأمور أن يدعو الجمعية العمومية للإنعقاد خلال شهرين على الأكثر من تاريخ قيد الاتحاد ، وذلك للتصديق على نظام الاتحاد .
مادة 36 - نسخ النظام :تودع الوحدة المحلية نسخة من نظام الاتحاد مرفقاً بها محضر الجمعية العمومية بالتصديق عليه ، ويسلم كل عضو من أعضاء الاتحاد - القدامى والجدد - صورة من هذا النظام ومن أية قرارات تصدرها الجمعية العمومية للاتحاد تتعلق بحقوق الأعضاء واجبات .
مادة 37 - ملاحظات :تعتبر الملاحظات واردة فى الهوامش جزءاً لا يتجزأ من هذا النظام .
الباب التاسع :أحكام إضافية
للجمعية العمومية لاتحاد الملاك أن تضيف ما تراه من أحكام بشرط ألا تتعارض مع أحكام بشرط ألا تتعارض مع أحكام القانون.
2- عقد بتكوين اتحاد ملاك لم يستكمل
انه فى يوم ........ الموافق .........
أبرم هذا العقد بمدينة ........ بين كل من :
1) السيد / ........ الجنسية ........ مقيم برقم ........ شارع ........ قسم ........ محافظة ........ بطاقة عائلية رقم ........ سجل مدنى ........ " طرف أول "
2) السيد / ........ الجنسية ........ مقيم برقم ........ شارع ........ قسم ........ محافظة ........ بطاقة عائلية رقم ........ سجل مدنى ........ " طرف ثانى "
يقر المتعاقدان بأهليتهما للتعاقد و الاتفاق على ما يلى :
"البند الأول"
يمتلك الطرف الأول الأرض الفضاء المعدة للبناء الكائنة بشارع ........قسم ........محافظة ........ والبالغ مساحتها ........ مترا مربعا , و يحدها من الناحية البحرية ........ و القبلية ........ و الشرقية ........ و الغربية ........ بالمكلفة رقم..... باسم ........ و ذلك بطريق ........ و قد باع نصف هذه المساحة للطرف الثاني بموجب عقد بيع عرفي مؤرخ
"البند الثاني"
قام المتعاقدان بموجب هذا بتكوين اتحاد ملاك فيما بينهما لإقامة عمارة سكنية من ........ طابق يشتمل كل منها على ........شقة و ذلك وفقا للأحكام المقررة قانونا وتوجيه دعوة عامة للانضمام إليه على الأسس المبينة بعقد الانضمام .
"البند الثالث"
تظل الدعوة قائمة حتى يكتمل العدد المقرر لأعضاء الاتحاد بما يتساوى مع عدد الوحدات و يصبح كل من ينضم للأتحاد عضوا فيه .
"البند الرابع"
في حالة عدم اكتمال العدد المطلوب رغم انقضاء ستة أشهر على توجيه الدعوة يجتمع الطرفان مع من أنضم من أعضاء للنظر فيما يتبع على ألا ينفذ أي قرار إلا إذا وافق عليه الطرفان معا .
"البند الخامس"
إذا أكتمل العدد يتولى الطرفان تنفيذ المشروع مقابل حصولهما على نسبة 2.5 % كأتعاب من إجمالي قيمة تكاليف البناء معدا للتسليم مع التزام الطرف الأول بإتمام إجراءات التسجيل .
"البند السادس"
حرر العقد من نسختين لكل طرف نسخة .
" الطرف الأول ".............. .................. " الطرف الثاني "
"محضر تصديق"
وزارة العدل ـ مصلحة الشهر العقاري والتوثيق.
مكتب توثيق ........
........................................ محضر تصديق رقم ........ لسنة ........
أنه في يوم ........ الموافق ...........
أمامنا نحن ........ الموثق بالمكتب سالف البيان.
قد تم التوقيع على هذا العقد من السيد/ ........ بطاقة عائلية رقم ........ سجل مدنى ........ ,
ومن السيد/ ........ بطاقة عائلية رقم ........ سجل مدنى ........ وهذا تصديق منا بذلك.
الموثق....................
___________________________________________________
3- عقد بانضمام عضو لاتحاد ملاك
انه فى يوم ........ الموافق ..............
