منتدي المحامين العرب  المنتدى العام  المحكمة المختصة نوعيا في نظر الدعوي المتعلقة بعقد الايجار وفقا لنظام المرافعات

يسري عوض التاريخ 4/4/2006 1:37:25 AM   المحكمة المختصة نوعيا في نظر الدعوي المتعلقة بعقد الايجار وفقا لنظام المرافعات        المحكمة المختصة نوعيا في نظر الدعوي المتعلقة بعقد الايجار : جدال حول مفهوم نص المادة 31/ج من قانون المرافعات السعودي لعام 1421هـ بين المدعي والمدى عليه الاختصاص القيمي للمحكمة العامة هي نظر الدعاوي التي تزيد قيمتها عن عشرون الف ريال وفقا للتعديل القيمي الجديد وما دون ذلك ينعقد الاختصاص فيها للمحكمة الجزئية قاعدة عامة ولكن هل يسري هذه القاعدة على عقود الايجار وفقا لنص المادة 31/ج وحسب تفسيري لها فإن المحكمة العامة ينعقد لها الاختصاص بنظر الدعاوي المتعلقة بعقود الايجار متى ما كانت الاجرة الشهرية تزيد على الف ريال شهريا حتى ولو كانت المطالبة لشهر واحد " مثال اذا افترضنا أن المدعي قام بتأجير شقة للمدعى عليه بمبلغ عشرون الف ريال سنوياً على أن تدفع الاجرة كل ستة اشهر وفشل المدعى عليه في سداد الاجرة الشهرية فإنه يحق للمدعي مطالبة المدعى عليه بقيمة الاجرة أمام المحكمة العامة رغم أن القيمة المطالب بها عشرة الاف ريال ذلك أن النص الخاص يقيد النص العام . تنص المادة 31 على ما يلي الفصل الثاني الاختصاص النوعي المادة الحادية والثلاثون من غير اخلال بمل يقتضي به نظام ديوان المظالم وبما للمحكمة العامة من من اختصاص في نظر الدعاوي العقارية ، تختص المحاكم الجزئية بالحكم في الدعاوي الآتية : أ- دعوى منع التعرض للحيازة ودعوى استردادها . ب- الدعاوي التي لا تزيد قيمتها على عشرة الاف ريال وتحدد اللائحة التنفيذية كيفية تقدير قيمة الدعوى . ج - الدعاوي المتعلقة بعقد ايجار لا تزيد الاجرة فيه على الف ريال في الشهر بشرط ألا تتضمن المطالبة بما يزيد على عشرة آلاف ريال . د- الدعاوي المتعلقة بعقد عمل لا تزيد الأجرة أو الراتب فيه على الف ريال في الشهر بشرط الا تتضمن المطالبة بما يزيد على عشرة آلاف ريال ويجوز عند الاقتضاء تعديل المبالغ المذكورة في الفقرات ب ج د من هذه المادة وذلك بقرار من مجلس القضاء الأعلى بهيئة العامة بناءاً على اقتراح من وزير العدل . هل ما ذهبنا اليه هو الفهم الصحيح لتفسير هذه المادة ؟   يسري عوض    عدد المشاركات   >>  60              التاريخ   >>  4/4/2006 المبالغ المنصوص عليها في الفقرات ب ج د من هذه المادة عدلت بقرار مجلس القضاء العالي رقم 20 تاريخ 23/06/1422هـ المعمم بالرقم 13/ت/1825 تاريخ 14/7/1422هـ الى مبلغ عشرين الف ريال سعودي فما دون . نعم المحدِّثُ والرفيقُ كتابُ *** تلهو به إن خانك الأصحابُ لامفشياً سراً إذا إستودعته *** وتُنال منه حكمةٌ وصــوابُ د.  يسري عوض عبدالله مجموعة شركات الفوزان الإدارة القانونية yussrilawfirm@hotmail.com   طه محمود عبد الجليل    عدد المشاركات   >>  339              التاريخ   >>  6/4/2006 المشرع المصرى كان اكثر دقة فى تحديد المحكمة المختصة بنظر منازعات الإيجار فاخرجها عن نطاق النصاب القيمى للمحاكم بالنص على أن تختص المحاكم الابتدائية بنظر دعاوى الإيجارات واعتقد أن هذا أفضل من ترك الاختصاص للنصاب القيمى للمحاكم لانه يسبب خلط كما هو ظاهر من هذا الموضوع   احمدالمالكي    عدد المشاركات   >>  48              التاريخ   >>  6/4/2006 الاستاذ الفاضل يسري عوض بعد خالص التحيه والتقدير الواضح من النص انه لكي ينعقد الاختصاص القضائي للمحكمه الجزئيه في دعاوي الاجره يجب توافر شرطين