تم تحرير هذا العقد بين كل من :
1) السيد / ........ الجنسية ........ مقيم محافظة ........ بطاقة رقم ........ سجل مدنى طرف أول "
2) السيد / ........ الجنسية ........ مقيم محافظة ........ بطاقة رقم ........ سجل مدنى " " طرف ثانى
يقر المتعاقدون بأهليتهم للتعاقد و اتفاقهم على ما يلي :
"البند الأول"
قبل الطرف الثاني الانضمام إلى اتحاد الملاك الذي تم تكوينه لإقامة وحدات سكنية بالأرض الفضاء الكائنة ........ و ذلك لتملك وحدة بالشروط الآتية :
"البند الثاني"
يكون التقدير المبدئي لقيمة الوحدة المكونة من ........ حجرة و صالة مبلغ ........ فقط ........ جنيها شاملا ما يخصها من الأرض و المباني و التشطيب اللوكس و الخدمات تسدد على ........ دفعات :-
الأولى: ومقدارها ........ فقط ........جنيها تسدد عند التوقيع على هذا العقد .
الثانية : ومقدارها ........ فقط ........ جنيها تسدد عند البدء في أعمال البناء .
الثالثة : ومقدارها ........فقط ........ جنيها تسدد خلال ........ شهر من سداد الدفعة السابقة .
الرابعة و الخامسة : تسدد كل منها خلال ........شهر من سداد الدفعة الثالثة .
على أن يتم السداد بحساب الاتحاد لدى بنك ........
"البند الثالث"
تتم التسوية النهائية لقيمة الوحدة بعد أتمام أعمال التشطيب على ألا يتم التسليم إلا بعد الوفاء بكامل القيمة المستحقة .
"البند الرابع"
توزع الوحدات على أعضاء الاتحاد بالاختيار المباشر وفقا لترتيب الأسبقية في الانضمام للأتحاد .
"البند الخامس"
لا يجوز الانسحاب من الاتحاد إلا عن طريق تنازل عضو عن حصته لأحد الأعضاء ، فإن لم يرغب أحدهم فيها جاز التنازل للغير .
"البند السادس"
يقر الطرف الثاني بأنه يسقط حقه مقدما في طلب الشفعة فيما يتم التصرف فيه من وحدات و أنه قبل الانضمام للأتحاد على هذا الأساس .
"البند السابع"
يتم تسجيل حصة كل عضو و ما يخصها من الأرض بعد أجراء التسليم و يتحمل العضو المصاريف اللازمة لذلك .
"البند الثامن"
الكماليات الخارجة عن المقرر تنفيذه يلتزم بها من يرغب فيها على أن يوفى بفرق السعر فور تقديره بشرط إبداء هذه الرغبة قبل تنفيذ العمل المقرر و إلا تحمل الراغب بكافة التكاليف .
"البند التاسع"
إذا أخل العضو بدفع أي من الدفعات خلال ثلاثة أسابيع من التاريخ المحدد للوفاء بها جاز للأتحاد بعد انقضاء هذه المدة بيع وحدته بالممارسة لحساب العضو على أن يستقطع من الثمن قيمة الدفعات الباقية و يرد ما يجاوزها للعضو , كل ذلك دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار أو أي أجراء أخر .
"البند العاشر"
يكون أعضاء الاتحاد شركاء كل بقدر حصته في ملكية الأرض و الأجزاء المعدة للاستعمال المشترك من البناء و بوجه خاص الأساسات و الأعمدة الخراسانية و الكمرات و الجدران الرئيسية و المداخل و الأفنية و الممرات و المناور و السلم و قواعد الأرضيات و المصاعد و مسكن البواب و السطح و الحديقة و كل أنواع المواسير إلا ما كان منها داخل الوحدة , و على العموم كل ما أعد للاستعمال المشترك .
"البند الحادي عشر"
الأجزاء المشتركة المنوه عنها بالبند السابق غير قابلة لأجراء قسمة في شأنها و تظل خاضعة للشيوع الأجبارى ويخص كل متعاقد فيها قدرا يوازى قيمة النسبة المملوكة له في العقار ولا يجوز له التصرف فيها منفصلة عن وحدته .
"البند الثاني عشر"
الحواجز الفاصلة بين وحدتين تكون ملكيتها مشتركة بين مالكي الوحدتين و يسرى في شأنها أحكام الحائط المشترك المقررة بالمادة 814 من القانون المدني وما بعدها .
البند الثالث عشر"
لكل عضو في سبيل الانتفاع بالجزء الذي يملكه استعمال الأجزاء المشتركة فيما أعدت له على ألا يحول دون استعمال باقي الأعضاء لحقوقهم أو على نحو يضر بهم أو بالعقار .
"البند الرابع عشر"
لا يجوز للعضو أحداث أى تعديل بواجهة العقار أو فى الأجزاء المشتركة بغير موافقة جميع المتعاقدين حتى عند تجديد البناء ما لم يكن من شأن هذا التعديل تسهيل استعمال هذه الأجزاء دون أن يغير من تخصيصها أو يلحق الضرر بباقي المتعاقدين و يشترط أجرائه على نفقة من أجراه .
"البند الخامس عشر"
يلتزم كل عضو , بنسبة الحصة التي يتملكها في العقار بتكاليف حفظ الأجزاء المشتركة و صيانتها و إدارتها و تجديدها كالالتزام بقيمة استهلاك المياه و الإنارة وأجرة البواب و الضرائب العقارية و مصروفات الحفظ و الصيانة على أن تقدر القيمة بوقت إنشاء العقار و الواردة بأول سند للتمليك ، ويسرى هذا الالتزام أيا ما كان قدر نصيبه من الانتفاع بهذه الأجزاء ولا يتخلص منه إلا في حالة عدم انتفاعه كلية بالجزء الذي تطلب هذه المصروفات .
"البند السادس عشر"
للعضو التخلص من التزامه المبين بالبند السابق إذا تخلى عن ملكيته للوحدة التي يتملكها ، ولكن لا يجوز له ذلك بالتخلي عن ملكيته للأجزاء المشتركة أو بإبداء رغبته في عدم انتفاعه بها .
"البند السابع عشر"
على صاحب السفل القيام بالأعمال و الترميمات اللازمة لمنع سقوط العلو بصيانة السقف و الجدران وعدم المساس بالأعمدة و الكمرات الموجودة بداخل وحدته وإلا كان لصاحب العلو تنفيذ هذا الالتزام جبرا بحكم من القضاء أو طلب بيع السفل .
"البند الثامن عشر"
لا يجوز لصاحب العلو أن يزيد في عبء السفل وعليه صيانة علوه من بلاط و ألواح و مواسير صرف وإلا التزم بإصلاح الأضرار التي تترتب على ذلك .
"البند التاسع عشر"
يلتزم العضو بكافة الأحكام التي تضمنها النظام الذي قرره الاتحاد لضمان حسن الانتفاع بالعقار المشترك و حسن إدارته .
"البند العشرون"
إذا هلك العقار بتهدمه كليا أو جزئيا تعين على المأمور دعوة جميع الأعضاء لإصدار قرار بالأغلبية المطلقة محسوبة على أساس قيمة الأنصباء لبيان ما يجب إتباعه ، فان قرر إعادة البناء التزم كل عضو بأن يكمل المبلغ الذي دفع من المسئول عن الهلاك أو الذي تحصل عليه الاتحاد من شركة التأمين كل بنسبة حصته على أن يسقط الاتحاد التزام من امتنع عن الوفاء بعد إخطاره بذلك مقابل تعويضه عن حصته في الأرض محسوبة وقت إسقاط الالتزام .
"البند الواحد و العشرون"
يقر العضو بقبول قيام الطرف الأول بكافة الأعمال التي يتطلبها تنفيذ المشروع حتى تمام التسليم لقاء استحقاق هذا الطرف نسبة 2.5% من قيمة الأعمال مقابل ذلك , كما ينيط به القيام بأعمال مأمور الاتحاد إلى حين تعيينه .
"البند الثاني و العشرون"
يتم اختيار مأمور للأتحاد بعد تسليم جميع الوحدات , على أن يكون ذلك بالأغلبية المنوه عنها بالبند "20" للقيام بأعمال الحفظ و الصيانة على نحو ما تضمنه النظام المشار إليه على أن ينص قرار تعيينه على الأجر الذي يتقرر له .
"البند الثالث و العشرون"
يعتبر توقيع العضو على هذا العقد قبولا لجميع ما تضمنه من أحكام مما لا يجوز معه الاعتراض على أي منها أو طلب تعديلها .
"البند الرابع و العشرون"
للطرف الأول دعوة جميع الأعضاء بكتاب موصى عليه للاجتماع لنظر المسائل التي يرى طرحها للمناقشة وتكون قرارات الاتحاد ملزمة للجميع متى صدرت مستوفية الأغلبية سالفة البيان .
"البند الخامس و العشرون"
للاتحاد بذات الأغلبية فرض أي تأمين مشترك من الأخطار التي تهدد العقار أو الأعضاء في جملتهم و له منح قرض لأحد أعضائه لتنفيذ التزاماته المتعلقة بملكية الوحدة ويكون للأتحاد امتياز على حصة المقترض تحسب مرتبته من يوم قيده .