هما:- 1-ان لاتزيد الاجره الشهريه عن ((1000))ريال 2-ان لايزيد اجمالى مبلغ المطالبه عن ((20000))ريال وعلى ذلك لوان الاجره الشهريه هي ((500))ريال واجمالي المطالبه ((20500))ريال فان المحكمه العامه هي المختصه بنظر الدعوى وهنا لاارى اي مشكله من الناحيه القانونيه ولكن الاشكال في الحاله الاخرى وهي حالة مااذاكانت الاجره الشهريه((2000))ريال واجمالي المطالبه اقل من ((20000)) الف ريال فهنا تكون المحكمه الجزئيه غير مختصه والاختصاص ينعقد للمحكمه العامه وانني ارى ان ذلك عيب نظامي في نظام المرافعات يجب ان تعدل وذلك بتوحيد المعيار بحيث  يتم الاعتبار بمعيار اجمالي المطالبه ((الاختصاص القيمي العام))دون النظر الى معيار مقدار الاجره الشهريه استاذ يسري انني ممتن لك ومقدر اهتمامك الواضح بالبحث والتقصي والتمعن في نصوص نظام المرافعات الشرعيه واتمنى لك مزيدا من التوفيق والازدهار أحمد جمعان المالكي عضواتحاد المحامين العرب   رأفت خليل البهادلة    عدد المشاركات   >>  2              التاريخ   >>  12/4/2006 الاستاذ الفاضل / يسري عوض  المحترم   تحية طيبة وبعد :-       أعتقد ان نص المادة 31 من نظام المرافعات السعودي بهذا الشكل يحتاج الى تعديل وتوضيح  والظاهر ان القاعدة الأساسية هنا أن لا تزيد المطالبات أمام المحاكم الجزئية عن مبلغ عشرون الف ريال , سواء كانت تتعلق بالايجارات أو غيرها من المطالبات .     وأعتقد ان المشرع السعودي كان يسعى لتحديد قيمة دعوى إخلاء المأجور مع المطالبة بالأجور حين الإشارة الى الأجرة السنوية وليس المطالبة بالايجار المستحق بدعوى منفصلة .     وحل المشكلة يكمن بالتفريق بين :   1-    دعوى إخلاء المأجور ( والتي هي دعوى يتم تقدير قيمتها بقيمة الأجرة السنوية لعقد الأيجار).   2-  دعوى المطالبة بالأجور : الناتجة عن عقد ايجار دون المطالبة بالاخلاء  ( والتي يتم تقدير قيمتها بقيمة الأجور المستحقة مهما بلغت).   3-    ودعوى اخلاء مع المطالبة بألاجور المستحقه : ويتم تقدير قيمتها بقيمة الاجرة السنوية للعقد فقط .   وأعتقد انه لا يوجد مشكلة بمعرفة الأختصاص القيمي للمحكمة التي ستنظر القضية في الحالتين الأولى والثانية : حسب القاعدة   اذا نقصت عن 20 الف ريال => المحكمة الجزئية   اذا زادت عن 20 ألف ريال = > المحكمة العامة .     اما في الحالة الثالثة :-   فالنص بالصيغة الحالية ملتبس اذ خلط في تقدير قيمة الدعوى بقيمة الاجرة الشهرية مع قيمة المطالبة ووضع لكل منهما قاعدة مستقلة محاولة للتفريق بين دعوي الاخلاء وتقدير قيمتها ودعوي المطالبة بالاجور معها :-   ولا أزيد على ما قام بتوضيحه الأستاذ أحمد المالكي حول النص المذكور , واتفق معه من ضرورة وضع معيار قيمي واحد ( الاختصاص القيمي العام) على ان يشمل دعاوي اخلاء المأجور مع المطالبة بالأجور المستحقة( بقيمة الأجرة السنوية فقط بغض النظر عن قيمة المطالبة والأجور المستحقة )     وأرى أن النص يستقيم لو تم الأخذ به بالشكل التالي :-   1-   تختص المحاكم الجزئية بما يلي :-            أ  . دعاوى إخلاء المأجور إذا كانت قيمة الدعوى لا تزيد على   عشرون الف ريال , ( اذا زادت تصبح من اختصاص المحاكم العامة حسب القاعدة العامة بالاختصاص القيمي ).         ب . تقدر قيمة دعوى إخلاء المأجور ببدل إيجاره السنوي.     2-  بالرغم مما ورد في أي نظام آخر تعتبر المحكمة التي تنظر في دعوى الإخلاء صاحبة اختصاص بالحكم بالأجرة المستحقة مع الحكم النهائي في دعوى الإخلاء مهما بلغت قيمة الأجور المتخلفة .   ( وهنا قد تكون المحكمة الجزئية أو المحكمة العامة ) وذلك أن الأستناد هنا الى معيار ثابت ( هو بدل الأيجار السنوي) وليس الى معيار متغير ( هو قيمة الأجور المستحقة المطالب بها وهذا من شأنه التخفيف على المواطنين بأقامة ) .         وهذا النص بالشكل المذكور هو ما أخذ به التشريع الأردني في قانون تشكيل محاكم الصلح ( والتي تقابل المحاكم الجزئية هنا بالسعودية ) وكذلك في قانون المالكين والمستأجرين الأردني .      والله الموفق,,,,       المستشار القانوني / رأفت خليل عبدالله   الخبر   Rafatkh55@yahoo.com         يسري عوض    عدد المشاركات   >>  60              التاريخ   >>  27/4/2006 الاستاذ أحمد المالكي والاستاذ رأفت تحية طيبة والتمس العذر في التعقيب المتأخر ويرجع السبب لمشغولياتنا بالإضافة الى كثرة المشاركات التي لا يستقر معها أي مشاركة في الصفحة الأولى اتفق معكم في أن النص يلتبس على كثيرين بسبب الإزدواجة في الاختصاص القيمي لا سيما في العقود التي تزيد فيها الاجرة الشهرية عن 1000ريال وتقل مجموع المطالبة عن 20000ريال ويا حبذا لو ترك الأمر ليحدد وفقا لاجمالي المطالبة وهذا النص بهذه الصورة ملتبس حتى على اصحاب الفضيلة القضاة حيث رفضت لنا دعوى لعدم الاختصاص القيمي واحيلت الى المحكمة الجزئية مع ان الاجرة الشهرية تساوي  1.666.6ريال ، أي الاجرة الشهرية تساوي عشرون الف ريال وهي قيمة المطالبة في الدعوى  نعم المحدِّثُ والرفيقُ كتابُ *** تلهو به إن خانك الأصحابُ لامفشياً سراً إذا إستودعته *** وتُنال منه حكمةٌ وصــوابُ د.  يسري عوض عبدالله مجموعة شركات الفوزان الإدارة القانونية yussrilawfirm@hotmail.com   يسري عوض    عدد المشاركات   >>  60              التاريخ   >>  27/4/2006 الاستاذ جمال صلاح تحياتي صدقت في أن ترك الأمر للاختصاص النوعي والقيمي العام يكون اكثر وضوحا وشكرا على مشاركتك . نعم المحدِّثُ والرفيقُ كتابُ *** تلهو به إن خانك الأصحابُ لامفشياً سراً إذا إستودعته *** وتُنال منه حكمةٌ وصــوابُ د.  يسري عوض عبدالله مجموعة شركات الفوزان الإدارة القانونية yussrilawfirm@hotmail.com 1       الانتقال السريع        اختــــار ------ منتـــدي المنتدى العام ------ ------ منتـــدي من أعلام القضـاة والمحـامين العرب ------ ------ منتـــدي استراحة المنتدى . ------ ------ منتـــدي منتدى الاستشارات القانونية ------ ------ مكتبـــة الأبحاث القانونية------ ------ مكتبـــة القوانين العربية------ ------ المكتبـــة الصوتية------         الموجودون الآن ...   عدد الزوار 3041 / عدد الاعضاء 62     نشأت حيــدر / rodawn19 / يسري عوض / متولى محمود / محمود رضوان / mansor58 / monnom2000 / عائشة  / grandiesel / amin010 / وائل مجدي / medo7eg / ehabxp10 / احمد داود / عاطف عرفان المحامى / عمادحسنحسن / عمرو على عمران / رفعت  / صقر الكويت / اشرف عنتر / طارق كهرمان / hassanaustin / محمد تقي الدين / ahmad twfeek / hady hassan / امجد موسى / شحاته محمد شحاته / متعب الكريدي / عاطف غالب عباسي / وعودداود / ابو كرم / imene / البريكي / متولى فتحى / سامح جاويش / ALavocatoooooo / المحامية غادة / mohamed_amean / الهاشمى / عمر على  / بوخالد الاحمد / صفاء الدين ابراهيم الحيالي / azharitv / kingtut / وحيد الدينارى / waelalfe / Sabraeg / hanen mazn / عبدالفتاح سالم / Mahmood.Rabie / رمزي النقيب / محمد احمد سالم  / باسم التركي / سمير ادريس / محمودسمير / سمير خليفة / ضياء شديد / abubcker / احمد شهيب / احمد بريه المحامي  / امين ناجي / khaledmaher /