"البند السادس و العشرون"
للأتحاد بإجماع الآراء بيع السطح للارتفاع بالبناء إلى العلو المصرح به قانونا وفقا للرسومات الهندسية و التصميم المعد عند البدء في إقامة البناء وله القيام بذلك بمشاركة جميع الأعضاء لبيع الوحدات المستحدثة و له في سبيل ذلك عقد قرض بضمان العقار .
"البند السابع و العشرون"
حرر العقد من نسختين لكل طرف نسخة .
الطرف الأول الطرف الثانى
4-عقد بتكوين اتحاد ملاك مغلق
أنه في يوم ........ الموافق ............
تم تحرير هذا العقد بين كل من :
1) السيد / ........الجنسية ........ مقيم برقم ........شارع ........ قسم ........محافظة ........
بطاقة عائلية رقم ........ سجل مدنى ........
2) السيد / ........ مقيم برقم ........ الخ .
3) السيد / ........
يقر المتعاقدون بأهليتهم للتعاقد و اتفاقهم على ما يلي :
"البند الأول" بموجب عقد بيع مشهر برقم ........لسنة ........توثيق اشترى المتعاقدون الأرض الفضاء الكائنة ........و التى يحدها من الناحية البحرية ........ و القبلية ........ و الغربية ........ و البالغ مساحتها ........ مترا مربعا بمبلغ ........ فقط ........جنيها و ذلك بنسب متساوية فيما بينهم.
"البند الثاني"
الغرض من شراء الأرض المبينة بالبند السابق , هو إقامة عمارة سكنية مكونة من ........طابق يشتمل كل منها على ........ شقة مكونة من ........ حجرة و صالة و دورة مياه وفقا للرسومات الهندسية الموقع عليها من المتعاقدين .
"البند الثالث"
يخصص الطابق الارضى كجراح لإيواء سيارات المتعاقدين مقابل أجرة شهرية قدرها ........جنيها ينفق جزء منها على إدارته و يضاف ما تبقى الى إيرادات الاتحاد للصرف على الأجزاء المشتركة .
و لأغلبية الشركاء محسوبة على أساس قيمة الانصباء الإذن لمأمور الاتحاد بإيواء سيارات الغير بأجرة شهرية تقدرها الأغلبية السابقة متى كانت المساحة الباقية من الجراج تسمح بذلك .
"البند الرابع"
يقر المتعاقدون باختيارهم السيد / ........ مأمورا للأتحاد على أن يباشر مهام أعماله اعتبارا من تاريخ إبرام هذا العقد ، وعليه تنفيذ القرارات التى تصدر عن الجمعية العمومية للاتحاد و يكون مسئولا عن أي تقصير في هذا المجال .
"البند الخامس"
على مأمور الاتحاد القيام بأعمال الحفظ و الصيانة التي يتضمنها قرار الاتحاد منعقدا في جمعية عمومية و له القيام بها بدون الرجوع للاتحاد في الحالات العاجلة على أن يعرض العمل الذي قام به على الجمعية العمومية فى أقرب وقت موضحا حالة الاستعجال التي أدت به إلى القيام بالعمل دون الرجوع إليها .
"البند السادس"
يمثل المأمور الاتحاد أمام القضاء سواء بالنسبة لمخاصمة الملاك أو بالنسبة لمخاصمة الغير ، فله رفع الدعاوى المتصلة بالعقار دون حاجة لصدور توكيلات له من باقي الأعضاء .
"البند السابع"
وافق المتعاقدون بالأغلبية المطلقة لقيمة الانصباء على تحديد أجر المأمور بمبلغ ........ فقط ........ جنيها شهريا , على أنه إذا وجد من بين المتعاقدين من يقبل القيام بأعمال المأمور بدون أجر , وجب تعيينه متى توافرت الأغلبية المشار إليها .
"البند الثامن"
للأغلبية المشار إليها بالبند السابق إصدار قرار بعزل المأمور و تعيين آخر محله دون إبداء أسباب لذلك وعليها تحديد أجر المأمور الجديد على أن يقوم بكافة الأعمال المنوطة بالمأمور بهذا العقد ما لم يتضمن القرار أعمالا أخرى .
"البند التاسع"
إذا لم تتوافر الأغلبية المقررة لتعيين أو عزل المأمور كان لأي من المتعاقدين التقدم بعريضة لرئيس المحكمة الابتدائية الكائن العقار بدائرتها لاستصدار أمر بذلك .
"البند العاشر"
لا ينال الأمر الصادر على عريضة من رئيس المحكمة بتعيين مأمور للاتحاد من سلطة الأغلبية الموضحة بالبند السابع فيما يتعلق بعزل هذا المأمور .
"البند الحادي عشر"
قدرت قيمة التصميمات و الرسومات و الجلسات و الإنشاءات و إقامة البناء و تشطيبه على نحو ممتاز بمبلغ ........ فقط ........ جنيها و يخص كل متعاقد مبلغ ........ فقط ........ جنيها يلتزم بالوفاء به على ثلاثة دفعات الأولى قدرها ........ فقط ........ جنيها تستحق فور التوقيع على هذا العقد للبدء في استخراج التراخيص و التعاقد مع المقاول و الدفعة الثانية قدرها ........ فقط ........ جنيها تستحق في........ و الثالثة قدرها ........ فقط ........ جنيها تستحق فى ...........
على أن يكون السداد بحساب الاتحاد لدى بنك ........
"البند الثاني عشر"
تحدد تكاليف كل شقة بعد انتهاء الأعمال و تتم التسوية على هذا الأساس باعتبار قيمة المتر من المباني وفقا لما يتضمنه عقد المقاولة .
"البند الثالث عشر"
الكماليات الخارجة عن نطاق عقد المقاولة يلتزم بها من يرغب فيها , و فى حالة الرغبة في تغيير بعض التركيبات , فيلتزم الطالب بفرق السعر بين المقرر تركيبه و ما وقع عليه الاختيار بشرط أن تبدى هذه الرغبة قبل تنفيذ التركيبات و إلا تحمل الطالب بتكاليف التركيبات التي يرغب فيها كاملة .
"البند الرابع عشر"
إذا أخل المتعاقد بدفع أي من الدفعات خلال ثلاثة أسابيع من التاريخ المحدد للوفاء بها , جاز للاتحاد بعد انقضاء هذه المدة بيع وحدته بالممارسة لحساب العضو المتخلف على أن يستقطع من الثمن قيمة الدفعات الباقية و يرد ما يجاوزها إلى هذا العضو و كل ذلك دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار أو أي أجراء آخر .
و يعتبر المشترى منضما للاتحاد بموجب شرط يتضمنه عقد البيع .
"البند الخامس عشر"
يجوز للمتعاقد التنازل للغير عن الوحدة المخصصة له بأي من التصرفات القانونية و يحل المتنازل له محل المتعاقد في حقوقه و التزاماته المترتبة بموجب هذا العقد على أن يخطر الاتحاد بالتصرف .
"البند السادس عشر"
عين الاتحاد كلا من ........ , ........ لمباشرة الأعمال التنفيذية على أن يستحق كل منهما أجرا قدره ........ فقط ........ جنيها شهريا و حتى يتم التسليم ما لم ير الاتحاد تعيين آخرين بدون إبداء أسباب.
"البند السابع عشر"
تم تخصص الشقة رقم ........ بالطابق ........ الواقعة بالناحية ........ و المحددة بالرسومات الهندسية بالمحاور أرقام ........ و المكونة من ........ حجرة و صالة و دورة مياه , للمتعاقد الأول و الشقة ........ للمتعاقد الثاني و هكذا بالنسبة لباقي المتعاقدين .
"البند الثامن عشر"
يكون المتعاقدون شركاء , كل بقدر حصته في ملكية الأرض و أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك بين الجميع و بوجه خاص الأساسات و الجدران الرئيسية و المداخل و الأفنية والأسطح و المصاعد و الممرات و المناور و قواعد الأرضيات و السلم و مسكن البواب و الحديقة و الجراج و كل أنواع الأنابيب إلا ما كان منها داخل الشقة وعلى العموم كل ما أعد للاستعمال المشترك .
"البند التاسع عشر"
الأجزاء المشتركة المشار إليها بالبند السابق غير قابلة لإجراء قسمة في شأنها و تظل خاضعة للشيوع الاجبارى و يخص كل متعاقد فيها قدرا يوازى قيمة النسبة المملوكة له في العقار و لا يجوز له التصرف فيها منفصلة عن شقته .
"البند العشرون"
الحواجز الفاصلة بين شقتين تكون ملكيتها مشتركة بين مالكي الوحدتين و يسرى في شأنها أحكام الحائط المشترك المقررة بالمادة 814 من القانون المدني و ما بعدها .
"البند الواحد و العشرون"
لكل متعاقد في سبيل الانتفاع بالجزء الذي يملكه استعمال الأجزاء المشتركة فيما أعدت له على ألا يحول دون استعمال باقي المتعاقدين لحقوقهم أو على نحو يضر بهم أو بالعقار .
"البند الثاني و العشرون"
لا يجوز للمتعاقد إحداث أي تعديل بواجهة العقار أو في الأجزاء المشتركة بغير موافقة جميع المتعاقدين حتى عند تجديد البناء ما لم يكن من شأن هذا التعديل تسهيل استعمال هذه الأجزاء دون أن يغير من تخصيصها أو يلحق الضرر بباقي المتعاقدين بشرط إجرائه على نفقة من أجراه .
"البند الثالث و العشرون"
يلتزم كل متعاقد بنسبة الحصة التي يتملكها في العقار بتكاليف حفظ الأجزاء المشتركة و صيانتها و إدارتها و تجديدها كالالتزام بقيمة استهلاك المياه و الإنارة للأجزاء المشتركة وأجرة البواب و الضرائب العقارية و مصروفات الحفظ و الصيانة للأجزاء المشتركة على أن تقدر القيمة بوقت إنشاء العقار و الواردة بأول سند للتمليك ، و يسرى هذا الالتزام أيا ما كان قدر نصيبه من الانتفاع بهذه الأجزاء و لا يرفع عنه إلا في حالة انتفاء انتفاعه كلية بهذا الجزء الذي تطلب هذه المصروفات .
"البند الرابع و العشرون"
يجوز للمتعاقد التخلص من التزامه المبين بالبند السابق إذا تخلى عن ملكيته للوحدة التي يتملكها و لكن لا يجوز له ذلك بالتخلي عن ملكيته للأجزاء المشتركة أو بإبداء رغبته في عدم الانتفاع بها .
"البند الخامس و العشرون"
على صاحب السفل أن يقوم بالأعمال و الترميمات اللازمة لمنع سقوط العلو بصيانة السقف و الجدران و إلا كان لصاحب العلو تنفيذ هذا الالتزام جبرا بحكم من القضاء كما يجوز له أن يطلب من المحكمة بيع السفل .
"البند السادس و العشرون"
لا يجوز لصاحب العلو أن يزيد في عبء السفل و عليه صيانة علوه من بلاط و ألواح و مواسير صرف و إلا التزم بإصلاح الأضرار التي تترتب على ذلك .
"البند السابع و العشرون"
للاتحاد أن يضع بموافقة جميع الأعضاء نظاما لضمان حسن الانتفاع بالعقار المشترك و حسن إدارته .
"البند الثامن و العشرون"
إذا هلك البناء بتهدمه كليا أو جزئيا تعين على المأمور دعوة جميع الأعضاء لإصدار قرار بالأغلبية المشار إليها فيما تقدم يبين به ما يجب إتباعه .
فان قرر إعادة البناء التزم كل متعاقد بأن يكمل المبلغ الذي دفع من المسئول عن الهلاك أو الذي تحصل عليه الاتحاد من شركة التأمين كل بنسبة حصته على أن يسقط الاتحاد التزام من امتنع عن الوفاء بعد إخطاره بعد ذلك مقابل تعويضه عن حصته في الأرض محسوبة وقت إسقاط الالتزام .
"البند التاسع و العشرون"
على مأمور الاتحاد قيد الاتحاد بالوحدة المحلية الواقع العقار بدائرتها .
"البند الثلاثون"
تختص محاكم ........ بنظر ما قد ينشب من منازعات تتعلق بهذا العقد , و يعتبر عنوان كل من أطرافه المبين به موطنا مختارا له فى هذا الصدد .
"البند الواحد و الثلاثون"
حرر العقد من ........ نسخة لكل طرف نسخة و أودعت نسخة لدى مأمور الاتحاد.
" المتعاقدون "
"محضر تصديق"
وزارة العدل ـ مصلحة الشهر العقاري والتوثيق.
مكتب توثيق ........
محضر تصديق رقم ........ لسنة ........
أنه فى يوم ........ الموافق ..........
أمامنا نحن ........ الموثق بالمكتب سالف البيان.
قد تم التوقيع على هذا العقد من السيد/ ........ بطاقة عائلية رقم ........ سجل مدنى ........ ,
ومن السيد/ ........ بطاقة عائلية رقم ........ سجل مدني ........ وهذا تصديق منا بذلك.
الموثق..............................
